[摘要] 新《办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。出租住房的，应以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准，违者将被处以5000元以上3万元以下罚款。
新《办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。出租住房的，应以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的标准，违者将被处以5000元以上3万元以下罚款。
住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》（下称《办法》）。《办法》提出，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
据悉，新《办法》将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。
对此，业内人士表示，目前在租赁市场，房东处于较为强势的地位，如果房东提出的加价幅度不高，租客一般都愿意接受。而且，房东缩短签约期，都可以绕过加租障碍，通过行政手段来遏制租金上涨是不可能的。
群租将被罚3万元
和1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》相比，《办法》主要对群租和租金方面作了明确：出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
“群租”主要指的是出租人打破原有房屋设计，将其分隔成一个个独立的房间，再以较便宜价格把独立小间出租给承租人的现象。目前主要形式有，将客厅、卧室甚至阳台分割成若干小间分租；或在房间内布置多张床位，按床位出租。
住建部称，如有违反上述规定且限期不改者，将被处以5000元以上3万元以下罚款。上海汇盛律师事务所律师俞杰明表示，对于群租的界定的确有进步意义，但是要遏制此类情况，关键是执法是否严格。
对于此次《办法》的出台，中原地产研究咨询部经理马冀表示，目前租赁市场的确存在很多不规范的地方，《办法》有一定的积极意义。此外，在房地产价格居高不下的情形下，《办法》背后是在引导一部分购房需求向租赁市场转移。
“租金加价难以遏制”
此次《办法》中还提到租金问题，早报记者从市场上了解到，租金加价是普遍存在的问题。
有某位中介工作人员表示，租赁合同一般都是3至6个月的短期合同，房东在租约满期后一般都会选择提价，提价幅度在10%～20%。通过续约的间隙加价是非常普遍的现象，从这点来说，租赁期内不得提价的做法，对租客切身利益并未能起到长远保护作用。
俞杰明表示，在合同期内任何的加价都是违法的，但是如果租客愿意，那就另当别论了。马冀也认为，简单通过条例来明确不加租只能起到短暂的作用，房东缩短签约期，都可以绕过加租障碍。
近期上海二手房租金情况也有上涨趋势。上海中原样本数据监测显示，上海全市二手房的租金价格出现反弹，11月份平均租金为44元/平方米，达到每套3781元/月 ，较10月份上涨8.6%，而成交套数和上月比增加14%，整体租赁市场呈现出量价齐升态势。
马冀同时表示，未来受到房产税以及加息的预期，一些购房者的持有以及贷款成本上升，很有可能这部分压力会最后转嫁到购房者身上。
另有不愿透露姓名的业内人士分析，从租客的角度而言，加租并不是需要受保护的地方，比如隐私的保护以及租赁合同的有效性。
有王姓租房者告诉早报记者，他所租的房源，因为房东要出售房子，多次在没有得到其同意的时间内，有陌生人来看房，对其生活带来极大的困扰。此外，从2008年租房至今，房东已经上调了3-4次房租，为了避免多次搬家，他不得不全盘接受。
从2011年2月1日起，房租不再是房东说涨就涨了，而且房东不得将原设计房间区隔开来单独出租。
住建部新近出台《商品房屋租赁管理办法》(下称《办法》)对房屋租赁市场进行指导和监督，其中明确，“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”
《办法》还明确，出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
这意味着市场上长期存在的“群租”“拼租”现象将会得到一定程度遏制。住建部表示，如有违反上述规定且限期不改者，将被处以五千元以上三万元以下罚款。
为维护承租人利益，《办法》规定，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
《办法》称，房屋租赁实行登记备案制度，当租赁行为发生及变更租赁时，应当到房屋所在地直辖市、市、县建设(房地产)主管部门办理登记备案。如有违反且限期不改的，个人将被处以一千元以下罚款，单位则处以一千元以上一万元以下罚款。
住建部称，城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，将使用该办法，保障性住房租赁将按照国家有关规定执行。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
《办法》将于2011年2月1日起施行，原建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)同时废止。各地可依据《办法》进一步制定实施细则。
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