[摘要] 当商业地产接过住宅大旗，在整个房地产市场消费环节成为开发商突围的方向时，其实它已经在酝酿一场“爆发”。就连坚持绝不涉足商业地产的万科，都已经转身投奔商业地产，尽管总裁郁亮宣称此举“是为住宅配套而建商业。”
当商业地产接过住宅大旗，在整个房地产市场消费环节成为开发商突围的方向时，其实它已经在酝酿一场“爆发”。就连坚持绝不涉足商业地产的万科，都已经转身投奔商业地产，尽管总裁郁亮宣称此举“是为住宅配套而建商业。”
对于民间资本，商业地产或许是仅剩的投资渠道；对于机构大户，商业地产提供相对稳定的长期保证；对于开发商，商业地产或许是实现“租售平衡”的必由之路……由此看来，商业地产热，这还只是个开始。
宏观机会
商业地产逐步执掌话语权
2011年，如何投资不动产？
来自银行、基金、股票、机构等地产关联产业的消息显示，众多投资者认为“是时候投资商业地产了”。至此，在流动性充裕和通货膨胀双重压力中穿越的楼市，开始逐渐从住宅独领风骚转到商业执掌行业话语权的方向了。
“能够把商业地产作为一个投资工具的时候，我们的房地产市场才能真正地平稳发展，城市化进程才能真正成为经济发展的动力。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容(博客)如是说。首先是货币政策，从适度宽松转向稳健，这意味着信贷规模较之去年将适度缩水，央行数据显示,今年1月,金融机构新增人民币贷款1.04万亿元,同比少增3182亿元。同时，银行存款准备金及存贷基准利率“双管齐下”，让开发贷款和销售贷款趋紧。其次，存款利率低于CPI增幅的前提下，众多资金纷纷寻求保值增值的资产。股市方面，结构性熊市或将成为2011年的主题，可能会有大宗资金从股市抽身进入房地产市场。而在去年年末批量进入商业地产的保险资金，也将成为商业地产阵营中的一股重要力量。
市场机会
世界500强和优质商家涌入
多家商业地产研究机构的数据和结论显示，成都商业地产的价值没有完全释放。譬如，曾经在很长一段时间内，以写字楼为代表的商用物业没有拉开与住宅物业的价差，业内人士表示:“在个别项目，甚至出现了商住价格倒挂的怪状。”
事实上，2010年的成都商业地产，在开发模式、投资结构方面发生了明显变化。“首先，城市综合体大量增加，目前在东南西北各个方向都出现了超过20万平方米的大型商业中心，覆盖人群数十万乃至上百万，由传统的单个大卖场和单个百货公司向大型购物中心转变。其次是世界500强企业和优质商家的不断涌入，为高端写字楼和大型商业中心提供了强劲的需求。再次是投资需求变化明显，投资金额上限不断拔高。”新港地产总经理张红兵指出。
机构人士指出，“经过十几年的发展，城市商业项目逐渐从零星开发发展到相当规模与层次，吸引着各行各业的参与，并成为经济发展富有活力与影响力的重要组成部分。从前期开发到后期经营，商业地产正在发展成为真正独立的行业，并在经济转型和节能减排的过程中扮演重要角色。”
价值机会
潜力未完全释放
在商业地产的产品序列中，写字楼、社区商铺与服务式公寓等都因为住宅市场投资受阻而直接受益。成都写字楼信息网总经理李东告诉成都商报记者，“以前不好卖的商业项目现在都稳起，优惠大幅度缩水。”
据成都商报记者了解，成都商业地产的发展与北上广等一线城市还有差距，其价值尚未完全释放。中国写字楼研究中心(CORC)2010年年报统计数据显示：北上广三地的写字楼平均售价分别为24788元/平米、21435元/平米、20522元/平米(均按建筑面积报价)；平均租金分别为169、211、115元/平米·月(均按建筑面积报价)。此外，对比上述三地2009年写字楼市场数据发现，租售率都在16%以上。而在成都，据世邦魏理仕市场分析师金灵透露，“2010年成都写字楼市场平均租金为96元/平米·月。其中，超甲级写字楼租金146元/平米·月，甲级106元/平米·月，乙级83元/平米·月。不计算空置周期的前提下，年率7~9%。”
在城南某住宅项目中，该项目的社区商铺售价起价36000元/平米，以100平米一次性付款计算，需要投入360万元。如果要保证8%的年租金，则意味着每月租金要达到2.4万元。而据业内人士分析，目前周边新建社区商铺租金在60~100元/平米，即便是按照100元/平米计划，每个月租金也只能维持1万元。如此一来，年率只有3%，收回成本需要30年。这是需要投资者谨慎考虑的因素。
从市场基本面看，投资商业地产相对来说风险不是的，前提是项目能够按照规划交付并投入使用，业内人士也特别提醒投资者，投资商业地产还是要分项目，要看产品品质和规划，部分项目的租售价格明显虚高。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
