[摘要] 时值年末，作为房地产市场供应体系的新生力量，保障房建设扩容再一次被提上中央的议事日程。近日，中共中央总书记胡锦涛发表重要讲话，提出要加快保障性住房建设。
时值年末，作为房地产市场供应体系的新生力量，保障房建设扩容再一次被提上中央的议事日程。近日，中共中央总书记胡锦涛发表重要讲话，提出要加快保障性住房建设。
业内人士指出，目前，保障房建设已驶入“快车道”，开发商配建、代建模式也日趋成熟。为解决保障房建设资金来源，各主要城市正在逐步建立长效融资渠道。在政府投入加大的基础上，未来将有更多社会资本介入保障房的开发。
大规模扩容
住房和城乡建设部日前向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》。通知明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，并要求各地方政府调整之前上报的“2009-2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划，12月10日为最后上报的截止日期。
明年1000万套保障房的建设计划，相比2010年的580万套增长了72.4%，大大高于此前市场对2011-2012年保障性住房建成量分别约为680万套和620万套的预期。
“中国目前城镇人口总数约为6亿人，如果按照2亿个家庭来计算，1000万套保障房相当于每20个家庭拥有1套保障房。”一位房地产业内人士分析。
事实上，1000万套还仅仅只是2011年的数字。2009年保障性住房建设规模约为260万套，2010年为580万套，2011年将高达1000万套。仅这3年的数据，保障性住房就已达到1840万套。如果按照此数计算，意味着平均每10个家庭可以拥有1套保障房。
而另一个比较或许更能说明政府对于明年保障房建设的重视：在房地产市场红火发展的2009年，商品住宅销售面积共计达到85294万平方米，若按照套均90平方米计算，2009年商品住宅销售量约为947万套。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，与其更多的关注房价，不如多讨论保障房。他表示，中央今年、明年对于保障性住房的建设力度加大，实际上就是在调整房地产市场的结构，“住有所居，必须两条腿走路，一条腿是商品化，一条腿是保障房。”
顾云昌指出，不仅中国，世界各国都是两条腿走路，新加坡80%以上的家庭都是政府保障的，香港是40%-50%，更多的国家是10%-20%。
根据统计，自1999年至2009年的11年期间，我国商品房竣工面积累计为47.33亿平方米，以90平方米的套均面积计算，11年间竣工的商品房大约为5259万套。而我国保障房建设近两年才开始起步，同商品房市场相比，差距还非常明显，房地产市场的“二元制”结构急需完善。
但值得注意的是，今年以来，伴随地产调控的进行，政府对于保障房建设也空前重视，预计今年保障性安居工程的投资总额约为7800亿元，截至9月份已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，且中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。
此外，住建部10月份公布进展称，今年1-9月，城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。
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吸纳开发商介入
此前，承载社会民生性质的保障性住房并不为追逐高额利润的开发商所“待见”，不过，随着政府对保障房建设的空前支持，面对着越做越大的蛋糕，各房产商对保障房建设的兴趣也越来越浓厚。
假设2011年1000万套保障房明年年底前全部开工，按照保障房套均面积60平方米计算，2011年仅保障房新开工面积增加量约为2.52亿平方米。今年前10个月，商品房新开工面积为13.18亿平方米。
保障房建设不仅可以大幅对冲商品房投资回落的预期，同时，在严厉调控之下，规模大且风险小的保障房领域将成为企业的“避风港”，无论是出于主动承担社会责任的目的、抑或是调控之下的“无奈之举”，越来越多的房地产企业开始加入到保障房开发建设的行列中来。万科、招商、保利、金地、绿地、远洋地产、富力等房企，都在加大保障房建设力度。
万科12月初曾表示，目前保障房开工占到万科整个土地储备的比例超过5%，万科8月份以来便增加了超过100万平方米的保障房，这些保障房主要位于一些一线城市，北京、深圳、南京、广州、上海等，万科愿意更多地参与到保障房建设中来。
事实上，早在本轮调控之初，国土资源部就曾要求，各地保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%，在此后公布的供地计划中，该比例达到了77%。而“配建”保障房或是承担或开发过保障房也成为开发商拿地时所面临的重要门槛。
业界认为，调控背景下，政府给予保障房建设更多的倾斜，包括贷款、拿地、甚至补贴等等，都在引导开发商更多参与保障房建设。
据了解，除了商品房项目之中“配建”保障房之外，目前开发商参与保障房项目的主要形式是“代建”，也就是“政府出钱，开发商代建”，政府同时会给予开发商一定利润回报。“尽管保障房利润远比不上商品房，但建设、运营、销售和融资的成本小，风险也小，相当于调控时的避风港。”一位业内人士称。
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打通长效融资渠道
资金问题一直是困扰保障房发展的症结所在。业内人士指出，为了解决保障房建设资金来源，应该逐步建立长效融资渠道。在政府投入的基础上，吸引更多社会资金的进入。
“目前保障房建设资金主要来自三方面。一是国家规定的政府土地出让净的10%；二是公积金收入部分；三是各地方政府的财政收入。”顾云昌表示，“去年土地出让总价款为1.59万亿元，今年肯定会超出这一数额。去年大多数地方政府投入的土地出让金净没有达到10%的比例，如果未来能够严格执行将10%的土地出让净投向保障房市场，将是不小的数额。”他指出，10%的投入比例还有提高的空间，但最终还要看地方政府的执行力度。
顾云昌认为，保障房未来的发展方向是政府投入的同时，引导社会资金进入。“首先可以吸引慈善基金、社保基金等，最后扩大到商业基金以及其他社会资金进入。在保障房建设主体上，可先以国企、央企为主，在有稳定的基础上逐步扩大到民营企业。”顾云昌直言。
湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理表示，目前地方政府的财政收入来源比较单一，很多地方政府财力有限，未来可以逐步改革财税体制，改善财税分成，增加地方政府的财政收入来源和财政收入水平，从而可以更多地投入到保障房的建设中。
根据此次公布的计划，明年将大力建设公租房。“公租房在建设、承租、运营等过程中还有很多问题需要解决。”顾云昌指出，公租房的租金不能太高，应该与承租方的收入水平相匹配。而公租房又不同于廉租房，租金也不能过低，要保证有一定的租金收入可以返还给投资方，从而维持投资建设的积极性。
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2011年，中国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。
近日有媒体报道称，住房和城乡建设部日前向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，这相比2010年新增420万套，且公共租赁房将占主要部分。
按照住建部的要求，各地提出具体任务目标时，要结合本地中偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员规模、住房等情况，重点规划安排好公共租赁住房建设任务。
通知表示，为使1000万套任务落实，各地要综合考虑本地区财力状况、住房保障状况等，2011年计划任务要在原有《2010-2012年保障性住房建设规划》的基础上进行调整，并确保将计划落实到市县。
另据上海证券报报道，根据通知要求，12月10日前，各省级政府要完成相关规划，上报住建部、国家发改委、财政部等相关部门。
据住建部统计，截至今年9月份时，保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，且中央财政692亿元专项补助资金已全部下达。
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