[摘要] 近期上海楼市调控导致成交量的持续下滑，大量的“退房纠纷”对于开发商的压力尤为明显，部分开发商对于“退房”的态度也转向强硬。
“9·29”调控细则对楼市的影响正在深化。
近期上海楼市调控导致成交量的持续下滑，大量的“退房纠纷”对于开发商的压力尤为明显，部分开发商对于“退房”的态度也转向强硬。
“限贷”影响仍在发酵
早报记者了解到，因为购房者对限购政策都有一定了解，所以该政策引发的矛盾焦点，多集中在“赔偿细节”。相比之下，“限贷政策”引发的纠纷则还在持续。
某位不愿透露姓名的开发商人士称，目前几乎每个新开项目都会遇到因贷款问题要求退房的客户。虽然调控细则对客户的申贷资质有明确规定，但每家银行认定的标准仍会有所不同，这就容易导致一些客户因贷不到款不得不退房。
在“沪12条”颁布后的1个月，不少项目的合同撤销率走高，“新政效应”是原因之一。该开发商人士透露，新政策颁布之初，开发商对于因为贷款问题造成的退房，多愿退还定金。但是目前，不少开发商已经在合同中明确约定，要求购房者承担一定的违约责任。
有购房者告诉早报记者，日前他所购的一套位于宝山的房源，当初开发商的代理公司承诺，他的情况可算作首套房，但最终他从开发商指定的银行只能申请到二套房的贷款。对此，开发商表示，如果要退房，定金不能全额退还。最后，该购房者只能通过向朋友借款，凑足首付款。
对此，业内研究人员透露，开发商目前对因贷款造成的退房的确要“强势”不少。由于目前因为限贷引发的纠纷责任难以界定，因此买卖双方多半会选择协商解决。该研究人员称，开发商在退房纠纷中的“强势”，折射出当前的市场转变对他们已形成一定压力。
成交下滑或致退房增多
业内人士分析，限购、限贷政策造成成交的下滑，是开发商感到压力的首要原因。
佑威地产提供的数据显示，上周（11月8日-11月14日）上海市商品住宅成交面积为15.9万平方米，比前一周进一步下跌9%。自10月初的成交高峰后，上海商品住宅市场已连续5周呈下滑趋势；上周全市商品住宅成交均价为20953元/平方米，比前一周下跌5%。
对此，有开发商人士透露，限购和限贷收缩了市场购买力，如果成交持续下滑，将扭转购房者对市场的预期。退房案例中，不乏一些因为购房者看低未来房价，而借由贷款原因要求退房的。如果房价和成交持续走低，不排除未来退房纠纷进一步增多。
同策研究咨询与研究部经理夏宇表示，现有贷款政策的影响还停留在中低端房源，这部分购房者对贷款依赖度大，在通胀预期下，投资客大面积撤单的可能性不大，房价下滑的可能性不大。
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案例分析
政策变动导致
退房纠纷多发
早报记者 周祺瑾
有知情人士称，由于政策变动引发的退房纠纷，相关法规并未明确责任归属，买卖双方对于此类纠纷均显得力不从心。
早报记者在采访中了解到一则案例。一位朱姓男子9月底看上一套位于浦东的二手房，但因房东国庆期间出国度假，直到10月中旬才签订购房协议。之后，朱的太太要给父母购置一套位于普陀的二手房，并于10月底签订了合同，但近日在办理房屋登记时，朱姓夫妇却被告知，他们已违反“限购令”中关于“10月7日后，一个家庭只能新购一套房源”的规定，因此无法办理房屋登记手续。
朱向前述普陀房源的卖家提出退房要求，并申请退还全部购房款。但卖家在了解情况后认为，造成无法登记的原因在朱，因为即便按新政策，买家完全可以选择退还另一套所购房源。在调解无果的情况下，双方决定通过法律途径解决。
上海汇盛律师事务所俞杰明称，最近因房屋登记产生法律纠纷的案例较为多发。根据楼市调控细则，10月7日后，上海居民只可以新购一套住房，否则不予登记。但是，一方面，每个区域对于“新购一套房源”的认定有一定差异；另一方面，因为政策变动导致无法登记的后果，相关法律尚未明确责任归属。因此一旦出现纠纷，目前只能以调解为主。俞杰明表示，上述情况在一手房市场也有发生，但因为买家面对的是企业，而且情况往往是批量发生，因此责任认定相对简单。
汉宇地产副总经理杨坚东透露，限购细则执行后的几周时间，退房的案例的确很多，其中大部分都是采用调解的方式解决。至于那些无法解决的，一般都通过诉讼来解决。因为二手房买卖双方观点不同，一旦出现纠纷，的确比较难解决。
市民杨女士在河洛世家小区租得一套两室一厅的房子并支付了半年租金。由于老家突生变故，杨女士于21日通知房东退租。可房东提出的种种退款条件，让急于赶回老家的杨女士一时不知如何是好。
据杨女士介绍，房子月租金600元，租房当日她一并支付了半年房租和物业管理费共计3700元，房东给她打了一张收条。可租房的第二天，杨女士的家人通知她，老家出事了，急需她回去处理。“这次回老家的时间应该很长，我就和丈夫商量着把房子退掉。”杨女士说，她可以支付两天租金，作为对房东的补偿。
可房东提出的退租条件，却让杨女士始料未及。“房东告诉我，只有等我把房子转租或者等她把房子再次租出去才退钱。”杨女士说。
23日，记者联系上了杨女士的房东张女士。张女士说：“我曾打算把钱退给杨女士，但是她的态度和说话方式让我无法接受。”但张女士表示，她会认真考虑，随后决定是否把钱退给杨女士。
承租者与出租者如何规避这样的纠纷和困扰？洛阳君友律师事务所赵保国律师认为，双方在建立承租关系时，签订租房合同，将双方权利和义务明确化、规范化，将租赁关系期内可预见的情况考虑在内，以避免出现不必要的纠纷和不快。
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