[摘要] 目前，大部分中小开发商一贷难求，信托成开发商维持资金链的重要渠道，然而监管部门近日首次公开表示要减少房地产贷款的言论引发市场高度关注。与此同时，房地产信托融资利率也随之飙升，平均利率在15%以上，部分融资成本已经突破20%，风险累积已经不容忽视。
目前，大部分中小开发商一贷难求，信托成开发商维持资金链的重要渠道，然而监管部门近日首次公开表示要减少房地产贷款的言论引发市场高度关注。与此同时，房地产信托融资利率也随之飙升，平均利率在15%以上，部分融资成本已经突破20%，风险累积已经不容忽视。
地产商借道信托融资解渴
6月23日，上海银监局局长廖岷表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。
虽然银监会24日回应廖岷此言是针对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制，但仍然引起了业界高度关注。
从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。央行报告也显示，截至今年一季度，我国房地产开发贷款增幅已连续4个月呈下降趋势。
大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。
据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月规模纪录。
迪康药业大股东蓝光集团今年来已减持近4亿元，但蓝光地产资金缺口依然巨大，而公司也已借助信托融资。中铁信托与蓝光地产的信托融资到年底的总计划为20亿元。此外，关于万达集团[简介动态]半年10次信托融资的消息，也在市场上引起了不小的议论。
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房企信托融资成本飙升
随着房企信托的不断增长，房企信托利率水涨船高，已经引发了市场的关注。从公开资料来看，目前房地产信托产品许诺给投资者的率普遍超过10%。据信托行业的专业人士测算，如果算上渠道的费用，开发商的信托融资成本大约在12%~18%之间，部分甚至达到了20%以上，风险不可小觑。
近日，在香港上市的融创集团先后公布了两笔高息信托融资公告。公开资料显示，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。完成注资后，融创中国持有重庆尚峰[消息价格户型点评]股权由100%减至50%~52.17%，新华信托持股在47.83%~50%。 集团同意于信托计划届满前向新华信托支付偿还代价，并于支付后，有权按1元购入新华信托于重庆尚峰之股权。
融创承诺，在不迟于信托计划设立后17个月，购入优先信托单位持有人在信托计划下之所有权益，代价为6亿元，另加每年17%回报，若于17个月期间届满后尚未进行，将会自动额外延长29个月，每年回报为23%。此外，融创集团另一笔向新华信托的融资款总成本预计也为17%。
融资风险引发关注
与融创集团相仿，绿城[简介动态]中国近期在土地市场的攻城略地动作，也引发了市场对其近百亿信托融资风险的关注。频频获得“地王”的绿城，从2008年开始先后通过信托融资近百亿元。特别是进入2011年以来，绿城的信托融资计划更在加速。今年以来，绿城已分别合作成立了三款信托产品，募资总额达26亿元。
专家表示，目前开发商的信托融资利率已超过15％，而楼市成交已动力不足，双重压力之下，风险累积不容忽视。6月16日，标准普尔分析师符蓓在中国房地产业展望的媒体电话会议中明确指出，如果市场出现调整，包括绿城中国在内的四家杠杆率较高的内房企，其现金流及资金流动性将面临更大的压力。
虽然至今尚无更严厉的房地产调控政策出台的迹象，但从严执行政策早已开始，且多围绕房地产信贷展开。银监会昨表示，要对捂盘惜售的房地产开发商贷款进行限制。
尽管银监会表示不是对所有开发商贷款进行限制，但随着存款准备金率的逐步上调，信贷资源不断收缩，加之房地产调控政策不断施压，房地产企业从银行获取融资日渐困难。迫于发展的压力，高息举债成为房企必须选择的通道，而信贷的紧俏，进一步推高了房企融资的成本。
昨日有媒体报道称，上海银监局局长廖岷表示，要减少房地产贷款，随后，银监会方面进行澄清表示，廖岷原话为，要求银行采取各种风险控制措施，比如用在建工程抵押替代土地抵押、建立房地产开发商名单制度等。并已要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。
此前银监会虽然没有明确表示限制开发商贷款，但事实贷款已然收紧。按规定，不仅房地产公司的项目贷款利率要在基准利率基础上按一定比例上浮，而且房地产公司的自有资金也要达到一定比例后才能满足贷款条件，并且，上浮比例和自有资金比例也曾有所上调。
国家统计局公布的数据显示，前5个月房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款5803亿元，同比增长仅为4.6%，而自筹资金12486亿元，增长30.9%；利用外资266亿元，增长57.3%；其他资金13785亿元，增长14.6%。由于限购等政策的作用，在其资金中，个人住房贷款前5个月下降8%。自筹资金成为企业流动性的主要来源，高息举债是企业筹得资金的必经之路。
万科近日发布公告称，为满足公司北京金域华府项目开发的需要，操作该项目的北京住总万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币10亿元整，这是万科自4月份以来第5次为旗下房地产项目融资，同时公告显示融资从“金融机构”处获取。有业内人士分析，这笔贷款可能通过信托公司获得，而信托公司的获益已高达15%。
没有，只有更高，信托融资日渐走俏的同时获益率也更高。融创集团今日两笔高息信托融资引发市场关注，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托年利率水平。
银行贷款门槛高等待时间长，信托融资时间短但成本高，尽管如此，对流动性渴求的房企还是先后加入高息举债融资的道路。近日，新华传媒(600825,股吧)与长甲集团签订的合作协议中，填入了长甲集团向新华传媒子公司借款4亿的条件。这一借款方式，开辟了房企从合作方处获取融资的新道路，不过仍没有绕过高成本的门槛。该委托贷款为期3年，年利率15%。
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