[摘要] 就在杭州市场静待“新国八条”调控细则落地的关键节点，一位杭州知名品牌开发商董事长却低调亲自跑到了江苏宿迁，物色可供成片开发的项目。“董事长亲自前往商谈外地项目，这在我们公司还是头一遭。”其助理在之后的电话交流中这样告诉记者。
三四线楼市出现市场转机
就在杭州市场静待“新国八条”调控细则落地的关键节点，一位杭州知名品牌开发商董事长却低调亲自跑到了江苏宿迁，物色可供成片开发的项目。“董事长亲自前往商谈外地项目，这在我们公司还是头一遭。”其助理在之后的电话交流中这样告诉记者。
在中国楼市进入“政策市”的大背景下，短期新政波动造成一二线楼市纷纷出现量价齐跌的市场关口之际，以往曾经游离于中国主流地产开发阵营的三四线城市的楼市却迎来了的发展契机。
“由于受到限购令的影响，不能在杭州投资置业的购房群体，近期纷纷开始将投资目光锁定在了未受限购令影响的杭州周边的县市。包括富阳、德清、桐庐等地的投资客异常活跃。”昨日，在富阳开发有项目的杭州一房产公司营销总监对记者这样表示。有业内人士表示，在未来的一段时间内，经济活跃的三四线城市的楼市将迎来一个市场春天。
自去年开始实行限购令政策以来，大批的购房资本就开始往未受限购影响的三四线城市流入。一家在外地同时负责开发多个项目的杭州开发商负责人对记者表示：“以往集团的年度销售任务需要杭州项目来支撑，根据目前的市场，今年集团的销售亮点反倒是外地的几个项目。公司在江苏徐州开发的一个项目，最近一段时间，每次开盘几乎都出现了排队抢购的场景。火爆的销售行情必然使得集团在未来的一段时间里，将工作的重心转移到这些以往被认为是三四线城市的项目中，可以说，中国的三四线城市的楼市正出现市场的重大转机。”
品牌企业纷纷“下乡造城”
事实上，做出上述调整的并非仅此一家开发商，几乎在同一时间，众多嗅觉灵敏的开发商早已参与到这一轮的三四线城市的开发浪潮中。其中，五年之前进入杭州市场的众多外来地产大鳄，在深耕杭州市场的同时，近期以来，也随着上述的发展新趋势开始往杭州周边的县市持续推进。
去年12月22日，浙江万科以23亿元夺下温州两宗宅地，正式吹响了向大杭州地区以外的市场进军号角。同一天的上午，备受关注的绍兴柯桥，经过多轮激烈竞夺，最终保利地产击败开元房产、金昌绿城、万科、华润置地等众多强劲对手，以11.5亿的总价竞得柯桥大小坂湖南面地块。而更早的2009年11月，金地集团就以13.67亿元的价格，竞得大小坂湖西侧的十四宗地块，打造另外一个绍兴金地自在城项目。
进入2011年，品牌企业的进军步伐更是迅速加快。今年1月21日，绿城集团豪掷66.6亿元拿下黄岩新前城市新区五宗总出让面积近1500亩的地块，由此正式吹响在黄岩的“造城运动”。
其中，包括万科、绿城、保利、广宇、世茂、华润置业、嘉里建设、莱茵达置业、新湖中宝、卧龙地产、佳兆业等在内众多地产上市公司，旗下均有不少在三四线城市开发的项目。其中，与国内众多的房企大规模在二三线城市布局不同的是，绿城和佳兆业已经将触角伸向了四线城市。
中指研究院1月27日提供的《房地产政策动向快报》指出，“国八条”此次限购覆盖的范围更广、限制更严,被迫实施房地产限购的城市预计总数将至少达到40个。根据统计显示，万科在2010年新增的90个房产项目中，有相当一部分来自南通、嘉兴、鞍山、清远等三线城市。而在去年土地新增储备的恒大地产的数十宗地块均在三四线城市，其平均土地成本仅为每平方米约人民币520元。对此，业内人士对记者表示，本轮房产企业纷纷向三四线城市布局拿地，其的目的就是，在低廉的土地成本基础上，通过扩大的市场份额，储备相当大的可供开发量而规避市场风险。
新农村建设提供广阔空间
今年1月11日，由中国联合工程公司总承包的建德市博物馆、城市规划展览馆工程举行开工典礼。而该开工典礼的举行，也正式标志着由中国联合工程公司参与的建德寿昌中心镇农村住房集中安置建设项目进入实质阶段。
去年10月17日，总部在杭州的大型央企中国联合工程与建德市人民政府正式签订战略合作框架协议，正式投资11.6亿元以BT模式（BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设-移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。）参与建设寿昌中心镇农村住房集中安置项目。此举也正式标志着这家在规划、市政、工业以及民用建筑等方面实力雄厚的在浙央企，投身浙江的新农村建设中。
其实，中国联合工程并非国内介入新农村建设的企业。早在2008年4月，广西壮族自治区就与华润集团签署了《关于华润集团在广西贫困地区捐建“华润希望小镇”的备忘录》，华润选择在广西百色市捐资建设“希望小镇”。华润集团董事长宋林表示，作为由企业捐建的希望小镇，不是一般性的扶贫项目。华润所以创新扶贫援助模式，旨在为国家探索一条企业利用自身资源解决“三农”问题，以及积极参与社会主义新农村建设的道路。
2010年的12月26日，由华润集团捐建、浙江大学规划设计的“韶山华润希望小镇”正式奠基。而该希望小镇也正式开启了省企校三方合作共建的新模式。
今年1月9日，一个集农业与旅游、休闲、体育、养生等产业有机集合的区域型综合建设项目——小古城“休闲之窗”在余杭径山镇小古城村正式奠基。该项目总面积1.8万亩左右，总投资60亿元。这个由金成集团旗下金巴登实业有限公司投资建设的项目，将由生态农业公园、生态休闲体育公园、生态养生社区三大部分组成。
对于上述企业的种种发展动向，业内人士认为，未来20年，估计有3亿多农民受益于中国城镇化的浪潮，作为中国未来城市化的重要载体——三四线城市，也就是相当范围的地级市、县城甚至中心镇，将是名副其实、大势所趋的主战场。中指研究院院长黄瑜对记者表示，城市化进程不断推进将给中国房地产业提供广阔空间。“据预测，由于特殊的人口结构和城市化进程，预计中国城镇购房适龄人口（25—45岁之间人群）将持续保持增长至2023年。由于城市化进程的加快和人均居住水平的稳步提升，将为房地产市场提供约150亿平方米的新增住房需求（每年约12亿—14亿平方米，远高于2008年的6亿平方米）。据此测算，未来十年商品房销售额有望保持15%的平均增长水平。从中不难看出房地产市场的巨大成长性。”
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房地产调控措施全面铺开
新一轮包括限购在内的房地产市场调控正在范围内展开实质性推进。日前，广州已原则通过“新国八条”实施细则，全市10区两县级市范围都将限购。目前，已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨等城市出台了落实“新国八条”的调控细则，其中以提高户籍门槛的限购为重要手段。
北京楼市网签总量暴跌
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，根据房地产调控措施“新国八条”中“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”界定，重庆等地很快也会实行限购令。届时，跨区域投资的难度将越来越大，限购城市与非限购城市之间的“挤出效应”减弱。
各地方版“新国八条”落地之后，市场各方陷入新一轮观望，部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。
日前有媒体援引了北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%。在二手住宅方面，2月以来，截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前，成交仅为7237套。北京中原预测，在恢复签约后签约量也会明显降低。预计2月市场总网签不足万套，相比1月份的23478套下调六成，这也将创造2010年2月以后的不足万套月。
不会出现三至五成跌幅
业内人士认为，未来一段时间内，还会有更多城市出台调控细则，加入限购行列，部分城市的成交量可能随之出现大幅缩量。
我爱我家多家门店的负责人介绍，调控细则执行首日新增业主挂牌量大幅减少了近八成。一些在限购范围之列无法买房，但又有较为急迫的购房需求的外地购房者，开始转向咨询不受新政影响的商住两用项目。
就全年的成交量而言，杨红旭预测，不会出现三成或五成的暴跌。
业内人士普遍认为，虽然1月份的房价仍在高位运行，但政府调控房地产市场决心坚定，新政将在一定程度上增加部分开发商促销的可能，但房价不太可能出现大幅下跌。
上半年楼市政策不会放松
北京中原分析认为，1月份历来是楼市淡季，然而2011年各地市场却是淡季不淡。因承接2010年12月楼市的火热走势，2011年1月主要城市楼市环比成交并未出现大幅回落。虽然已出现连续的楼市调控压力，但国内楼市的调整幅度仍弱于预期，各地市场的房价不跌反涨。
杨红旭表示，上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5—6个月下跌，中央肯定调控效果后，才会出现变化。他还提醒开发商，在这轮调控之下，楼市在今年三季度前后会触底，差钱的房企须快销。
业内人士认为，虽然需求减少会迫使开发商降价，但房价大幅下跌的可能性不大。美联物业研究中心主任徐枫认为，目前多数开发商和小业主陷入观望，供给的减少一定程度上抵消了需求的缩量，因此房价下跌的可能性不大。
杨红旭预测，今年新建商品房成交均价可能会与去年持平，即使跌也不会超过10%。
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