[摘要] 这是国土部首次对该问题予以明确。年末集中供地的现象长期存在，在很多地方，年末供地规模甚至高于该年度此前供地总和。受此影响，土地市场往往出现波动。比如，今年北京住宅楼面地价为8256元/平方米，而去年仅为6189元/平方米。
“坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。”19日晚间，国土部发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（即“204号文”），强调防范年末集中供地。
不过，对于“204号文”的实施效果，有一些业内人士认为尚待观察，因为其措辞并不严厉，而是比较温和。
欲改“前松后紧”供地节奏
12月20日，位于北京市国土局二楼土地交易市场无比忙碌。当日，十多家房企在这里竞逐大兴区的5宗土地，最终2宗土地意外流标，其余3宗土地的投标价格达88亿元，保利和龙湖成为报价者。
这是近期北京土地市场的缩影。自11月以来，北京市供地节奏明显加快，平均每周有近10宗土地出让，众多大型房企纷纷出手，这与年中土地市场的冷淡大相径庭。
这一现象并不乏数据支撑。按照北京市国土局计划，今年第四季度有50宗地块推向市场，其中涉及居住性质的土地45宗，供应面积746公顷，超过前三季度的总和。
在昨日的土地出让现场，某知名房企的一位负责人向《每日经济新闻》记者坦言：“年底和年初供应土地，不管数量还是质量都不错，这是一年中的拿地时机。”
年末集中供地城市不止北京一个。今年10月底，上海公开出让12宗地块；随后，武汉推出10宗纯居住用地和6宗商住用地；进入11月，广州集中推出7幅地块。另有不少热点城市也在近期纷纷推地。
按照惯例，地方政府往往在年初推出部分土地，年中时放缓供地节奏，年末再次放量供地，即“前松后紧”。对很多有经验开发商来说，“四季度拿地”已经成为一种策略。
根据“204号文”规定，这一供地节奏将改变。一位接近国土部的专家向《每日经济新闻》记者表示，国土部的目的在于促使地方政府均匀供地，避免土地市场出现波动。
专家：措辞温和效果待观察
“年中放慢供地节奏，会在一定程度上造成供不应求市场预期，从而推高此后的土地成交价格。”在上述人士看来，供地节奏的调整，会在很大程度上影响土地交易价格。
以北京为例，尽管今年的总价“地王”多出现在上半年，但进入四季度以来，顺义、房山、大兴等郊区地块，成交的楼面地价均已接近10000元/平方米。受此影响，今年北京住宅楼面地价也由去年的6189元/平方米涨至8256元/平方米。
近几年，年末集中供地现象一直存在，究其原因，一致认为与落实供地计划有关。“前期供地太少，为完成计划，地方政府不得不在年末大量供地。”上述专家表示。
按照国土部的要求，今年各地的供地指标为18.5万公顷，同比增长80%，其中保障性住房用地占比高达70%。但整理各地的公开数据不难发现，临近年底，不少城市的土地供应与目标相差甚远。截至12月15日，北京通过招拍挂方式共出让232宗土地，总面积2440万公顷，而今年的供地计划为6400公顷。
事实上，即便在上调土地供应计划之前，“前松后紧”的供地节奏也没有变化。在该人士看来，刻意调整供地节奏，或许是地方政府有意为之。
公开数据显示，在土地供应不及年度计划一半的情况下，今年北京市土地出让总收入已超过1000亿元，创历史新高。占去年北京市财政收入的一半以上。分析认为，地价的上涨，除政府刻意抬高出让底价外，与供地节奏变化导致的市场预期紧张也不无关系。
然而，“204号文”对此的规定，仅使用“坚决防范”这一温和措辞，并未明确落实手段和惩罚措施，因此不少业内人士认为实施效果有待观察。
相关新闻
临近年末，土地市场“收官大战”愈演愈烈，开发商拿地热情高涨，不少城市上演“年末疯狂”。专家分析，高地价必然推高房地产成本，楼市调控仍需“组合拳”，警惕房地产“虚火”再起。
面对开发商拿地狂潮，一位业内人士感叹：“不管政府拍多少地出来，都有人愿意抢”。而南宁市最后一期土地拍卖会，甚至出现竞买人“哄抢”。
业内人士预测，楼面价格屡屡攀高将直接带动区域房价上涨，导致房价总体偏高。新浪广西房产CEO曾祥春分析，近期两块土地拍出1100万元以上／亩高价的南宁凤岭北区域房价将会突破1万元／平方米。
9月以来，楼市调控政策密集出台，土地市场风头曾有所减弱，10-11月份南宁市好几场土地拍卖会冷清收场，广州等地也不断传出流拍消息。专家分析，从目前情况看，仅仅两个月时间，政策已被市场“消化”，以致土地市场风云再起。
曾祥春分析，虽然调控之下中小开发商资金链受到影响，但一些大开发商“并不差钱”，趁年底土地供应量增加出手拿地属“战略储备”。
通胀预期进一步加剧了开发商拿地冲动。南宁友佳房地产置业有限公司总经理刘力珲告诉记者，近期以来公司客户量有所回升，依然居高不下的房价使得不少购房者结束观望再度进场，这在很大程度上增强了开发商房价上涨预期。同时，出于对“一两年后的面包更贵”的担心，一些开发商不再观望，果断出手，将土地视为“抗通胀资源”。
然而，同样是应对年终供地潮，上海、重庆等地开发商拿地则显得更为谨慎，业内认为这或与两地即将试点征收房产税有关。专家建议，要保障房地产市场平稳发展，楼市调控尚需用好土地、财税、金融政策、保障性住房供应、管制措施等一系列组合拳。
相关新闻
为了抢搭规避北京预售资金监管的末班车，开发商的“领证秀”从11月下旬开演以来，屡试不爽，眼看加演到了年末。这场开发商蜂拥领取预售许可证的“秀”，直接导致京城楼市出现了有“调”无“控”的局面。
领证新盘增长高于成交量涨幅
记者从北京市房地产交易管理网了解到，截至昨天，本月取得预售证的商品房项目累计达到58个，再次刷新年度当月预售的纪录。但除了中粮万科长阳半岛和绿地花都苑这两个项目外，其余56个项目无须把预收款纳入监管账户，占到了全部项目的97%。市住建委给出的解释是：是否纳入预售资金监管的是以开发商提交预售许可申请时间为准，并非最终领到预售许可证的时间，而这56个项目是否均在12月1日前提交了申请？目前无从得知。
预售新盘的激增，也让年末楼市打破往年惯例，出现成交量上扬。据统计，12月上半月，北京期房住宅成交6691套，环比11月上半月的5752套上涨了16.3%。但这两个时段的期房住宅领证项目数量之比却达到了37：14。链家地产首席分析师张月认为，领证新盘增长幅度远高于成交量涨幅的背后，揭示了大量领证项目并未及时开盘销售。
领证后抵押土地实现“不可售”
为了防止开发商捂盘扰乱楼市，根据市住建委规定，新盘获批预售许可证3日内必须开盘。不过，记者采访中发现，12月上半月登上领证末班车的楼盘，近40%至今却并未开盘。
记者以购房人的身份致电了12月2日便取得预售证的米拉家园。当记者询问何时开盘时，销售员先是表示已经领了预售许可证，随时都可以买房，但之后又补充，“您现在可以买，但必须是全款。您还是等等，项目预计在明年1月正式开盘，到时优惠政策也会出来，也能用贷款买房了。”
记者昨天致电了融科钧廷和K2·清水湾项目，对方都表示尚未确定开盘时间。而公开信息显示，这两个项目分别在12月2日和3日拿到了预售证。目前两周已过，这些新盘仍没有开盘的迹象。更绝的是，于12月2日领取预售许可证的融科钧廷在领证后才提出土地抵押，致使400多套房源全部进入“不可售”状态，开发商完全没有开盘之虞。
捂盘避免同室操戈房价难调整
“为了规避预售资金监管，一些开发商把原定明年初开盘的项目提前至11月末向区县住建委申请预售，获批后却又不打算开盘了。”房山区一开发商透露，一是不对外做宣传，不让购房人知道其符合销售条件；二是标高均价、不配合银行贷款，用高价吓退一部分购房人；三是借鉴部分开发商的“囤地”经验，临时向政府部门、银行等提出需要审批的项目，在审批期间完成合理合规的“捂盘”。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，在目前的市场环境下，开发商在领证后变相拖延开盘时间，会使得本月和下月的真正入市量相对较均匀，而价格的变化可能依然以有利于开发商为主，小幅的涨价和优惠都可能出现，销售量则将维持在相对稳定的高位。不过，同一地区的各个开发商自行控制开盘时间、避免同室操戈的营销方式，将使市场竞争刺激房价调整的购房人预期难以实现。
相关新闻
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
