[摘要] 上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。
房地产市场调控新政（国十条）出台后的首例开发商退地（住宅开发用地），昨日出现在上海嘉定的两个地块。
业界人士对《财经日报》分析，与2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。
而“退地”的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。
先后两次出让
公开信息显示，上述两退地地块是：嘉定区真南路以南、走马塘以西地块（下称“真南地块”）；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块（下称“百安地块”）。对应的开发商分别为宝华企业集团（下称“宝华”）和莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司（下称“莱蒙宝山”）。
上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元／平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。
业内人士分析，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其精装房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。
照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。
果然，仅仅不到一年，这两个地块便面临“易主”的命运。
资金之困
“退地多为开发商资金问题。”上海嘉定区政府一位不愿意透露姓名的人士昨日对本报记者表示。
昨日，本报记者拨通宝华一位知情人士电话，对方句话称：“这块地怎么了？退了呗！可惜吗？我觉得好可惜！”
该人士说，退掉真南地块后，宝华损失了约6000万元，其中约5500万元属于竞买保证金。
据其介绍，考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元，宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年楼市调控新政出台后，合作伙伴融资受阻，并在很长时间内都难以解决资金问题。“这样一来，我们财务一开始针对这块地安排的资金就不够了，政府也不可能临时改变付款方式、付款时间，我们后来也想筹资，但找不到办法，只能退地。”
同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。
相关资料显示，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际集团有着千丝万缕的关系。莱蒙国际于1993年在香港成立，主要业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售。
据有关媒体报道，长期以来，莱蒙国际也因为融资渠道狭隘，企业的快速发展受到极大的制约。
易居中国分析师付琦指出，“退地”只有两种可能，一种是一方违约，一种是双方都违约。“出让方违约只可能是无法交地，但这两年上海的宅地都是净地出让，因此不太可能存在这个问题。”也就是说，一般退地都是开发商方面违约。“但是现在宅地越推越少，开发商抢地都来不及，拿到手的怎么可能‘吐’出来，而如今的土地市场又不允许囤地，开发商拿了地必须投钱进去开工，这样推理，开发商退地的原因多数就是缺乏资金。”
退地或只是开始
究竟是合作伙伴在资金上掉了链子，还是退地开发商自身资金问题导致了“退地”？本报记者从昨天的公开采访中得不到真实答案。但可以肯定的是，退地的开发商们并不孤单。
易居中国近期的一份报告指出，2010年一季度房地产市场的火爆，直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台，调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”，资金需求和资金压力明显增大。其中中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期负值。
例如，上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负，报告显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科（-95.14亿元）。开发商在拿地热情持续高涨的同时，资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。
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今年4月“新国十条”出台后，上海嘉定两幅住宅用地曾因开发商资金等原因而遭遇退地。昨天，被退的两幅地块再次挂牌出让，令人惊讶的是，这两幅地块二度出让的起拍价竟然分别是前一次出让底价的3.5和3倍，出让方对土地市场前景的看好可见一斑。
二次拍卖底价大幅飙升
昨天，两幅位于上海嘉定的住宅地块——“真南路以南、走马塘以西地块虽然地块”和“百安公路以西、恒荣路以南地块”在土地交易市场公开挂牌出让。记者发现，这两幅地块之前曾分别出现在2009年上海第91号土地公告和109号公告中。
作为2010年成交的幅住宅用地，“真南路以南、走马塘以西地块”今年1月被上海宝华企业集团有限公司(下称“宝华集团”)以总价24亿元“抢”得，溢价率高达336%。“百安公路以西、恒荣路以南地块”在今年2月的土地拍卖会上也同样创下了惊人的溢价率，莱蒙宝山信息资讯（深圳）有限公司以11.05亿元价格摘得，溢价率360%。
不过，随着4月楼市调控的到来，土地市场的热度随之回落。当时坊间传言，“真南路以南、走马塘以西地块”因开发商资金紧张等问题遭遇退地。宝华企业集团赢家策略总经理杨健对记者表示，当时退地是由于在调控环境下，开发商融资渠道出现困难，不得已才选择退地。
记者惊讶地发现，此次嘉定区重新挂牌的两幅地块，起拍底价都较之前大幅飙升。宝华集团退掉的地块去起拍价是5.5456亿元，而此次则飙升至19.345亿元，已是一年前的3.5倍。而百安公路以西、恒荣路以南地块去年起拍价为2.4亿元，而此次则是7.01亿元，也高达去年的3倍。
两轮调控土地市场反应不同
对于同样两幅地块，时隔一年起拍价大幅飙升，有业内人士认为肯定是有开发商已有明确接手意向，出让方嘉定区政府方面才会如此大幅提高底价。
对此，嘉定区政府内部人士态度也非常乐观，对记者表示“住宅地块都有人要的”，似乎一点都不为这两幅地块二次拍卖的前景担忧。
对比分析两次调控前后土地市场的反应也可以发现，与“4月新政”后不同的是，二次调控后几大重点城市推地意愿仍然强烈，各地土地市场成交依然活跃。大量土地供应和趋紧的楼市调控并未导致流标率的上升，二次调控后的10月，仅重庆、长春各流标2幅地块，其余城市到期出让地块均全部顺利成交，而热门地块始终受到开发商们青睐而发生争抢。
上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告
沪告字（2010）第104号
根据国家有关法律、法规和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《上海市土地使用权出让办法》等规定，上海市规划和国土资源管理局发布挂牌出让涉及嘉定区1个地区共计2幅国有建设用地使用权的公告。现将有关情况公告如下：
一、出让地块的基本情况和规划指标要求
| 地块公告号 | 地块名称 | 四至范围 | 土地用途 | 土地总面积（公顷） | 出让面积（公顷） | 规划指标要求 | |
| 容积率 | 建筑密度 | ||||||
| 201010401 | 嘉定区真南路以南、走马塘以西地块 | 东至真南路、佳通路，南至走马塘，西至规划道路、基地边界，北至棉伯浜 | 住宅用地 | 10.36881 | 7.91659 | 03－06地块2.5、04－07地块2.5、05－02地块2.0 | 30% |
| 201010402 | 嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块 | 东至百安公路，南至纬二支路，西至吴塘，北至恒荣路 | 居住用地 | 13.74068 | 13.34739 | 1 | 不大于40% |
二、出让地块交易活动时间安排
地块公告号 | 地块名称 | 领取竞买申请表和发放出让文件的时间 | 竞买申请时间 | 竞买保证金 | |
数 额（万元） | 交纳方式 | ||||
201010401 | 嘉定区真南路以南、走马塘以西地块 | 2010年11月30日至2010年12月28日期间的业务办理时间 | 2010年12月13日至2010年12月28日期间的业务办理时间 | 60000 | 详见地块出让文件 |
201010402 | 嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块 | 21030 | |||
注：1、业务办理时间是指：除双休日和法定节假日外的工作日上午：9:30－11:30、下午：
13:30－16:00；
2、地块具体交易时间安排详见//www.shgtj.gov.cn/网站发布的出让地块进度安排表。
三、竞买资格及要求
中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加。
可以独立申请，也可以联合申请。联合竞买申请的，联合各方均需符合上述条件。
具体竞买资格及要求以各地块出让文件为准。
四、本次国有建设用地使用权挂牌出让，按照价高者得的原则确定竞得人。
五、本次国有建设用地使用权挂牌出让的详细资料和具体要求，详见各地块出让文件。申请人可按本公告规定的时间至上海市土地交易市场或各区县土地交易受理窗口（具体地址及联系方式详见公告附表《市、区县土地交易受理窗口一览表》，下同）获取竞买申请表及出让文件。
六、各地块的竞买保证金金额详见本公告，具体交纳办法详见各地块出让文件。本次出让竞买保证金到达指定账户的截止时间为2010年12月17日16时30分。
竞买保证金的人民币账户如下：
1、户 名：上海市规划和国土资源管理局
开户银行：交通银行上海分行支行
银行账户：310066726010149055512
联系人及电话：
黄威威 63213400转1356
吕硕峰 63213400转1368
2、户 名：上海市规划和国土资源管理局
开户银行：建设银行上海第五支行
银行账户：31001505400055290700
联 系 人：陈洁、闵亮
联系电话：63299908（或63235473）
3、户 名：上海市规划和国土资源管理局
开户银行：上海银行漕河泾支行
银行账户：31687400009067432
联 系 人：庄静、张晓倚
联系电话：64706489
境外预申请人如需以外币支付保证金的，可向各受理窗口查询外币保证金账户。
外汇与人民币的换算，以2010年11月30日中国人民银行公布的外汇中间价折算。
七、申请人可按出让文件规定的时间、地点和方式提交书面竞买申请。经审核，申请人已按规定提交竞买申请的，可按出让文件的规定查询资格审查结果并获取《竞买资格证书》或《申请人未入围通知书》。申请人取得《竞买资格证书》后，方可参加挂牌活动。
八、本次国有建设用地使用权挂牌出让交易的时间、地点和其他具体安排如下：
挂牌时间为：2010年12月21日至2010年12月30日（双休日和法定节假日除外），具体的挂牌时间和挂牌截止时间详见各地块挂牌出让文件。
挂牌地点和挂牌截止地点详见各地块挂牌出让文件。
九、交易结果公示
挂牌交易结束后10个工作日内，上述地块的交易结果将在市土地交易市场、各区县土地交易受理窗口和//www.shgtj.gov.cn/网站发布。
十、其他事项
（一）竞买人需挂牌人安排地块现场勘察的，应与挂牌人预约。预约时间至2010年12月3日16时止。
（二）答疑纪要发布的时间、地点安排详见各地块出让文件。
（三）地块出让文件须知同时在//www.shgtj.gov.cn/网站发布。
（四）意向竞买人需按规定交纳竞买保证金后，方可进行竞买申请。
（五）本次挂牌地块中土地用途涉及住宅的，执行国办发〔2006〕37号文件。具体地块套型建筑面积90平方米以下商品住房面积所占比重详见地块出让文件。
（六）出让地块的详细情况和本次出让的具体要求详见地块出让文件，内容以地块出让文件为准。
十一、挂牌人联系方式
联系地址：浦东新区南泉北路201号房地大厦5楼；
联系电话：58823624。
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