[摘要] 未来随着部分二三线城市被“限购”，二三线城市房企的降价压力将增大，在调控重压之下“价格战”很可能一触即发。
“封盘”、“价格重大调整”、“飓风折扣”、“房价革命”等给力的词汇，近日出现在某楼盘的广告上。此广告一出，立刻引来了业内和购房者的关注。为什么开发商要如此“厚道”地推出一系列优惠措施呢？原来，在限购政策实施以来，想买房的市民普遍陷入观望，投资性需求也因受政策所限而淡出楼市，这让新盘项目的去化速度大大增加，开发企业迫于回笼资金的压力，下半年不得不加快推盘节奏。如何把房子顺利地卖出去，成了开发商不得不面对的难题。
供需两旺楼市迎来黄金期 价格战或成主打歌
今年的夏日尤其炎热，而本月的长春楼市相比往年同期却同样的火热。在一系列政策的“打压”下，各开发商不得不推出各种给力措施来吸引购房者。
于是，尽管不少项目还没有确定开盘时间，优惠招牌却早已高高举起，想在8月份买房的市民这下有的挑了，不少楼盘都“集体”推出了优惠措施。这让本应该“冷清”的8月楼市着实“火”了一把。
但是，值得购房者注意的是，虽然限购政策并没有一丝放宽，可让购房者翘首以盼的“降价”却没有在“限购令”期间出现。眼前的优惠确实让人心动，但是购房者应该理性对待这种限购期间的“优惠”，以免在“限购令”期间买房造成不便。
“限购令”确实起到了一定的作用，可是“限购令”即将在年末“寿终正寝”。“限购令”截止后，政府是否有新的政策代替？还是将“限购令”死灰复燃或继续完善？在“限购令”截止后，房价究竟会涨还是会降？我们不得而知。
种种迹象显示，下半年楼市调控政策仍将趋紧。加快项目的销售周期快速回笼资金，是开发商们需要破解的课题。但有一点，供应量的增加如不能带来成交量攀升，价格战或许就不可避免。
利好难再续，开发商“割肉”自救
地处未来通州国际新城核心区的京贸国际城，去年高价开盘后骤降7000元曾一度引发热销，今年推出特价房却遭到乏人问津的冷遇。项目负责人表示：“在严厉的调控政策之下，打击了投资投机行为，也影响到一部分确实有居住需求的购房人。但在之后势必将迎来一个新的相对平稳阶段。”
在通州，像京贸国际城“迫降甩卖”的项目不胜枚举。继今年5月珠江国际公馆低价开盘之后，珠江地产在通州的另一项目珠江拉维小镇近日推出均价14500元/平米的特价房。据珠江地产相关负责人介绍，特价房为尾盘，急于出清是为了筹备新项目；但较其此前一度超过25000元/平米的价格，单价下调超过万元。这也是继去年下半年月亮河公园降价万元推出特价房后，通州第二个均价下调万元的楼盘。
随着市场的迅速降温，炒房客基本上离场，让悬在天花板上的通州房价无人敢接。“今年以来许多项目每个月仅有10余套的成交。购房人暂时不急于出手，最终的购房机会是否要落定通州的想法也促使他们将选房目光向五环内缩进。”据刘云岐介绍，通州目前的降价大体分为两种情况，一种是本土开发商，销售惨淡对其现金流的考验加剧；另一种是布局的房企，出于长远发展战略的考虑，尾盘快销以塑造品牌行动。但无论哪种情况，大家都盼望着价格能够回到一个相对理性空间，重现供销两旺。
标杆房企率先降价促销
今年以来的楼市调控已持续半年之久，受资金压力影响，标杆房企纷纷带头开始“以价换量”。中原行业监测数据显示，近日，万科、碧桂园、龙湖等开发商纷纷高调宣布对新开楼盘进行降价促销。中原地产认为，在这一轮房企的试探性降价见效之后，未来预计将有更多的楼盘低价推出。
这种预判可以从下面一组数据中得到佐证，根据亚豪机构数据统计显示，8月份北京市场将有26个项目入市，其中以金科王府、纳帕澜郡、海怡庄园等为代表的纯新盘共计13个，目前有5个项目定价尚未公布。在已公布价格的纯新盘项目中，除中心城区的纯新盘定价相对坚挺外，位于昌平、房山等普通住宅项目的定价，一般比同地段在售项目每平方米的单价低2、3千元。
在房价松动的同时，市场销售状况并不景气。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年上半年，各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。
另据亚豪机构统计数据显示，截至7月末，北京21个开盘项目的平均销售率仅为13.3%，创年内新低。21个开盘项目中，有10个项目在7月开盘当月成交套数低于10套，个别项目甚至出现了零成交。
亚豪机构副总经理高姗分析说，楼市调控政策未有任何松动迹象，北京长期限购的传言使得供需双方对楼市的预期发生新的变化，新一轮的拉锯战将开始。7月开发商又开始多用纯新盘试探市场，10个纯新盘项目占据了全部入市项目的57.1%，但与前几个月不同，7月纯新盘的入市也未能撬动更多地消费，由此也给8月份新盘入市的定价带来更大压力。预计8月份楼市竞争将更加激烈，“价格战”即将点燃。
中原领先指数系统数据显示，7月，北京、深圳的二手住宅价格指数继续呈小幅下跌，其中北京已是连续第四个月下跌；上海、广州和天津的二手住宅价格指数则继续小幅上升，但涨幅进一步收窄，环比涨幅均未超过1%。中原报价数据显示，近期二手房业主调低报价的比例持续上升，反映出二手房价格松动现象有所扩散，预计第三季度会有更多城市指数出现下跌。
“链家地产”首席分析师张月(微博)告诉记者，目前二手房业主已开始主动降价促销，二手房的议价空间也在增大。统计显示，在6月份新增挂牌房源中，大约有25%的业主调低出售底价价格，其平均总价降幅约为10万元至20万元，平均降幅为7%。7月份的二手房市场议价空间大约扩大了5%左右。
21世纪不动产认为，随着北京楼市价格的松动加速，未来北京二手房价格将继续下降，但幅度有限，房价大幅降低的可能性较小。上海、深圳二手房价格下调已成事实，未来还有进一步下降的空间。而一些二线城市，如成都、青岛价格已多月持平，未来降价空间有限，房价将在一个相对平缓的水平上运行。
预期 调控高压将引爆“价格战”
尽管楼市已开始出现积极的变化，但自7月份以来从国务院常务会议到住建部、银监会等部委“楼市调控仍将持续从紧”的声音一再被强调。其中，在8月1日结束的中国人民银行分支行行长座谈会上，央行强调，针对房地产市场的调控力度不会放松。
央行表示，在房地产调控方面，将按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款。
与此同时，针对房价上涨过快二三线城市新一轮的限购名单正在紧锣密鼓的酝酿之中。政策压力下，广州郊区、廊坊及其下属市县、上海、深圳、近期分别出台了“限价令”或升级此前版本的限购令。有分析师认为，各地限价限购政策的出台和调整均着眼于当地市场未来的上涨压力。
对于未来的政策走向，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖(微博)接受《经济参考报》记者采访时说，在房价不出现剧烈回涨的情况下，政府再次出台更严厉的楼市调控政策的可能性不大。但这并不代表无新政策出台，执行层面政策类似于行业规章、操作规范等可能还会继续加码。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭(微博)分析说，如果说上半年更注重抑房价，下半年将更注重抓保障。在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，政策面进入密切观察期，重在落实已有政策，“政策底”隐约可见。他表示，目前开发企业资金面持续紧缩，未来降价促销压力大增，预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。
“链家地产”首席分析师张月认为，未来随着部分二三线城市被“限购”，二三线城市房企的降价压力将增大，在调控重压之下“价格战”很可能一触即发。
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