[摘要] 在旭辉集团总裁助理张伟峰看来，“6400亿”只是个存在很大变数的数字，“如果房子卖得好，6000亿里可能有一半都不会转化为真正意义上的负债。”
39家上市房企负债6400亿，这是个什么概念？
张伟峰21日分析说，开发商的负债主要是由三部分构成的，一是从银行借的开发贷款，二是通过信托机构借的钱，这两者属长期借贷，而且有利息。第三部分是应收账款，即预售款，由于这笔钱是在房子交付之前，买房者预付的，因此在财务上也计入负债。
“而对于很多开发商来说，买房者的预付款是占很大比例的。”张伟峰说。
“统计口径”的问题
“统计口径不一样，得出的结论也不一样，甚至差别巨大。”张伟峰说。
张伟峰进一步解释说，一旦房子交付，作为预付款的负债就可转变为营业收入，如以百分比统计，前后对比差别非常大。
不只是购房者的预付款，开发商向政府支付的土地款，也是种隐性负债。
据张伟峰介绍，上市公司在计算负债时，也会一次性全部算进去，而实际上开发商是可以分几次付清这笔钱的。土地款和买房者的预付款都是无息负债。一般来说，大多数开发商把有息负债和无息负债加到一起，负债率能达到70%，但如果把预售款去掉的话，负债率可能只有20%。
“不能说借钱的都穷”
借钱的未必都穷。
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健就说，房地产行业作为高资金周转行业，开发商的负债率普遍比较高，50%的负债率算是比较正常的，甚至60%～70%都是可以的。
“房地产企业负债率高是肯定的，比一般实业性公司的负债率要高很多，但这不一定说明房地产企业就有多大风险。”杨健说，不能说负债多就可能出现破产，“不能说借钱的都是穷、危险的，不借钱的才是好的、安全的。”
当然，寄望于预售款来偿还负债，风险也不小。
杨健说，如果销售不是很好，就容易出问题，就存在资金链断裂的风险，因此开发商会根据负债率，考虑如何降价。如果市场惨淡，甚至会出现降价也未必能保证资金全部回笼。
“上世纪90年代上海曾出现过不少房企倒闭，当时的情况就是打折也没有用。”杨健说。
不过，杨健强调，目前不会出现大量房地产企业破产的情况，就上海的企业来说，这几年资金链还是比较充足的。“起码最近一两年里，只要不贸然拿地，大多数房企不会有太大问题。”
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“房价还能挺两三个月”
开发商的高负债，会否导致房价拐点加速到来？
中建集团华东区副总经理司小超分析，销售不畅，造成回款不畅，导致降价促销，理论上的推导是这样的。“目前大家都在等，都在看。估计能再挺个两三个月吧。”
据司小超介绍，前几年搞招拍挂，好多企业拿了好多高价地，现在说要降价也难。不过资金链紧张是肯定的，从年初开始银行的房贷政策变得比较严厉，利息也上调了好几次，还贷成本在不断提高。
张伟峰也强调，降价是市场供求决定的，和资金链紧张有一定关系，但和公司倒不倒闭没直接关系，“部分企业可能会消失，但不一定是倒闭，如果房地产行业无利可图，可以转行做其他。”
司小超同样不认同“负债高就意味着风险大”的观点。
“一个开发企业风险有多大，除了要考虑开发企业是否盈利，还要考虑土地的溢价水平，资金链不见得说断就能断的。”至于会否出现破产，“我觉得不那么容易，大不了把项目转让。”司小超说。
国金证券分析师曹旭特也称，调控政策对开发商的资金链产生影响，从定性的角度讲是肯定的。但光凭开发企业负债多少，就由此得出什么结论，则没有太大意义，“除了看它负债有多少，还得看它总资产有多大。”曹旭特说。
至于负债率提高，则要看它预售账款多不多，还是有些负债提高，曹旭特说，“光算总额没有意义。”
开发商“借钱难”
虽然对“6400亿”的影响并不感冒，但张伟峰并不讳言开发商当下的“借钱难”。
张伟峰直言，目前开发商的借贷难度和借贷成本确实增加很多，“目前银行的利率是7%～8%，信托则高达18%～20%了，还不一定贷得到。”
除了银行和信托，股市的融资渠道同样越来越窄。
张伟峰说，地产类上市公司没能增发，就一个原因——国家不支持，监管部门通不过，跟公司运营情况没关系，少数能得到证监会通过的也有特别原因。而融资渠道受限，对开发商有影响是肯定的，但没法量化。考虑到各个企业情况不一样，有些企业只要不买地，日子还是好过的，买地风险就比较大些。
“一般情况下，不买地过个半年没问题。”张伟峰说。
至于开发商因为资金链紧张的破产风险，张伟峰认为这种情况不会出现，“开发商不是房产中介，开发商有资产在那里，顶多转卖给别人，少赚点钱而已，土地也是有增值的，一个房地产公司可能不能正常经营了，但不是说这个公司没价值。”
但融资尤其是频密容易本身的风险仍不容小觑。
标准普尔信用分析师符蓓分析称，债务到期时间过于集中在短短几个月内，如果房地产商继续以这种频率发债，将面临重大再融资风险。
“若房地产市场或资本市场状况在临近债券到期日无法发挥支持作用，部分发债人将出现财务困难。”符蓓说。
尽管不少开发商2010年交出了亮丽的业绩答卷，不过隐藏在业绩增长背后的资金链问题仍不可小觑。数据显示，截至3月20日，已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元，较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。
29家房企现金流下滑
Wind数据显示，已披露年报的42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。从年报来看，开发商对于楼市的投资并没有放缓，新开工面积仍然保持在较高水平，因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。
大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产（600048）2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。公司对此表示，2010年房地产项目投入增长较多是导致经营性现金流下降的主要原因。此外，万科（000002）、首开股份（600376）、华侨城A（000069）等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。
万科在年报中直言，未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全。另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。
值得注意的是，房企现金流情况在年内出现了较大波动。2010年一季度，上述42家房企的经营性现金流量净值仅为-355.83亿元，到了二季度回升到-259.47亿元，而三季度和四季度分别为64.37亿元和37.66亿元。随着调控政策逐步落实，加快资金周转已经成为各个开发商的经营宗旨。
虽然资金面临层层压力，但2010年开发商的投资和开工热情没有被调控政策所“熄灭”。的房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来值。
资金链受到挑战
银行房地产贷款收紧、二级市场涉房再融资被阻，再加上加息导致资金成本增加，开发商的资金链受到了各种挑战。2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。多个城市出台的商品房预售款监管方案，也对预售款的使用进行限制。
数据显示，2010年以来两市有34家房地产上市公司公布了增发预案，计划募资金额超过760亿元。不过到目前为止，尚无一例成功实施。其中，已有7家停止实施、1家未获通过，其余的有21家获得股东大会通过、2家董事会预案、3家证监会通过。金地集团（600383）、保利地产等房企仍在等待资本市场资金阀门重新开放。
国泰君安研究人士指出，从目前资金情况看，如果地产公司不忙于购买土地和新开工项目，则破产风险较小。因此，短期虽然一些企业资金面已经恶化，但没有很大的破产压力。要等到年底时真正的压力才会出现，房企大面积的降价销售有可能出现在下半年。
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