[摘要] 7.5折！碧桂园给亢奋的楼市再打了一支强心剂。漫长的广东惠州东海岸，近年来掀起旅游地产开发热潮，规划要建成为中国的“马尔代夫”。遍布海岸沿线的十多个超级度假、旅游大盘，在今年7、8月进入集中入市期。
7.5折！碧桂园给亢奋的楼市再打了一支强心剂。
漫长的广东惠州东海岸，近年来掀起旅游地产开发热潮，规划要建成为中国的“马尔代夫”。遍布海岸沿线的十多个超级度假、旅游大盘，在今年7、8月进入集中入市期。
在之前的6月份，这个“不限购”的珠三角三线城市，新房单价已飙升到6900余元/平方米，东海岸的度假产品更叫价15000-25000元/平方米。
“限购可能会扩大到珠三角、长三角很多城市。”7月27日，一位接近住建部的专家向本报透露。
限购扩大的达摩克利斯之剑高悬头顶，珠三角类似惠州的诸多三线城市，去年至今年上半年位于房价快速上涨城市之列，在可能到来的限购之前，一场价格战正在开演。
采访中也有多位专家直陈，二三线城市的房价已处高位，与一线城市面临同样泡沫，投资者应警惕风险。
三线城市限购预期大开发商抛货逃顶
炒房客云集
平静的惠州东海岸，最近躁动不安。
7月16日，碧桂园·十里银滩首次亮相，碧桂园用数十辆大巴车从拉了数万人来到现场，“我们这个项目面向的投资客户”，销售人员说。
此前一度寂静的售楼中心沸腾了，临近的海滩上满是人。“我想到海边去玩，可是没想到，海边站了一排人，都挤不过去了。”梁燕(化名)向记者描述说，现场真是人山人海，他们来自各地。
碧桂园的蓄客手段煞费心机。除了当天的万人造势之外，深圳一家房地产网站工作人员对记者透露，碧桂园更要求该网站每个周末拉人前往项目现场看盘，“我们在论坛一发帖号召，还真的有很多人去，因为可以免费提供班车、午饭，还可以玩”。
至于项目目前究竟有多少人认购，碧桂园方面未予透露。
十里银滩只是冰山一角。沿惠东巽寮湾、亚婆角、港口双月湾滨海度假中心，分别盘踞着金海湾、威尼斯湾、东部湾等超级大盘，将在8、9月份集中入市。
深圳市都会城市研究院院长高海燕称，深圳投资性需求旺盛，深圳限购后，投资者转向包括惠州在内的非限购周边地区，趋势明显;而深莞惠一体化的预期，对长期投资者也充满一定吸引力。
也因此，目前惠城区新房的均价仍比去年同期上涨了22%。据惠州市房产交易中心统计，6月惠城区新房均价达到6979元/平方米。
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降价出货?
碧桂园此次价格公布耐人寻味
7月15日，碧桂园总裁莫斌对外透露，十里银滩单价为洋房产品5500-6000元/平方米。
其时，限购扩大化的揣测甚嚣尘上。7月12日，主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
碧桂园仿佛嗅到了危险的气息。7月21日，碧桂园再次宣布4125元/平方米的折扣价，价格屠夫的姿态攻势凌厉。其压力来自于对限购扩大化的担忧。
据了解，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购城市名单。
从广东省上半年统计数据看，房价涨幅超过同期GDP增幅的珠三角城市批量产生。珠海、东莞、惠州、江门、肇庆等城市房价上半年同比上涨均超两位数。
“像东莞、惠州、中山、珠海等珠三角地区活跃城市，可能被纳入新的限购城市之中。”北京大学经济研究中心研究员韩世同认为，这些城市若不限购，房价上涨将愈演愈烈。
中指研究院近期也分析了100个城市的房价数据并认为，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，珠海、惠州、韶关和湛江等广东城市名列其中。
虽然，7月25日，东莞市住房和城乡建设局有关人士率先表态，东莞房价仍处于可控范围之内，暂无出台楼市限购政策的计划。
但业界普遍认为限购早晚到来。深圳一开发商人士直言，碧桂园项目个个皆是超级大盘，开发周期至少5年，很难避开调控周期。珠三角如若扩大限购，对其业绩影响很大。
上半年，碧桂园实现了215亿销售额，尽享一线城市限购的政策红利;而下半年，它或许不得不改变策略，降价出货。
“碧桂园这是在抢时间跑路。”深圳一业内人士评价。开发商和投资客，都要抢在可能到来的限购前，深度博一把。
在碧桂园挑起价格战之时，云集惠东的开发商们开始了一场抢客大战。在深圳市区，多个项目展厅扎堆亮相。
知名代理机构、世联地产(002285)惠州公司总经理苏剑介绍，旅游、度假类产品较受投资者青睐，因为调控政策目前基本上对该类产品销售没有限制，“80%是一次性付款，购买滨海物业、偶尔过来居住度假的客户很多”。
泡沫来袭?
“二三线城市限购的预期，短期内将让这些城市楼市量价猛涨，投资客抢闸分享最后的盛宴，我认为政策这样吹风不明智。”中原地产华北区总经理李伟杰表示，事实上政策窗口期应该越短越好。
“二、三线城市正在演绎几年前一、二线市场的故事。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
2009-2010年，万科董事会主席王石曾在一些场合提到，他很担心一线城市的房地产泡沫，向二三线城市扩展。目前来看，这种担忧正在变成现实。
7月21日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，提示密切关注二三线城市的房地产市场风险。
北京兰德咨询总裁宋延庆认为，针对二三线城市的新限购令将在8月上、中旬出台(预计7月底住建部完成原因分析和名单草拟工作)。可以预计的是，新限购令除了会大幅度扩容外，还会在很大程度上弥补年初限购令的诸多纰漏。这将使得地方政府可变通的空间大大缩小。
他进一步指出，如果“新限购令”达到60%的预期效果，将意味着那些市场布局过于集中，或者主要开发高端产品的开发商，首当其冲地面临业绩快速萎缩。
“投资的话，我不倾向去二三线城市，因为它们一般仅会吸引本地人口，对房子的需求有限。”中原地产主席施永青曾对记者表示，二三线城市的风险，就是房价到了高位，没有人接盘。
相关阅读：业内分析 二三线城市限购不会太大规模 中国经济周刊
限购范围再度扩大，这次是在那些被称为“房价涨幅过快”的二三线城市里。
7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。
实际上，早在5月份，一部分二三线城市房价和销售数据的快速攀升已经引起决策层和主管部门的警觉。或许，正是这部分市场数据直接引发了最上层“防患于未然”的决心。
相对于大企业的岿然不动，中小企业开始变得更加恐惧——二三线城市“限购”意味着资金链更加紧张。
中央怕地方“放松警惕”？
肇始于2010年4月份的“新国十条”是中国政府调控房地产使用“限购”手段的行政命令。
随后，京、沪、广、深等一线房地产市场纷纷开始执行限购。而一部分非一线城市的热点区域逐步加入到限购行列中。
不过随着政策延续推演，个别地方政府开始对“限购政策”略显放松。
2011年3月份，湖南长沙出台限购令细则，只限购90平米以下的小户型住宅单位。这种“限小不限大”的做法被一些分析机构视为限购令的放松。
随后，海南、大连等地也被传出放松“限购”的消息，而相关部门则一一辟谣。
或许，这些城市的“放松警惕”让决策层担心政策的连续性和持久性。有接近住建部的人士告诉《中国经济周刊》记者：“这种的宏观调控，如果有城市执行不到位，中央或许可能会担心政策的权威性和严肃性。”这位人士认为，这有可能成为中央推动“限购”措施的动力之一。
如果说个别城市“放松了警惕”并非普遍现象，那么城市房地产市场关键数据的变动则更能让中央感受到压力。
长江证券房地产分析师苏雪晶认为，如果以年初至今涨幅超过5%为标准统计，据公开数据统计，在100个样本城市中还有14个大小不同的城市房价增幅超过5%。其认为，扩大限购至二三线城市的效果还要有待观察。
苏雪晶报告中的数据显示，未执行限购政策的潍坊市从年初至今的房价涨幅达到9.27%。已执行限购政策的徐州从年初至今涨幅达到7.22%。洛阳也执行限购，同时间内涨幅达到6.71%。
在上述100个城市样本中，未执行限购政策的城市占59个。
与价格出现高涨幅相匹配的是，近期市场的销售数据也出现了攀升。今年上半年70大中城市商品房销售面积为4.4亿平方米，同比增长12.9%。比1到5月份提高3.8%。而1到5月份销售面积比1到4月份提高2.8%。上半年住宅销售面积同比增加12.1%，增速比1到5月份扩大3.6%。6月份当月商品房销售面积为11487万平方米，同比增长24.7%。5月份的销售面积同比增加18.5%，5月单月销售总额达到4542亿元，单月同比增长36.2%
在一个月前，就有不止一家市场机构预计国家或许将限购政策推广到二三线城市。
华创证券分析师高利认为，在经历4月份短暂的负增长之后，5月份销售额和销售面积均出现较高正增长。剔除去年5月份基数较低的原因，数据显示在经过3个月政策消化期后，限购政策的作用在减弱，并且部分开发商部分楼盘促销效果良好，也促使市场刚性需求的释放。
高利分析，5月份“漂亮”的行业数据显示市场经过长时间消化，限购政策的作用在微观执行层面被削弱。
由于部分开发商降价促销，使得购房者并未明显形成房价看跌预期，主动提高首付比例甚至全款购房者数量增多。这显示购房者仍然具有较强购买力。目前地产行业的发展与调控背道而驰，5月销售数据的放量有可能换来限购政策的推广。
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