[摘要] 高于廉租房的租金,无须担忧的高出租率,以及一直以来不断提升的建设量,使得该基金定位于公租房。
17.8亿元。对土地的渴望让华远地产(600743,股吧)再次为此付出昂贵的代价。
11月23日,在竞标需配建7万平方米限价房及8.8万平方米的定向安置房的北京市通州区梨园镇砖厂村居住项目用地时,华远地产与盛世新业联合体报出了价,高出第二名金地2.2亿元,更是超过招标底价4亿元。
早在今年7月16日,在昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两幅地块的招标中,华远地产分别报出了4.9219亿和11.397亿的全场价,但最终还是在综合评标中败下阵来。
此后,华远地产数次参与北京土地市场的竞逐,但由于投标的住宅用地大多为保障房用地或需要配建一定面积的保障房,其此前在北京市场并无保障房的开发经验,而致使华远至今尚未在北京土地市场获得一块土地。
“我司三次的高价竞标保障性住房建设都以小于零点几的分差落败,大约都在于我对政策不公平的批评和政府有意的指定吧。”华远地产董事长任志强最近在博客上发出质疑,“在限价封顶的保障性住房竞标中,出标不正是以压缩企业的利润、保障政府的为基础的吗?”
对保障房用地求而不得的华远地产并没有放弃努力。近日,由任志强任副会长的工商业联合会房地产商会(下称“商会”)牵头筹备的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的相关方案已经完成并上报工商联,经审议批准后将向国家相关主管部门申报。
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企业热情?
商会披露的经确认的发起人包括9家:上海建银精瑞资产管理有限公司(下称“建银精瑞”)、华远地产、路劲地产集团有限公司、复地集团(股份)有限公司、华润置地(北京)股份有限公司、深圳市富通房地产集团有限公司、温州市京都房地产开发有限公司、精瑞(中国)不动产研究院、北京精瑞绿碳投资有限公司。
细看这一名单不难发现,房地产开发企业在其中超过半壁江山。曾数次因无保障房建设经验被堵在北京土地市场门口的华远集团也名列其中。
此前,任志强曾在博客中表示:“华远为今后能不被永远地挡在竞标资格劣势地位的大门之外,决定用几个亿的高价购买一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票,先用一次性的价格损失换取次建设保障性住房的经历,以便为今后的投标打下一个公平竞争的基础。遗憾的是这张门票太贵了,几个亿都未能为一个是4000平方米的保障房、另一个是8万平方米的保障房换来信任。”
“基金开始筹备以来,获得了众多开发商的积极响应,目前公布的发起人是批表态要加入参与的,后续在基金确立之前可能还会有新的发起人加入。”该基金筹备工作组组长、建银精瑞董事长李晓东对《财经日报》表示,之所以开发商的参与热情较高,是由于今年以来的宏观调控使得他们越来越认识到楼市二元格局的确立,即商品房和保障房将共同存在于市场中,并且保障房是其中不可忽视的重要部分。“尽早地参与到保障房的开发建设中来,其实是有利于房地产企业自身发展的。”
根据公租房的租金水平,政府给予的拿地、税收等方面的政策优惠扶持以及未来的退出方式,经过测算后,这一基金的预期在5%~12%之间。
相比开发商们以传统的方式投资建设房地产项目,这一并不算高。甚至于在资金紧张情况下,一些开发商发起的信托、借贷等的利息都要高过这一数值。
“我们希望募集到的资金量在100亿~300亿元人民币,投资人不超过200个。”据李晓东介绍,作为一个私募性质的基金,该基金对于投资人的加入还是设有一定的门槛,“单个的投资机构认购额不低于1亿元人民币,个人的认购额不低于1000万元人民币。”
李晓东指出,这一认购额的要求对于发起人也不例外。
基金一旦成立,作为发起人的开发商面对并不算高的,不仅要拿出1亿元的资金进行认购,同时还要发挥所长,参与到基金投资的公租房的开发、建设、运营、管理等相关的工作当中。这一看似费力不讨好的事情,开发商真的愿意积极参与吗?
在记者的采访过程中,发起人名单中的两家房企工作人员均表示,对此事在公司内部并未听说;而任志强则更为直接地称,此事需要去问商会;复地集团给予本报的公开回复则称:“复地未来是否有可能参加,需经集团管理层决策。”
一位业内人士对此表示,尽管开发商目前普遍对此表现得相当谨慎,但未来一旦该基金获批,对于整个房地产行业来说是具有开创性意义的,因此参与其中的开发商取得的社会效益必然要大于经济效益。
政策支持?
高于廉租房的租金,无须担忧的高出租率,以及一直以来不断提升的建设量,使得该基金定位于公租房。
根据设想,未来基金将以股份公司的形式组建,运营周期为7年,其中3年开发建设、3年培育运营、最后1年择机退出。“拟投建约1000万平方米的公租房,城市首先选择夹心层矛盾突出的、房价涨幅较高的城市,例如北京、上海、广州、杭州等。”李晓东坦承,尽管基金的审批不由商会控制,因此无法估计获批时间,“但我们希望在明年上半年能把这件事做起来。”
“目前相关的政策对于公租房的用地、税收、政府补贴等问题都给予了支持。”李晓东表示。
9月底,国土部、住建部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,财政部也发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,这两项政策分别从土地供应以及税收等方面对公租房建设给予优惠和扶持。而此后11月16日,财政部、国家发改委、住建部联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》还指出,允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。
“在我们讨论的过程中,并不知道会有这些支持政策出来。”商会会长聂梅生对媒体表示,许多讨论过程中的设想通过政策的发布成为了现实。“看似凑巧,却证明了政府呼吁市场力量参与的决心。”
政策的出台自然给了基金的筹备者以强大的信心,但政策的落实和执行力度也是该基金能否顺利运作的一个挑战。而对于这一公租房基金来说,已经公布的这些利好政策似乎还远远不够。
除了上述政策的扶持之外,在李晓东看来,这一基金的发展壮大还需要来自金融政策的鼓励。“例如银行能够为基金配套,以项目贷款或物业贷款的方式给予贷款支持;社保基金以及保险资金能够允许参与投资;允许基金未来改造成REITs(房地产投资信托基金)上市,或者允许我们成立的股份制基金公司上市等。”
对于基金的退出,根据方案有三种可行的方式:在基金封闭期内,若国家保障房REITs的试点推出,则可以较为顺利地与REITs衔接完成退出;其次,由政府回购这些稳定运营的公租房资产;此外,如果将来国家政策允许,还可以以市场优惠价卖给当时的租户持有。
“最理想的退出方式当然是REITs。”李晓东表示,在当前流动性泛滥的压力之下,以REITs的方式推出可以吸纳更多的社会资金,同时也不会给政府增加任何资金的压力。“对于7年之后的中国资本市场来说,以REITs退出的可能性是非常大的。”
但以保障房建设为投资方向之一的泛华(华东)城市发展建设基金的执行合伙人贾文清表示,社会资金参与保障房体系建设的难度仍然存在。对她所管理的基金来说,关键是如何找到合理的项目。“保障房体系在项目建设上的垄断性还是比较明显的。一方面对投资主体有比较明确的要求,譬如说企业资质之类的;另一方面,政府更倾向于让国企或品牌大企业来参与其中,因此很多会采取邀标的方式。”
作为保障房证券化的先行者，由工商联房地产商会主导的公租房基金即将成立。据称，该基金由华远[简介动态]集团、路劲地产、复地集团[简介动态]及华润置地等9家房地产企业和金融机构联合发起，拟募集资金100-300亿元，于未来三年内，在各地投建约1000万平方米公租房。
该基金相关负责人透露，目前公租房基金的设立方案已经拟定，并正在报批当中，预计于明年年初正式启动募集。
根据方案，公租房基金的租金标准将采取与地价联动的方式，预计租金水平在市场价的50%到80%，预期年率介于5%到15%，基金投资后第7年退出。而发起人除作为基础投资人，在未来公租房项目的建设过程中，亦充项目的当合作方、承建方或管理运营者。
对于解决保障性住房资金来源问题而言，这似乎是个重大利好消息。
保障房资金困境
一组权威数据显示，2009年，保障性住房用地供应量仅27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。
虽然今年以来，中央有意加大对保障性住房建设的力度，下达了2010年共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套指标。
但到目前为止，各地完成情况也普遍滞后。有分析人士统计，截止8月底，保障房的开工率不足75%，更有部分城市出现零开工的现象。尽管国务院一度调低了完成的标准，但依旧于事无补。
金融学家杜丽虹指出，如果今年定下的保障性住房规划能完全实现，至少也要10年的时间。
核心似乎还在于保障房建设资金。建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东指出，资金缺口和开发力量不足是保障房开工不足最主要的障碍。
杜丽虹表示，目前而言，保障房建设的资金由政府全部出资，中央政府下达部分资金，地方政府配套剩余资金。以政府为投资主体的开发和运营模式，必然会出现供给不足和低效率的问题。
在这样的背景下，保障房证券化无疑是解决其资金来源问题的方式。相关人士表示，公租房基金的成立，将能通过引导民间资本投入公租房建设，及时补充政府的资金缺口，协助完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题。
杠杆化的担忧
但公租房基金显然并没有想象中的完美。杜丽虹直指，现在中国的问题就是杠杆化不足。公租房基金的成立能不能真的撬动中国的杠杆，依然尚存疑问。
杜丽虹分析表示，从国际经验来讲，这么大的保障性住房完全依靠政府投入压力非常大，公租房基金这类的证券化模式是一个比较有效的途径，具体的发展还要看政府愿不愿意给予相关的政策优惠。如果撬动得好，将是个正向循环，如果撬动不好，就是政府的负担。
“否则只是政府号召成立这样一个基金，达不到市场化的，还是吸引不了民间资本进来，最后还是要靠政府出资，这跟政府全部出资是一回事。”她解释道。
杜丽虹提醒，不能让公租房基金变成集体建房，大家集资分担风险的一个过程。
同时，杜丽虹建议，公租房基金如果希望有民间资本的参与，发挥杠杆作用，政府首先就要抛砖引玉，给出一定的好处，例如政策性的优惠、税收或其它方面的补贴。
配套制度的缺位
在这点上似乎还有迹可循。今年以来，相关部委已经相继出台了一些关于保障性住房建设的优惠政策。
5月中旬颁布的新非公36条就提出，支持和引导民间资本投资建设公租房，享受相应的政策性住房建设政策。
9月底财政部亦颁布有关税收优惠政策的通知，也分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。
11月16日，财政部、国家发展改革委及住房和城乡建设部再次联合下发了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，表示允许各地利用贷款贴息引导社会发展公租房。
尽管利好政策频频出台，但杜丽虹认为，这些都是比较大的概念，目前政府真正明确的优惠政策仍未出台。
她表示，基金的前景完全取决于政府给予的税收优惠或其它补贴优惠，否则单靠市场化是活不下来的。“目前来看，没有政府的税收或其它优惠，它很难发展起来。”
杜丽虹另指，目前公租房基金的发展，除了依靠政府大力发展公租房，还要求资本市场发展到一定程度。
“现在仍取决于基金是走公募还是私募的通道，如果是公募，那就是reits，这就需要国务院对reits产品的批准，reits产品要上市还需要一定的税收优惠，优惠能不能给，依然是个待定的事情。如果是私募的方式，那就更需要税收方面的优惠。如果没有政策性的优惠，其它免谈。”她表示。
“现在并非是缺乏公租房的投资资金，而是缺一个比较好的制度。”杜丽虹称，如果政府能建立好一定的机制，将是一个点石成金的作用，给一定的优惠或政策的杠杆就能撬动大量的民间资本进入。
与风险并存
事实上，在投资资金方面，公租房基金的募集可能还不是什么难题。据介绍，自公租房基金筹建以来，已经得到众多开发商及相关机构的积极响应，9名发起人合计将认购基金总份额的10%—20%。
“建立一个基金的目的是吸引民间资本的参与，但民间资本不是傻的，没有合理的是不会参与的。”杜丽虹指出。
她表示，现在就算是普通房屋的租金率都没有银行存款利率要高，公租房那么低的租金更加不可能达到一个合理的水平。
对房企而言，公租房基金5~15%的年率，这已不仅仅是个合理的水平了。杜丽虹直指，但这个年率水平还很难达到。
据了解，在正常情况下，市场化的房子租金，一线城市不到2%，二三线城市也仅3-4%，而公租房的租金在这个基础上要再低20%左右。
“要达到5-15%的年率，政府肯定负担了大部分的土地成本和部分的开发成本，使得地产企业的成本大大降低，在租金低的情况下能达到一定的，这要求政府给出一定的资金优惠”，杜丽虹指出。
但杜丽虹还是认为，在调控的背景下，尽管公租房建设利润率很低，但却是一个相对稳定的利润率，房企还是愿意参与。“如果在公租房的运营方面，如果没有一定的回报或某种的补偿，企业是不会愿意参与的。”
公租房基金前景的另一个担忧在于对于过度杠杆化的担忧。此前，美国爆发的两房问题已经暴露出资金杠杆化潜藏的风险。
对此，杜丽虹指出，美国两房问题的出现确实是过度杠杆化的结果。“对政策过度相信，资本的拨备、贷款都太过低，以至后来企业的90%的资金都是来自非自由资本，这肯定容易出现杠杆化的问题。”
对于国内公租房基金如何避免杠杆化过度的问题，杜丽虹提出，只要政府对企业资本金给出一个合理的要求就可以达到。
她续称，尽管美国两房出现了问题，但它的一些做法还是值得借鉴。包括在住房方面的保障、在建资金的通道，公租房基金只是解决了股权通道，还是要有债权方面的通道。
“在正常的拨备水平下，如果使用证券化的工具，会是一个很好的杠杆。”杜丽虹表示。
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