[摘要] 加大保障房建设力度是今年房地产调控的重要任务,目前,今年全国580万套保障房任务已经完成开工。各地方对保障房建设也是大力支持,昨天来自上海银监局的消息显示,上海加快推进以保障性住房为主的大型居住社区和旧区改造项目建设,年内已启动的13个社区项目建设需要银行贷款373.8亿元。
加大保障房建设力度是今年房地产调控的重要任务,目前,今年580万套保障房任务已经完成开工。各地方对保障房建设也是大力支持,昨天来自上海银监局的消息显示,上海加快推进以保障性住房为主的大型居住社区和旧区改造项目建设,年内已启动的13个社区项目建设需要银行贷款373.8亿元。
在今年年初,国家计划全年建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套,改造农村危房120万户。到8月底,共有18个省区市保障性住房和棚户区改造开工率低于平均水平,其中有5个省区市开工率还不到50%。
据住建部统计,保障性安居工程至今年9月已完成投资4700亿元,占全年计划60%,且中央财政692亿元专项辅助资金已全部下达。另外,据民间估算,2010年保障性安居工程的总投资接近8000亿元。
上海银监局启动的保障房建设贷款,银行采取“总银团+子银团”相结合的银团贷款合作模式发放这笔贷款,其中总银团由工行上海市分行与开发行上海市分行作为联合牵头行,银团成员行主要包括农行、建行、交行上海市分行、浦发银行(600000,股吧)以及上海银行。在此基础上,针对13个具体地块分别成立了相应的子银团贷款,并设独立牵头行,分别与借款人签订子银团贷款协议。
上海银监局表示,将积极支持保障性住房工程建设,积极推动辖内大型银行严格执行差别化住房信贷政策,进一步加大监管协调指导力度,推动商业银行配合支持上海大型居住社区开工建设,优先满足保障性住房建设资金需求,充分发挥贷款资金对房地产市场健康发展的调节作用。
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随着房地产调控的加剧，以及银监会下发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，房地产信托不复此前的火热态势。与此同时，保障性住房却出现日益“缺血”的迹象。住建部日前表示，2011年计划建设保障性安居工程1000万套，这一数据较之今年的580万套提升了72.4%，保障房建设的资金缺口问题日渐凸显，信托是否应当在这种情况下介入政策鼓励的保障性住房建设当中？据《每日经济新闻》记者了解，信托公司和REITs（房地产信托基金）均较为看好保障性住房的前景，但其率较商业地产更低的特点成为信托的主要顾虑。专家认为，加强财政补贴力度以及将保障性住房与商业地产进行打包或可解决这一问题。
《每日经济新闻》调查发现，从现状看，保障性住房的率比商业地产低，这成为信托公司介入的主要瓶颈，但信托业内人士透露，随着地方政府政策和合作模式趋于灵活，他们对保障性住房的前景仍然看好。
信托公司解渴保障房建设资金
近日，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查，多家信托公司暂停房地产类信托业务。
诺亚财富数据显示，截至12月1日的一周，市场上没有新的房地产信托产品推出。因为房地产信托的暂时消失，信托产品发行急剧下降，产品募集规模整体偏低。
随着信托公司介入商业地产项目的风险逐渐浮出水面，分析人士指出，信托公司介入政策鼓励的保障性住房项目已有了很大的遐想空间。
消息显示，明年保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套，相比2010年增长72.4%，而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。
2010年保障性安居工程预计投资超过8000亿元，2011年保障性安居工程投资初步估算为1.4万亿元，占2011年房地产投资规模的近30%。
与之相对应的是，上述庞大的保障性住房建设计划面临巨大的资金缺口。高盛分析人士指出，今年580万套的保障房建设目标中，政府600多亿元的专项辅助资金仅能覆盖11%的建筑成本和7%的总成本。保障性住房对信托等融资方式的介入就显得尤为迫切。
沪上某信托公司负责人表示，信托公司愿意响应国家政策参与保障房项目。由于信托平台的特殊性，合作方式灵活成为其参与的优势。
据悉，目前天津市已经搭建了首只保障性住房投资基金，通过信托平台募集资金投资于保障性住房项目，明年募资规模预计将达到16亿元，成为信托公司介入保障性住房建设的样本之一。
率瓶颈待破
“集合信托产品之所以吸引客户投资就是源于高，目前房地产的集合信托产品率有的已经突破20%，一旦标的改为廉租房，要实现高不太现实。”至于保障性住房未来是否有望和商业地产一起，占据房地产信托计划的半壁江山，诺亚财富高级研究员李要深认为，目前来看很难实现，其瓶颈主要集中在率，其中房地产信托介入廉租房的动力依然不足。
“保障性住房项目的特点是低风险、低，信托公司一旦介入，如何提高成为这类信托产品销售面临的一大难题。”李要深指出。
高盛分析师认为，保障性住房项目的极低或者为负，而且在很多情况下甚至在长期内无法做到自给自足，满足自身的资金需要。
对开发商而言，高盛报告中指出，相较商品房的利润率，保障性住房的利润率低很多，这使得开发商积极性不高，目前大部分在建项目都是在地方政府监督下由国有企业承担的。
“信托公司介入保障性住房项目，和介入商业地产的操作方法一样，但是如果要提高信托公司的积极性，还有待地方政府提供更加灵活的政策。”一位信托公司从事实务的人士指出。
沪上某信托公司负责人透露，目前信托公司介入保障房仍停留在建设阶段，建好后政府接管项目、信托公司退出。信托公司的依靠地方财政补贴，一般率能超过10%，但还是比不上房地产信托目前15%以上的年化率水平。
保障房建设前景仍被看好
不过上述信托公司负责人依然看好保障性住房的前景，“信托公司的视野不应该只停留在保障性住房本身，社区建好后一旦吸引人气，只要再将社区配套的商业做好，形成规模效应，项目率依然可观。”
“各地方政府对保障房的政策也不尽相同，如深圳提出经济适用房的20%至30%可以按照商品房销售，这类项目的率依然可观。”
“可行的办法一是加大财政收入补贴力度，或者参照此前新加坡和中国香港地区的做法，将保障性住房和商业地产进行打包，这样既能吸引长期稳健的投资者，商业地产的加入又有助于提高率。”
摩根大通董事总经理李晶亦看好保障房项目的前景，李晶认为，保障性住房的投资回报远高于表面水平，且拥有诸多便利，如更多的贷款渠道、贷款更容易以及审批更快。
李晶还指出，在商品房市场繁荣时期对开发商而言的鸡肋，如今已成为销售有保障的香饽饽。“因商品房价格已达到多数人无法承担的水平，保障性住房市场的需求空前加大。
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