[摘要] 我国农历新年之前，被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的房产税试点及“新国八条”密集出台，各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意。
我国农历新年之前，被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的房产税试点及“新国八条”密集出台，各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意。节后天，接踵而至的加息，更是被视作开发商脖子上的又一道枷锁。楼市的生存环境，从未像现在这样恶劣过。作为新国八条的落地，各地已经或正在酝酿与之相配套的实施细则，楼市调控的决心和力度，从中可见。2011年，在一系列密集调控之下开局的各地楼市，将迎来怎样的“气候”？
按照“新国八条”的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
有业内人士计算，在上述要求下，将至少有36个城市出台或更新住房限购措施。但截至目前，仅有青岛、上海和济南三地出台了细化政策。这意味着，在未来数天内，限购政策将在多个城市密集铺开，楼市将迎来前所未有的限购大潮。
据《每日经济新闻》记者了解，出台限购政策的北京，新版限购令很可能于本周面世。但由于北京已有较为严厉的限购政策，因此新政将结合“新国八条”的要求，“两者取严”。
北京本周或启动更严限购
为继续抑制投机，“新国八条”提出了的限购措施：对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；其余的限购一套住房。
与此前部分城市出台的限购令相比，这一措施显然更加严格。在此前北京、青岛等地的政策中，要求以家庭为单位，只能新购一套住房，对购房者是否拥有本地户籍，并没有特殊规定。
按照要求，新的限购令正在各地铺开。2月1日，上海出台的“沪九条”，严格按照“新国八条”的规定实施限购。济南则规定本市及非本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房，力度明显弱于“新国八条”。
事实上，1月29日，青岛市政府就召开新闻发布会，介绍青岛出台“限购令”的相关情况，但未公布太多细则。
北京作为热点城市，近期关于限购令的传闻颇多。《每日经济新闻》记者从权威人士处获悉，京版限购措施将在本周推出。
早在去年4月30日，北京就在“国十条”的落地政策中提出了限购措施，成为个出台限购令的城市。该政策以家庭为单位，统一限购一套商品住房。而“新国八条”则规定了3种禁止购房的情况，显然更加严格。
“两个政策如何衔接，是新版限购令面临的问题。”房地产经纪机构我爱我家副总裁胡景辉向记者表示，北京作为热点城市，新的限购政策将可能“两者取严”，即当地户籍居民家庭将限购一套住房，非当地户籍居民家庭需要购房的，要求提供一定年限的纳税证明或社会保险缴纳证明。
组合拳或“个性化”
事实上，限购令只是调控房价、稳定房地产市场的措施之一，从业已出台政策的城市来看，伴随着限购令，调控政策组合拳也将一并推出。“新国八条”还规定，今年季度，各城市将向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。
上海的落地政策除对“新国八条”全面升级之外，还强调要积极稳妥推进房产税试点工作，建立健全市与区（县）房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台。
对于即将出台的京版落地政策，业界同样预期较为严厉。家乐园集团总裁、北京万泽置业有限公司陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，北京是房价上涨的典型城市，且未进行房产税试点，落地政策将更加严格。
他认为，除限购政策之外，北京的保障性住房建设细则会更加强调各个区政府的责任，下达一定的指标。同时，今年北京还将继续加大供地规模，使市场供求关系得到根本改善。
记者了解到，从去年年底开始，北京市政府就从各机构处收集市场数据和观点，为出台落地政策做准备，目前政策已基本成型，待审核后就将发布。
实际上，并不是所有的地方政策都在加码。济南市出台的细化措施中，强调对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，低于“新国八条”规定的60%。
有分析认为，由于各地的房地产市场结构和所处的发展阶段不同，因此地方版调控政策有所差异也在情理之中，且政策力度也有可能弱于“新国八条”。
事实上，在去年4月以来的三轮调控下，房地产业正在承受前所未有的压力。陈云峰认为，房地产行业不应一味地加税，将税费负担转嫁给购房者。对于营业税等政策，应该宽松而不是紧张。
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新政窗口前京沪市场乍现大宗抛售
“新国八条”后的北京房地产市场，意外地出现几宗抛售大单。
按照“新国八条”规定，各地须在2月中旬之前出台限购措施，在一季度公布年度新建住房价格控制目标。分析认为，受空前严厉的调控政策影响，部分卖方已经对后市产生悲观情绪，而有效需求仍然旺盛。在上述两个时间窗口之前，市场的抛售现象很可能会继续，短期内的市场成交量或将放大。
短期成交或放量
2月12日，北京链家地产团结湖门店的一位业务员向《每日经济新闻》记者表示，春节过后，该门店挂牌卖房的业主数量开始增多，某业主甚至将其名下的7套房产同时挂出。
这一现象并非个案。记者从北京多家中介门店了解到，近期挂牌卖房的业主数量开始增多，拥有多套房产的业主不在少数。而往年，大量房屋挂牌和交易多发生在4月和5月。
除北京外，上海也于2月11日出现一位连抛内环内20套房源的业主，挂牌价格在每平方米34000元左右，相较市场价下调二至三成，其房源迅速引来哄抢。
分析普遍认为，大宗抛售的出现，主要是为追赶地方新政的时间窗口。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，一方面，部分卖方对后市悲观；另一方面，市场的有效需求依然旺盛，只要降价就会引爆需求。
对于上海的大单抛售，业界多认为是由房产税试点的推行所致。1月27日，上海和重庆率先公布房产税试点细则，被认为在很大程度上增加了房屋持有成本，促进存量房抛向市场。
北京伟业我爱我家集团相关人士认为，在各地出台落地政策之前，市场将迎来一个政策过渡期。在此期间，市场抛售行为将继续存在，无法购房的多套置业者和异地置业者会抓紧购房，短期内市场成交量或将爆棚。
住宅资金挤出效应
大单抛售只是政策影响下的一种市场表现。在不少业内人士看来，空前严厉的楼市调控，将使得今年的房地产市场出现很多明显的变化，租赁市场首当其冲。
据《每日经济新闻》记者了解，与往年相比，节后北京的住宅租赁市场已提前回暖。伟业我爱我家的分析认为，受“新国八条”等一系列调控政策打压，部分有买房打算的购房人“由买转租”，增加了市场需求。
上述机构还认为，未来租赁市场的交易量将有大幅增长，租金也将呈现上涨的局面，但由于去年上涨幅度较大，今年租金涨幅将趋缓。数据显示，2010年北京住宅租赁市场成交量同比上涨了13.78%，全市租金均价同比上涨了15.56%，达到2793元/月套。
同时，政策对住宅市场资金的挤出，将可能使商业地产。根据北京中原地产和新浪乐居发布的市场调查，近四成的受访者认为，楼市调控加码，商业地产将成为的受益者，选择股市的仅有不到10%。
北京中原地产的分析认为，住宅开发的暴利时代正在过去，由于商业地产的投资高，价格仍存在上涨空间，因此将成为住宅市场资金的主要流向。
但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖却认为，由于投资商业地产的操作较为复杂，对操作技巧要求较高，因此民间资本转向商业地产的速度和规模可能小于预期。
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走势预测分歧较大
在空前严厉的政策影响下，业界对2011年的房价走势存在不同的观点。
一个广受认同的观点是，尽管调控政策来势凶猛，但当前的市场供需矛盾仍然十分突出。陈云峰表示，在人口大量涌入的情况下，采取任何行政性的、抑制性的措施都不能从根本上解决房地产市场和房价的问题。
陈云峰还表示，成本的提高也将是推动房价上涨的重要动力。“新的拆迁条例实施后，将会大幅提高北京的土地成本，房价也一定会随之上涨。”
值得注意的是，在政策较少波及到的二三线城市，近期地价和房价上涨的势头十分明显。有不少业内人士担心，如果不及时采取措施，部分二三线城市将成为楼市资金新的目的地，将推动当地房价加速上涨。
穗版细则或本月出台卖一或可再买一
继上海、北京等地方版“新国八条”逐渐明朗化后，广州近期也传出将拟定穗版“新国八条”，落地时间或在本月内。
广州房管局负责人表示，广州版新政细则已经上报市政府，近期就会以市政府文件的形式正式出台，落地的细则内容不会超过“新国八条”范围，主要对其操作作出了明确。
此前广州限购令仅限十区域范围，并未包括从化、增城等城市，而此次该人士表示，中央政策已经明确，限购的范围为行政区域。这意味着，新政细则不排除将从化、增城纳入限购范围。
有预测称，新版限购令中，有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，或将可再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，需要承担按全额征收的营业税。
至于广州如何制定年度房价调控目标，该人士对外称，由于房价调控目标不是简单的房价涨跌，将参考GDP增长率和居民可支配收入的增长率来计算，会在中央要求的时间前公布。
满堂红市场研究部肖文晓表示，二手营业税的提高，将导致短期内购房成本加大，这无疑将会体现在房价上。由于“新国八条”并未对投资信贷等渠道收紧，因此对开发商来说，短期内没有大力推货、降价促销的可能，预期买卖双方市场都将会陷入观望状态。“今年下半年，市场成交量若依旧低迷，开发商将会采取产品调价措施。”
同样，在广州从事按揭业务的关先生对《每日经济新闻》记者表示，广州新政细则将导致市场成交偏淡，买方观望更浓。“当前楼价依旧高位运行，新盘出现涨价风，是为了满足市场买涨不买跌的心态。”他指出，开发商因去年销售比较理想，资金充裕，所以短期内没有太大融资和降价压力。
广州地产专家谢逸枫表示，目前的政策调控只是延缓房价上涨的时间和幅度，要把房价按住是不可能的，一旦限购政策和前面的政策被市场消化，在通胀、人民币及热钱等压力下，房价很有可能会出现报复性反弹。
年内房企高层变动频繁
每经记者胡廷鸿发自深圳
对去年在严控下仍获高增长的房企来说，今年要延续去年的发展势头，恐将面临越来越大的市场压力。对于众多房企职业经理人来说，在当前房地产市场形势下要继续保持公司高增长，难度可想而知。在重重重压下，近期，万科、佳兆业等房地产公司相继发生高层变动。
2月10日，万科公布了2011年1月销售和新增项目情况。公告显示，万科1月实现销售金额201亿元，较上年同期增长220.8%，再次刷新了自己的月度销售纪录。
与此同时，万科也宣布了公司执行副总裁徐洪舸、肖楠于1月28日离职的消息。二人在离开万科后将创办自己的地产公司。原万科副总裁、深圳万科总经理杜晶将出任执行副总裁。
去年，万科销售额跨越千亿门槛，2011年又迎来开门红，二人的辞职让外界颇感意外。对此，有评论人士认为，在愈发严厉的调控下，继续保持高增长给万科高层带来了巨大的压力。
除万科外，2月11日，佳兆业也宣布公司执行董事金洁因寻求其他事业发展即日起离任。
1月初，中粮地产(000031,股吧)高层也发生变动，孙忠人辞去董事长职务，由总经理周政正式接任。外界将此举解读为中粮集团在2011年整合旗下地产业务的开始。
某分析人士认为，房地产高层的人士变动虽然平常，但也不排除一部分房企高层在当前房地产市场趋紧的情况下，像王石一样选择功成身退。
根据“新国八条”的时间限制要求，各地新政细则将会于下周密集出台，2月，成为细则出台高峰期。
新规要求，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及27个省会城市，总计有36个城市将出台或调整住房限购政策。目前，上海和青岛的政策业已落地，广州、北京、南京和宁波等城市的细则正在紧锣密鼓酝酿中……每经记者朱玲整理
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上海
出台时间：2月1日
青岛
出台时间：1月29日
对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭，或能够提供青岛市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非青岛市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。对已拥有2套及以上住房的青岛市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非青岛市户籍居民家庭、无法提供一年以上青岛市纳税证明或社会保险缴纳证明的非青岛市户籍居民家庭，暂停向其售房。同时，在青岛买房需填写申请表；未完成新建住房价格控制目标、保障性住房和限价商品房建设目标任务，以及个人住房信息系统建设滞后的区、市政府，将被问责。
广州
预计出台时间：本月内
限购令相关细则已上报市政府，近期将会以市政府文件的形式正式出台。广州将会在要求的时间内公布年度房价调控目标。管理层立足于抑制不合理的购房需求，如果有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，应该可以再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，需要按全额缴纳营业税。
北京
预计出台时间：本周
国八条拟跟进细则：业内人士表示，相比去年5月的“限购令”，此次的落地政策将在限购、贷款上执行更严格的措施。京版“国八条”对限购的认定，将采取“认房不认贷”的原则。只要在去年5月1日以后没有买过房，目前北京户籍家庭名下只有一套房产，外地户籍没有房产的，即使以前贷过款也可以再买一套；同时，对于外地户籍购房的纳税和社保年限或将延长。此外，新“国八条”中二套房首付提高到六成的规定，北京将严格执行，并继续执行差别化利率，同时银行对开发商的贷款审批门槛也会逐步提高。
南京
预计出台时间：本周
去年第二轮调控出台后，南京市政府曾发文明确表示，严控投机炒房，暂时限制购买第三套房。该规定被市场解读为南京出台的“限购令”。但其施细则一直未出台。此前江苏省办公厅下发通知表示，对于房价过高、上涨过快的城市，最迟将于2月20日前出台限购细则。这意味着，南京或将于本周亮出限购实施细则。
宁波
预计出台时间：本月内
“新国八条”调控细则由相关职能部门协同拟订中，内容基本涵盖“新国八条”中规定的各个方面要求，其中将涉及限购政策，甚至会升级为“禁购令”。
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