土地市场作为房地产市场的基本组成部分之一，成为4月新政的主要调控对象。2010年1-9月各月度住宅用地的推出量、成交量和溢价率均在4月出现明显转折，而“国十条”之后连续5个月无实质性政策出台（出台的仅是一些纲领性的精神，而无具体操作措施）的局面则直接增加了市场预期的不确定性，进而酿成了各大房产巨鳄全线进军二三线城市。从一路高歌猛进到4月形势急转直下、再到谨慎与博弈并存的基调变化，成为2010年前三个季度土地市场交易的主旋律。
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com；
推出地块：正式挂牌时间在1-9月的地块；
成交地块：成交时间在1-9月的地块；
1.1住宅用地供应量逐渐趋稳，1-9月105个城市住宅用地累计供应量同比增加59%
在土地利用计划的压力、新政对市场各方的冲击、逆势抄底的内在动力和长时间政策真空导致的市场预期不稳以及由此酿成的市场各方博弈的全面展开等情况并存的形势下，土地市场推出情况在4月急转直下之后，推出量基本维持在一个相对稳定的水平，大规模的土地出让并未如预期般在第三季度上演，土地利用计划落实的难度进一步加大，而这对于新政的影响无异于釜底抽薪。
根据中指研究院数据信息中心监测显示，2010年1-9月，105个城市累计供应住宅用地30928.4万平方米，同比增加59%。从月度分布来看，除2010年7月土地市场供应量略低于2009年7月之外，其余月份供应量均高于去年同期水平；与此同时，月度供应量从4月开始持续走低，并基本维持在3000万平方米这一水平。从同比变化看，除2月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅保持高位运行；自4月起，土地市场推出量同比增幅均保持在60%以下，7月以后，则维持在11%范围以内。9月，105个城市共推出住宅用地3726.6万平方米，环比增加29%，同比增幅则仅11%。
1.2 成交量自4月起开始低位徘徊，但1-9月105个城市住宅用地累计成交量同比增加49%
新政对于土地市场交易的冲击直接体现在成交量上，在三个月连续冲高之后，自4月起，105个城市住宅用地成交量持续走低，除7月成交量略高于1月以外，其余各月成交量均低于季度各月水平，但前7个月的成交量均高于去年同期。
根据中指研究院数据信息中心监测显示，2010年1-9月，105个城市累计成交住宅用地22989.4万平方米，同比增加49%。从月度分布来看，月度成交量从4月开始持续走低，并基本维持在2200万平方米这一水平。从同比变化看，前三个月同比增幅高位运行，分别为255%、228%和459%，自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在25%以下，8、9两个月更出现同比负增长的现象。9月，105个城市共成交住宅用地2482.9万平方米，环比增加30%，同比则下降6%，成交量低于去年同期水平。
1.3住宅用地楼面均价现“双谷底”，同比增幅下降趋势明显
新政的冲击和长时间的政策空转激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加了诸多不确定性因素，也为市场各方提供了相当的博弈空间，从而导致2010年各月楼面均价水平出现一系列波动，从而形成“W形”的“双谷底”走势。从各月分布来看，1-4月，105个城市住宅用地楼面均价持续下降，由2175元/平方米下降到1461元/平方米，5月开始略微走高，从而导致4月成为一个“谷底”；在5、6两月的短暂“回暖”之后，时值新政“百日之期”的7月再次沦为“谷底”，楼面均价仅达到1507元/平方米，而8、9两月则连续冲高，分别达到1777元/平方米和2661元/平方米。这在很大程度上是市场中各方相互试探和博弈的结果，而其根源则在于政府调控政策严重缺乏连续性，以及由此造成的长达5个月的政策真空。
从同比变化来看，2010年1-9月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现出一种类似于“W形”的“双谷底”走势，谷底同样是4月和7月。
1.4住宅用地平均溢价水平持续下降，4月开始低位运行
伴随着住宅用地交易的相对疲软，2010年1-9月105个城市住宅用地溢价率也呈现出一种与2009年完全相反的持续走低的现象，同比增幅自然也呈现出明显的下滑趋势。从各月分布来看，除8月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月保持高位运行，溢价同比增幅分别为2066%、1513%和530%，4月则直降为81%，5月同比增幅仅达到6%，而6-9月则保持了同比负增长态势。这表明在新政之后，开发商拿地愈发理性，对于拿地成本的控制和目标地块品质的要求也愈发严格，从而导致高品质地块频频交易，而总体溢价水平却持续走低。
二、2010年1-9月土地市场排行榜
2.1 2010年1-9月成交住宅用地总价排行榜
新政对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击，但是热点地区的优质地块仍旧备受开发商青睐。除天津、福州和佛山的三宗住宅用地外，其它地块均为于一线城市或沿海经济发达城市，楼面均价比较高，其中的“下关区滨江江边路以西1号地块”楼面均价也高达5929元/平方米，而楼面均价的“闸北区苏州河北岸东块1街坊地块”则高达52783元/平方米。
① 1-9月总价前十地块有6宗成交于新政前，但值得注意的是，排名前两位的地块均成交于新政之后的“金九月”。这一方面表明新政的冲击导致开发商拿地策略趋于谨慎，同时在长达5个月的政策空转之后，“地王”现象又有所抬头。
② 1-9月成交总价前十的地块，体量都比较大，规划建筑面积均在13万平方米以上，规划建筑面积的地块更是高达301万平方米。
③ 楼面均价水平较高，除天津、福州和佛山的三宗地块以及位于南京的地块以外，其它地块楼面均价均接近或超过万元。
④ 从分布区域上看，分布比较集中，其中，4宗位于环渤海区域，4宗位于长三角区域，2宗位于珠三角区域。
⑤ 从用地性质上看，成交总价前十的地块除黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块外，均为商住混合用地。
⑥ 一线城市占据半壁江山，成交总价前十的地块中有5宗位于一线城市，其中，2宗位于上海，3宗位于北京。可见，一线城市优质地块仍旧备受开发商青睐。
⑦ 拿地企业实力均非常雄厚，中冶、富力、华侨城、正荣、中海、中信、保利、九龙仓、新鸿基等企业均榜上有名，没有一家中小企业上榜。
2.2 2010年1-9月成交住宅用地楼面地价排行榜
2010年1-9月，新政的调控政策虽然给开发企业的资金造成了一定的压力，但是开发企业仍在范围不惜重金竞拍优质地块。
① 楼面地价前十的地块有5宗成交于新政之前，而且成交总价较高，除福州2宗地块外，其余登榜地块总价均在4亿元以上。福州的2宗地以个人的名义成交，虽然单价较高，但总价偏低。
② 楼面地价前十地块体量都比较小，面积均在5.5万平方米以下，规划建筑面积均在13.7万平方米以下。
③ 一线城市占据排行榜半壁江山，楼面地价前十地块中，有5宗位于上海。
④ 从分布区域上看，大多数地块位于沿海地区，且有7宗均位于长三角区域，另外3宗分别位于北京和福州。
⑤ 楼面地价前十的地块，过半数为纯住宅用地。
⑥ 排行榜中不乏各房产大鳄的身影，华侨城、光大（已被中海收购）、九龙仓均在其列，但福州鼓楼区楼面地价较高的2宗地块均被个人拿下。
2.3 2010年1-9月土地出让金前10城市排行榜
新政对于2010年1-9月的土地市场交易造成相当影响，但是政府的土地出让金收入并没有大幅减少，反而与去年同期相比大幅增加，1-9月政府土地出让金收入排名前10的城市中，仅重庆同比微降9%。上海土地出让金收入1141亿元，已超过去年全年水平。
① 从分布上看，均位于经济发达地区，除武汉、重庆外，均靠近沿海，相对集中于环渤海和长三角地区。
② 出让金同比大幅上涨，除杭州、宁波同比涨幅较小以外，其它城市涨幅均超过40%。
③除杭州外，其它城市本期出让金总额均超过上年全年出让金总额的50%，其中7个城市本期土地出让金总额已经达到或超过上年全年水平。
三、北京、上海、广州、深圳等10 城市住宅用地市场情报
随着供地计划的逐步落实，重点城市住宅用地供应量进一步增加。
9月，住宅用地供应增幅明显。十城市住宅用地供应量为1038万平方米，环比增加63%。上海通过预公告的形式，加大了住宅用地供应量，本月共推出476万平方米住宅用地，其中包括357万平方米的保障性住房用地。深圳暂停半年之后推出3宗住宅用地，共计21万平方米。
1-9月，天津累计供应住宅用地2497万平方米，供应量居首位，远超全年1740万平方米的供应计划。上海2次预公告，提高住宅用地供应速度，供应量同比增加142%。一线城市中仅上海和广州供应量超过去年同期。十个重点城市中，一半城市的供应量尚不及去年同期水平。其中，深圳、杭州供应量同比减少超过20%，北京供应量同比减少9%，南京、武汉供应量同比减少10%。
9月，大部分城市商品住宅市场成交量环比上涨明显，“金九银十”也刺激着土地市场的交易。本月十重点城市共成交住宅用地568万平方米，环比增长98%。除了深圳外，十个重点城市土地市场交易较为活跃，特别是上海，本月成交24宗，成交面积174万平方米。
2010年住宅用地供应量的大幅增加，增强了开发企业拿地的可能。1-9月，十个重点城市中有六个城市住宅用地累计成交量超过去年同期，其中成都、上海成交量同比增加超过40%，南京和天津超过30%。一线城市除上海外，其他城市累计成交量出现下滑，深圳今年仅成交1宗住宅用地，成交面积20万平方米，同比减少65%。
二线城市成交量及同比增幅明显高于一线城市。天津1-9月累计成交住宅用地2092万平方米，同比增加37%，成交量位居首位。
9月，上海、杭州、广州等城市品质较高的热点地块备受追捧，但整体平均的溢价水平呈低位平稳态势。
一线城市中，除深圳外，其他城市溢价水平位居前列。上海9月溢价率56%，成为本月溢价的城市。二线城市中，除重庆溢价环比大幅下跌外，天津、南京溢价率较上月增长。本月，天津居溢价率之首，为19%。
本轮房地产市场调控对土地市场溢价水平影响明显。从下图可明显看出，今年1-9月溢价水平明显低于去年同期。在招标出让、打击囤地、提高保证金比例等一系列政策的影响下，开发企业拿地趋于理性，土地价格快速上涨的趋势得到抑制。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
