[摘要] 近期传出四大银行首套房贷利率回归基准，首套房贷更是传出9.5折、9折、8.5折，甚至低至7折的利率折扣，为什么银行提供的首套房贷利率优惠差别这么大？银行又为什么可以随意更改首套房贷利率？有业内人士指出2011年银行从房地产获利超7000亿，称银行才是房价暴利的祸首，其罪恶超过了开发商。
近期传出四大银行首套房贷利率回归基准，首套房贷更是传出9.5折、9折、8.5折，甚至低至7折的利率折扣，为什么银行提供的首套房贷利率优惠差别这么大？银行又为什么可以随意更改首套房贷利率？有业内人士指出2011年银行从房地产获利超7000亿，称银行才是房价暴利的祸首，其罪恶超过了开发商。
四大行松绑首套房贷款利率
利率折扣申请，银行条件各不同
近日，有消息称，工行、农行、中行、建行在北京召开的座谈会上提出，要继续贯彻落实差别化住房信贷政策，满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价。也就是说未来四大行首套房的利率将不超过基准利率。
尽管银行官方口径中政策松动的迹象并不明显，但在近期的房地产市场上，很多银行的房贷政策还是弹性十足。特别是首套房贷的利率折扣差别很大。
“春节之后没多久，深圳便有银行开始对首套房的利率下浮5%了。”美联物业按揭部总监 昨日告诉记者，最开始是中行深圳分行，很快建行深圳分行开始跟进。“目前，招行、农行、兴业等银行的首套房的贷款利率也能申请到9.5折。”她说，不过，这并非政策上的“一刀切”式的下调，各银行均对申请9.5折利率设有一定的条件。
据 透露，有的银行门槛相对宽松，对客户没有额外的附加要求，有的银行则分深户和非深户两类，深户的购房者申请9.5折就没什么问题，非深户的购房者，贷款金额只有达到80万元以上才能申请到9.5折利率；有的银行则要求，符合申请9.5折利率条件的客户，需开通该银行的网银、信用卡金卡或者短信通等业务。
一位国有银行人士称，目前关于首套房的利率政策还是之前调整的8.5折利率，但银行应该不会将利率优惠幅度降至8.5折。目前，房贷普遍使用的5年期以上的贷款基准利率为7.05%，如果执行8.5折贷款利率，执行的利率为5.99%，与目前5年期定期存款5.5%的利率相当，银行赚不到什么钱。
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2011年银行从房地产获利超7000亿
杨少锋：银行才是房价暴利的罪魁祸首
过去十年，借助房地产，大量百姓的存款转移成为房地产和房贷。政府和银行是房地产利益分配中的两个重要群体。
按照现有的政策，一套售价100万的房产，政府向开发商收取税费大约为15%，即15万，此外，还要向购房者征收1%－3%的契税；按照2007年之后从公开市场拍卖获得的土地，出让金平均可以占据一套房产总价的20%－40%，按平均30%算，政府收取土地出让金为30万元，也就是，一套100万元的房产，购房者缴纳给政府的，已 过40%。
而如果你用的是按揭贷款，按照 2011年07月07日银行基准利率，首付三成，按揭20年，首付30万，贷款70万元，总还款金额为1307549元，购房者支付利息60.7万元，月供5448元，一套房子中银行获得利息收入60万元。而如果按照利率上限，贷款总额1453692元，利息总额超过贷款总额。
2011年末，根据央行公布数据，房地产贷款余额为10.73万亿元，按照6.6%的基准利率，银行业从房地产获得的利息收入将近7000亿元。
“现在可以看出谁才是房地产利益链条中的暴利者了吗？在房地产行业利益链条中，利润40%成为政府土地出让金和税收，30%成房企利润，30%被银行剥夺。而现在的调控政策，只针对其中房企的30%利润动刀，占7成利润的政府银行成旁观者，房价怎么可能真正下跌？”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为中国的银行每年从购房者手中剥夺了巨额财富。虽然限购等政策能够短期之内给房地产降温，然而，如果涉及房地产核心的利益分配中另外两个重要群体，政府及银行不愿意让利，房价最终依然会反弹。
杨少锋表示，如果政府和银行不让利，开发商即便让出50%的利润，房价也只有下跌15%的空间，这还算上早起拿地的项目平均。所以，要想真正让房价回归到普通老百姓可能承受的范围，政府和银行都必须让利。
“如果银行将首次置业利率降低至3%，则20年商业贷款的利息将降低到30万元以内，同样一套100万的房产，月供将从原来的5448元降低到不到4000元，购房者购房压力大大降低。”杨少锋建议首先，以差别利率取代限购。放开第二套、第三套住宅的限购，但是大幅提高利率（如将第二套贷款利率提高至10%，第三套提高至15%）。对于套住宅，大幅降低利率至3%及首付，降低首次置业门槛以保证市场最基本的合理购房需求。通过提高投资投机成本来抑制投资需求；而能够承受更高成本的合理投资需求和改善型需求，则通过利率杠杆让银行实现更多的利润以贴补首次置业人群。这样，初次置业者能够更容易满足购房的需求而投资投机需求一样能够得到抑制。
其次，保持着对开发商资金的压力，则是促使开发商降低价格、加快销售回款的关键。通过大幅提高房地产行业的贷款利率至15%，严格限制房企通过股市和信托融资，迫使房企回归正常银行贷款渠道获取资金，将房地产行业所攫取的暴利转移到国有商业银行，而银行则限制这部分利息的用途——取之于民用之于民，来自房地产行业的利润，应该回馈给首次置业的购房者。或者，直接贴补保障性住宅的建设，而不能成为银行业的免费午餐。
这样，开发商之前获得的暴利，就可以借助高利率通过银行“反哺”购房者，而那些有能力购买多套房产的富人，则替穷人承担更多的利率，从而真正实现我们调控的核心目标——让老百姓买得起房，开发商缴纳的利息越多，富人买房承担的利息越多，中低收入群体购房的利率成本就越低。
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