[摘要] 国家对房地产的政策打压一直没有停止，但北京楼市却意外迎来“小阳春”。12月5日，摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶对《国际金融报》记者表示，开发商资金依然比较宽裕，大幅降价不太可能。
国家对房地产的政策打压一直没有停止，但北京楼市却意外迎来“小阳春”。12月5日，摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶对《国际金融报》记者表示，开发商资金依然比较宽裕，大幅降价不太可能。
北京楼市“小阳春”
北京市房地产交易管理网公示的信息统计，截至11月30日，北京共批准了43个商品住宅预售证、2个经适房及两限房预售证、10个非住宅预售证，再加上10个已经批准的预告领证项目，11月共有65个项目获得预售证入市。
另外，据《国际金融报》统计，12月前4天，北京市共批准预售商品房住宅项目13个、售商品房非住宅项目2个、经济适用住房、两限房项目1个。在仅有的4天时间里，北京市场共有16个项目获得预售证入市。
更值得注意的是，房屋的成交量也出现大幅上升。根据数据统计，11月北京共成交期房商品住宅10107套，成交面积103.8万平米；同期，成交现房商品住宅为1123套，成交面积15.3万平米。环比10月，期房商品住宅成交套数上涨了46.6%，成交面积上涨了32.1%；现房商品住宅上涨了42.9%，成交面积上涨了17.5%。如此来看，11月成交套数环比大涨四成。
千万套保障房“压顶”
事实上，北京楼市11月的火热场景，只是楼市“暖冬”的一个缩影。上海、深圳等地的数据也显示当地市场的回暖。李晶表示：“受中央密集的房地产调控政策影响，目前中国一线城市房地产成交量正在下滑，但大多数开发商已经完成其全年销售目标，并普遍取得高于预期的平均售价。”
对此，中央的调控方向很明显。住房和城乡建设部日前下发通知指出，明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这一数额大大超过此前市场预期的500万－600万套的水平。专家分析，1000万套保障房对市场的冲击不可忽视，加大市场供给，这是对高房价的“釜底抽薪”。
“紧货币”“宽财政”
上周五的中共中央政治局会议除了对楼市调控给予明确方向外，对经济形势的各种研读，也被看作是即将召开中央经济工作会议的“先声”。
兴业银行高级经济学家鲁政委在发给《国际金融报》记者的报告中对中央政治局会议的解读为，在货币政策方面，会议基调由“适度宽松”调整为“稳健”。鲁政委预计，2011年M2目标会定在15%－16%之间，新增信贷更可能定在6万亿－7万亿。
此外，在财政政策方面，鲁政委表示，中央政治局会议继续维持“积极”的提法不变。这意味着，2011年的财政支出额度和财政赤字水平，相对2010年将不会显著压缩。尽管如此，与2009－2010年的积极财政政策相比，“积极”已从当时主要是“保增长”转到了当前的“调结构”上了。
他对记者表示，预计2011年财政资金将主要投向保障性住房、扩大消费需求、农田水利和防灾减灾体系建设、节能减排、战略新兴产业、中小企业等。
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北京市住建委透露，截至目前，今年竣工交用4.6万套保障性住房的任务已经完成，根据保障性住房的建设进展，预计全年实际竣工交用的政策房可达到5万套。新开工建设和收购各类政策性住房也由13.6万套上升至14万套。另外，“十二五”期间，北京已初步确定了“政策房比重提高，商品房比重降低”的思路，重点建设公租房。
那么，政策性保障房的如此给力是否意味着将会缓解当下北京的高房价难题呢？北京市场未来的商品房格局是否因保障房的大量介入而有所改变呢？众多房地产业的专家对此进行了分析。
●5万套“保障房”
能否解北京高房价之痛？
邢亚平：政策房对商品房价格影响很小
首先，需要明确政策性住房和商品房所针对的客户群体，这也是政策性住房对商品房价格影响不大的根本原因。政策性住房包括经济适用房、廉租房、集资建房、两限房等，建设这些住房的目的是为了解决低收入人群的居住问题，为此政府规定了严格的准入制度，例如家庭收入、家庭总资产等都在申请条件范围之内。此外，这类住房的价格也受到政府的严格限制。而建设商品住宅则是为满足要求一定生活品质的中高收入人群的居住需求。两类住房的客户群体重叠的部分极少，商品住宅以中高收入人群为主，政策性住房则以低收入人群为主。
另外，由于商品住宅的定价更多的是市场行为，受到同类项目竞争关系的影响，也受到区域供需关系的影响，从理论上讲，供不应求现象越严重，商品住宅的价格也将越高，而与政策性住房的推出并无太大关系。对于同一项目中的商品住宅和政策性住宅搭配的方式，政策性住房对商品住宅部分的影响不大，开发商可以通过规划设计和根据市场情况制定相应策略的方式，规避或者减少两者间的相互影响。在同一区域板块内，政策性住宅项目对周边的商品住宅项目的影响也不会很大，因为社区之间都有相对独立的物业管理和区域划分，因此不会对区域房价的降低产生很大影响。
陈云峰：购买群体不同，影响微乎其微
当前楼市虽然受限购令、限贷令的影响，但从成交项目的记录上看，50%-70%的购买力是外地购房人。他们受户籍的限制，不能享受到保障房，因此保障房的大量增加并不能解决他们的住房问题。另外，这部分外地购房人群，多数又是急需买房的刚性需求，对商品房，尤其是五环外总价较低的商品房有急迫的购买需求。
如果说一点影响没有，也有些偏激，保障房的加大供应，使得准入门槛降低。曾经不够资格买保障房，只能挤破头抢商品房的中低收入群体有望通过保障房改善住房需求。但在实际市场中，这部分的购房人明显只占少数。
“从数量上看，保障房的力度很大，很多专家媒体都将保障房视为降房价、终结开发商暴利的重要手段。但其实这完全是误解。”陈宝存对记者分析道，目前北京在拿地环节上，设置了竞保障房面积的环节，房企为了拿地不得不增加保障房的比重，客观上减少了利润空间。为追求利润，房企很可能抬高商品房的售价。再加上保障性住房的准入门槛、运营机制等一系列配套政策不能相应完善，保障房的建成计划不能如期覆盖到相应住房需求群体的话，那么，在商品房住宅供应极其有限的情况下，商品房价格将更加趋高。
另外，无效保障房的比重加大也难以对商品房价格形成冲击。具体来看，今年新开工的保障房，13.6万套的开工量，占了新开工住宅的一半以上，但实际上，用于疏解核心区人口、棚户区改造以及城乡接合部整治定向安置住房不少于6万套，也就是说房企拿地时安排的回迁房和城区居民的外迁占了保障房的很大一部分，真正投入市场中，解决无房户和中低收入人群改善用的有效保障房相对市场需求仍然较少。
●保障房大量介入
改变商品房格局？
李文杰：保障房与商品房将是楼市的两大板块
从土地供应上看，今年开始，北京市明显加大了保障房的供应力度，按照“十二五”规划，保障房的土地供应在今后几年仍将增加。从面积供应上看，未来楼市将形成保障房和商品房两大板块。
11月以来，北京土地市场大量放量。截至11月25日，共成交了15块居住类地块，总规划建筑面积达到255万平方米，并仍有多块土地正在招标。在成交的居住类地块中，大部分地块都并非单纯的商品房项目，而是配建了大量的保障性住房。北京对于保障房建设的支持力度可见一斑。
另外，北京市国土资源局发布前三季度数据显示，前9个月，保障性住房用地供应1263公顷，超额完成了1250公顷的计划指标。但截至11月25日，商品房供地仅为936万平方米，与去年相比还有200万平方米的差距。虽然年底土地开始集中供应，但商品住宅用地的供应相比保障房用地并没有出现明显上涨。
陈宝存：保障房仍是“配角”
虽然“十二五”规划强调加快保障性住房建设，但未来保障性住房扮演的仍只是“配角”。保障性住房毕竟只能解决少数人的住房问题，现在加班加点的保障房也只是弥补前几年保障房供应过少的窘境，因此未来很长一段时间，保障性住房仍只是“配角”。
陈宝存认为，将来保障性住房与商品房两大体系将会并存发展，现在政府是在以时间换取空间，加大了对保障性住房的建设和投入。虽然目前政府处于加强住房保障的阶段，但这并不意味着要放弃市场机制，实际上住房发展的市场化依旧是商品房发展的方向。
●保障房改变开发商拿地态度？
陈云峰：保障房供地使房地产从暴利走向微利
北京地难拿，房好卖！这句话很有道理。
曾经保障房的建设主力多是央企、国企，如今包括万科在内的更多上市公司开始热衷保障房供地。从目前出让的保障房地块来看，对开发商的利益其实是很薄的。这也反映了一种趋势，就是房地产行业将从“暴利”走向“微利”。
另外，很多民营开发商插手保障房建设将是大势所趋，因为北京的土地资源稀缺，并且以后的供地中70%将会用于保障房建设，使得北京的开发商没有了挑肥拣瘦的资本。虽然利薄，但是由于政府在大力提倡保障房建设，保障房建设无疑将是开发商未来争夺的热点开发领域，更多的房地产企业进入竞争，也能够促进保障房的建设和规划水平的提升。
李文杰：保障房成开发商拿地“筹码”
由于现在的土地出让制度不是简单的招拍挂、价高者得，而是综合评标等尝试多种形式的土地出让。比如房地产企业平时的社会责任感、是否建设过保障房都成为影响房企能否最终拿地的因素之一。因此，过去的保障房建设规模可能会成为房企拿地的“筹码”，更多的企业也开始重视保障房的建设。
另外，了解房企的人都知道，一旦房企没活干，失去开复工的现金流，本身就将面临人才的流失：高管可能跳槽、员工也开始另寻下家。尤其是在当下土地价格偏高，很多房企就面临手头无地、项目却即将售罄的尴尬。保障房对于他们来说是很好的过渡产品，可以维持日常的开复工现金流。另外，由于保障房门槛低，政府扶持，实际的内部并不低。的不确定就是回款较慢，因为大部分保障房都是由政府回购，再分配给各区，所得款项要经过较长的周期才能落入开发商囊中。
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