[摘要] 从去年以来，遭遇严厉政策打击的住宅市场每况愈下，但商业地产却进入高速发展期，各大开发企业纷纷大举进军，各方资金云集备战，各地商业地产物业销量爆棚，租金连连上涨……
从去年以来，遭遇严厉政策打击的住宅市场每况愈下，但商业地产却进入高速发展期，各大开发企业纷纷大举进军，各方资金云集备战，各地商业地产物业销量爆棚，租金连连上涨……各种迹象显示，商业地产正在迎来黄金时代，但作为房地产行业技术含量的发展阶段，商业地产目前的超速发展背后暗藏的风险，已经引起部分业内人士的担心。
5月下旬，重庆大渡口步行街的某商业项目开盘，16层到30层被香港一家大型企业集团一气买下，共15层楼，总价达一亿零七百万。
如此大手笔在引发市场惊叹时，记者了解到，这只是近期商业地产领域一个很小的案例。
据国际地产顾问戴德梁行近日发布的研究报告预计，未来3年内中国楼市将成为全球投资基金最青睐的地方，亚太区3110亿美元的投资资金中，近40%是专门针对中国楼市寻求投资机会的，金额高达8058亿元人民币。
除了大量外资，商业地产也受到险资的青睐。
据了解，目前，中国人寿、泰康人寿、新华保险以及部分合资险企等近10家公司对国内多个城市商业地产项目颇为上心，主要通过直接购买或者曲线投资，进入商业地产领域。
据中国不动产研究中心披露，从2006年到2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。
从去年年底以来，险资的动作更加明显。中国人保以股权收购的方式购置了原首都时代广场，总计支出37.44亿元，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企更是联合起来直接竞购北京CBD核心商务区的地块。
此外，万科、保利、华润、富力等诸多品牌开发商频频加注商业地产，更是成为市场热点。
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美罗城转让敲警钟
大量资金涌入商业地产领域，但近期北京美罗城的转让却给部分急于进入商业地产领域的开发商敲响警钟。
据了解，目前该项转让挂牌出让期已满，已经进入与意向企业洽谈过程。
2007年，美罗城购物中心开业时，曾被视为最有潜力成为东南四环区域商业中心的竞争者，毕竟上海美罗城的异常成功加上新加坡美罗城的专业商业运营背景，使北京美罗城一经问世就被寄予厚望。但长达4年的经营期内，美罗城表现乏善可陈，不仅4年期间始终人气不旺，而且从2007年9月正式开业到2009年上半年，在短短不到两年的时间里就全面停业并进行了商圈业态的重组。4年经营中，两大股东的意见频现冲突，入驻商户屡受牵连。
有业内人士告诉记者，美罗城4年就转让，一方面是“先天不足”，一方面则是“后天失衡”。先天不足是指紧邻东四环的选址，将一个如此大体量的商业选在四环这样的城市快速道旁，貌似交通便利，但实际上，四环的存在却将对面百子湾区域大量购买力隔绝起来，而且由于交通缓冲区域有限，节假日很容易出现交通堵塞，影响客流。“后天失衡”则是指两大股东各持50%股权，发言权均等，却等于谁也没法决策。
高速发展 藏运营风险
很明显，在各方资金的涌入下商业地产进入高速发展期，但是也引发了业内的担忧。
近日，在一次商业地产高峰论坛上，中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如对商业地产的大干快上提出了担心：“商业地产项目是以经济发展趋势为前提，消费者的消费趋向、能力及人口比例为根本，这些刚性需求有没有，需要作科学的分析。”
香港SPACE商业经营集团副总经理许大金表示，现在所有的开发商都在探索自己的商业地产发展模式，并且快速将这种模式复制到二三线城市，这种快速复制必然导致项目的千篇一律，这种模式的潜在市场风险若不引起警惕，其危机爆发亦不可小觑。
中国工商联房地产商会专业委员会会长兼秘书长朱凌波表示，目前商业地产发展迅速，必然会存在一些冒进和虚热，但这种发展也是有切实存在需求的，既是城市化的必然阶段，也是目前消费能力提高后的必然需求。但他也表示，目前商业地产发展的确存在一些问题，如专业人才匮乏，经营选址存在问题，融资渠道不畅，产品创新单一，本土品牌不足等。“商业地产的发展，不仅需要万达这样的连锁化复制模式，也需要因地制宜的多元化模式，只有多元化，才能真正满足市场的需求，并且减少同质化竞争。”
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股市投资现分歧
保险公司自建、买入高档写字楼的热情越来越高涨。“发达国家的办公楼都是保险公司的，因为他们有钱。以后中国也会这样。”某券商保险业分析师指出。险资在股市踩错了节奏，希望商业地产的投资能够“将功补过”。
据保监会公布的保险业经营数据，今年4月份，保险资金减少银行存款达989亿元，增加投资326亿元。
“可投资资产增加，自然要增加权益类投资。所以4月份加仓可以说是保险资产管理公司的集体行为。”某保险资产管理公司人士介绍。但5月份以来的市场低迷，让保险资产管理公司的行为发生了巨大分化。
“我们每个季度都要出报告、内部排名，根本要求就是不能亏。压力很大。”上述资产管理公司的人士介绍，“我们是大规模资金，出起来慢。所以我们现在在‘发筹码’，保证我们可以落袋为安。”他所说的“发筹码”是指卖出股票或赎回基金。
但另一家规模较小的保险资产管理公司负责人认为，作为一种低成本、有持续稳定来源的资金，险资可能还会在市场低迷时“逢低吸入”。 “在这方面险资要比其他资金耐得住寂寞。 ”他认为。
去年9月保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为险资打开了另一扇投资大门——不动产。而且险资在不动产投资上是一致看多、做多。
热衷不动产
保障房和办公楼是目前险资投资不动产的两大领域。
中房指数研究院副院长陈晟介绍，他接触到的所有保险资金都对保障房项目表现了浓厚的兴趣。
中国太保今年推出了40亿元的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”，中国平安也推出7年期、30亿元的 “平安-城投控股保障房项目债权投资计划”。而太保、国寿、平安、人保、华泰、泰康、太平等7家保险资产管理公司的数百亿险资正待命北京市保障房项目。
除了投资兴建办公楼，保险公司也在花“重金”购入高档写字楼。天平车险和国华人寿最近斥资5亿多元购入上海地标性建筑环球金融中心的两层楼面，引起热议。
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