[摘要] 2010年,注定是一个不平静的楼市年。政府的调控范围之广、力度之大、数量之多,号称史上之最。但作为楼市博弈战中的重要一方地产企业的反应却少了以往的抱怨,更多是思考企业如何顺应调控形势。
2010年,注定是一个不平静的楼市年。政府的调控范围之广、力度之大、数量之多,号称史上之最。但作为楼市博弈战中的重要一方地产企业的反应却少了以往的抱怨,更多是思考企业如何顺应调控形势。
修炼内功
尽管2010年对房地产是冲击最为猛烈的一年,但地产界普遍有个共识,即房地产的前景还是相当可观。换言之,眼下是一个市场重建的机会。未来的行业发展趋势,可能会因此次调控建立新的趋向。
是暗松价格以保销量?抑或逆市涨价一“扛”到底?还是三顾四盼不断观望?不同开发商给出了不同答案。一些房企开始注重内功的修炼,跳出了“涨”、“跌”的二元选择境地。以正荣集团为例,开始更加注重产品研发,开发符合现代人居而又富有特色的建筑产品,并通过严格的品控体系为公众提供的产品;同时,依靠组织建设、人才储备、制度完善、资本运作等手段,增强企业核心竞争力,提高抵御市场和政策风险的能力……正是因为专注自身,限度体现出产品的品质和性价比,既满足市场的需求,也更让企业在复杂的环境中立于不败之地。
合作共赢
除了苦练内功,更多的地产企业开始合作。一线城市的房企大鳄开始走向二三线城市,并与当地的企业进行合作,优势互补。依靠与众多地产企业的合作,一些地产龙头企业规模迅速扩大。另一些地产企业则开始强强联手,共同拿地。
另一个地产界的经典合作案例,是正荣集团与融信集团的合作。两大集团联手成立世欧地产,通过人才、资金、技术等资源的整合,在土地市场、开发建设等环节中获得更大的主动权。在性地产大鳄转战二三线城市的背景下,正荣与融信的合作无疑是具有前瞻性的。此外,地产企业特别是商业地产企业,在产业链的横向合作上遍地开花,成为时下炙手可热的突围路线。
显然,调控促成了地产企业走向合作阶段,从而提升了行业成熟度。不论在规划合理性、商业配套,还是产品品质、售后保障上,调控后的房地产行业都将迎来一次全面升级,而受益的还是普通市民。
以人为尺度
随着国家在产业政策上的引导和民众低碳意识的加强,低碳地产必将成为房地产行业未来发展的方向。低碳地产项目不仅能够降低业主的日常成本,同时提高生活质量和工作效率。今年被评为“2010APEC低碳典范楼盘”的正荣·时代广场,通过采光、通风上的节能设计、太阳能的引入等实现低碳节能的目的。以世欧·上江城、正荣·润城为代表的高端住宅更是采用了Low-E玻璃、新风系统等目前主流的低碳技术,在细节上实践着以人为本的居住理念。
低碳建筑是以人为本的细节考虑,以人为尺度,则要求开发商在产品规划层面有更高的追求。人们发现,单一类型的地产开发已经不能满足人们的生活居住要求,而且会引发交通拥堵和能源浪费,增加人们城市生活的不适感。在成片综合开发中,一些开发商通过将不同时间段的功能组织在一起,使其保持24的繁荣,提高了综合体的使用效益。比如将居住、商业、商务、休闲等功能进行整合,形成小而全的城市副中心,使人们在其间方便地生活、工作、休闲。
在国家相关调控政策出台之后,房企在修炼内功独善其身的同时,也在谋求强强联手合作共赢,一些地产企业走得更远,将人的价值作为企业产品开发的最终目标。这一系列内外兼修的举措,不仅增加了房企自身实力,更使得房企在不断加快的城市化进程中担当起对社会应有的职责。
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即将走过2010年，回望这一年楼市，一波波“史上最严”调控政策非但没有将房价拉下马，反而伴随着房企年末的胜利冲刺显得疲软不堪，与此同时，发改委出面否认调控失效论也难逃此地无银三百两的嫌疑。但是近日，伴随财政部将个人房产纳入征税范畴以及银监会暂停公积金三套房贷款表态的相继出现，诸多力量正在加速楼市调控驶入第三季。
房企阵营成绩斐然 宣战调控不可不战
截至12月1日，今年万科累计实现销售金额1000.6亿元，一举成为我国千亿销售额房企，上海复地、SOHO中国等房企前三季度销售额均已超过2009年全年。获得如此成绩的房企阵营不仅给“严厉”的楼市调控一个难堪，更是进一步威胁着楼市调控地位。楼市宏观调控尚可暂时不显效，但是失效之名也是万万不会背负的，如此嚣张房企可以说正是在向调控宣战，楼市调控岂有坐视不理，面对战书不战之理？
不仅如此，12月1日起，北京预售监管制度也似乎有些受挫，不仅截止日之前拿到预售证的楼盘对政策不予理会，就连预售金监管寻找到了规避的办法，房企通过建筑机构提前透支成为了预售金监管的一大漏洞。看来政策执行难是横在楼市调控面前的挑战，此题不解，虽然第三季调控或将提早到来，但是即便调控到来，地方政府依旧本着将在外军令有所不受的行事法则，再严厉的调控也将不可幸免地沦为“空调”。
房产税点燃民众信仰 第三季调控导火索形成
在二次调控到来之前，房产税的征收问题已经被看做今年楼市调控未落地的关键靴子，然而过去两个多月的二次调控，非但没有将扯皮的房产税问题正式纳入调控细则，索性将象征税制改革的房产税征收问题彻底掩埋了起来。无独有偶，近日财政部官员在投资策略会上表示，在“十二五”期间房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入到征税范畴。每一次房产税问题的提及，不仅是单纯税制改革的推进，更是幻化为一个市场信号，预示着新一轮楼市调控或将提前到来。
回顾房产税的征收进程，可以说由慢到快，眼看房产税改革试点已经到了“论月数”的时候，却似乎又慢了下来，等了又等的税制征收虽然对风雨楼市起不到直接打击的作用，但是如此隔山打牛的政策信号释放无疑给市场注添了一片曙光，对调控寄予厚望的民众将继续力挺楼市调控，调控信仰将得到拯救。此时，楼市调控若不肯失效作罢，则必将重新聚集火力，由房产税的征收作为第三季楼市调控导火索似乎更是合情合理了。 贾卧龙简介：中国知名的房地产投资专家、策划战略专家、城市规划运营专家，中国房地产十大策划专家，中国品牌建设十大杰出企业家。现任职务：中华房商合作联合会执行主席和秘书长，工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席，中国房地产经理人联盟常务理事，中国城市区域生态联盟常务理事，中华工商联合会工商理事会常务理事，北大、清华、复旦大学客座教授，中国大连市人民政府国外专家团顾问成员，中国云南省昆明市人民政府特别专家顾问，香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官，负责香港总部在大陆的所有融资引资、房地产营销策划、投资顾问等事务。
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