[摘要] 标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，2012年房地产信托大量到期，由于销售回款不利及短期债务压力的问题，2012年部分房企可能面临现金流危机。对于房地产企业来说，巨额债务犹如悬在头上的一把“达摩克利斯之剑”。房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得
标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，2012年房地产信托大量到期，由于销售回款不利及短期债务压力的问题，2012年部分房企可能面临现金流危机。对于房地产企业来说，巨额债务犹如悬在头上的一把“达摩克利斯之剑”。房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中，而靠土地溢价支撑的开发模式也受到了前所未有的挑战。
债务危机泰山压顶
“2012年房企危机就是债务危机”。世联地产董事长陈劲松直言，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房企短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房企首先要归还的债务。
“地产行业将迎来2012年资金链的场雪：房地产信托集中到期兑付的压力”。国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。
与此对应的是房地产资金供给减少。信托公司受政策调控影响，再加上未来房价处于下跌周期，募集规模将下降。2011年第四季度，许多信托公司基本停止房地产信托项目，房地产信托募集资金渠道受阻。
不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了5个项目的股权，获得资金13.35亿元以支持其流动性。有消息称，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，计划套现60亿元。
由于限购、限贷等种种因素的叠加，让绿城去年原 本 预 计540亿元的销售目标，只完成了64%。研究认为，绿城中国将有120亿-140亿元短期债务到期，考虑到建设成本160亿-170亿元，合计支出大致300亿元，而绿城2011年销售金额才330亿元。最近，标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望为负面。
绿城中国首席财务官冯征表示，由于去年公司项目去化率不高，因此将部分暂时未作销售项目的开工情况作出调整，预期今年实际开工量较去年减少20%至30%。
同样债务缠身的富力地产近日也是屡屡受挫，先是一月业绩大幅下挫50%以上，被中银国际重申“沽出”评级，接着证监会再次重申目前房企的上市审核处于暂停状态，富力回归A股之路再度变得遥遥无期。“富力净负债率长期高于70%警戒线，是业内有名的‘负债大户’、‘负翁’，在今年严厉的调控政策之下，日子不会好过。”一家房地产企业的高管称。
香港联交所的数据显示，过去数年财务杠杆大幅飙升的房企，尤其是在香港发债融资过多的房企，今年年中至下半年，将有多笔债务到期，迎来“还债年”。以在港发债的房企合生创展为例，今年内需偿还的借款超过110亿港元，其中还不包括2012年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。据统计，仅在2011年上半年，恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元，超过前年总和。值得注意的是，内地房企海外发债息率2011年已普遍飙升至13%-15%。
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转型突围迫在眉睫
专家认为，房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。部分分析人士预计，今年房企的资金链恶化程度将超过2008年。而当这场暴风雪席卷过后，将可能有超过6000家开发商消失。陈劲松表示，假如房价下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。
知名财经评论人叶檀(微博)认为，对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为“傲慢”的企业，2012年会是非常难过、不堪回首的一年，有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，进入房地产企业产权并购的重组高峰期。
上海市经济学会城建专业委员会秘书长周建成认为，一味追逐利益，罔顾风险堆积，是房地产行业过去若干年对“狼来了”熟视无睹的必然结果。以绿城为例，高端产品定位与大规模扩张路径存在本质上的矛盾，而绿城管理层对此种存在显著内生缺陷的战略发展模式在较长时间内视而不见。这一内在矛盾对企业长期发展始终存在影响，但在房地产行情向好形势 下 容 易 被 忽 略 ， 可 一 旦 房 地 产 市 场 转 头 向下，则危机四伏。“只有当潮水退去时，我们才知道谁在裸泳。”
SOHO中国董事长潘石屹(微博)说，过去十五年中国房地产业的高速增长，背后是中国的城市化。在这过程中，地价、房价均快速上涨，开发商大规模圈钱、圈地。但是，从2012年开始，这种只重规模的商业模式已经结束，新的房地产模式一定是把精力全部投入到产品的创新、设计、质量上来。
中国房地产学会副会长陈国强也认为，过去房企的赢利模式最根本的便是土地溢价。这种模式已经难以为继，必须要提高开发、管理能力，通过开发环节赚取利润。
楼市调控政策不会放松
安徽省芜湖市最近的“救市政策”公布3天被叫停，再次引起业界关注。从去年10月开始，已发生四件同质案例：佛山明文放松限购当天被叫停、成都暗自放松限购被迫公开澄清、中山限价惹争议、芜湖救市流产。专家认为，房价合理回归已成政策核心目标，今年不会动摇。而对于地方救市的容忍度，下半年才可能局部松动，但不会放开。
近日，温家宝总理主持召开座谈会时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。
上海中原研究咨询部总监宋会雍称，芜湖此番试探最终被叫停，再次亮明中央对于地方调控的底线，那就是调控政策出台的基础必须是清楚区分消费性需求和投资投机性需求，尤其是坚决不能再对投资投机需求释出鼓励意图。这是限购理念的一种延续，是楼市“去投资化”的基准线，严峻的经济形势不允许将投资客全面逐出楼市，但至少也不会让投资力量继续做大。
专家认为，对开发企业来说，冀望下一轮“救市”，市场交易热潮的快速来临，显然更加不现实。投机投资力量的缺失将置楼市于资金回笼持续不旺的“冰河期”，激活并放大消费性需求群体并非无路可走，理性拿地、产品升级、市场化定价仍能确保企业渡过严冬。
业内人士称，巨额债务压身，必然会倒逼房企转型突围。短期来看，房地产企业必然会采取“开源节流”的方式“过冬”：即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，以降低开发业务的比重。但做这些动作只是开发商被动自保，市场需求不释放仍难以扭转行业颓势。未来10年，的开发商数量预计将会减少一半左右(现在6万家左右)。主要是中小企业退出，大企业继续壮大，＂国进民退＂仍难以避免，理由是21家合规央企扩张步伐不会太小，而保障房建设还须地方国企出力。
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