[摘要] 投资和销售双减速的局面是对延续至今楼市调控政策的进一步反应，虽然部分城市近期成交量出现“小阳春”，但目前还难以预测房价何时筑底，应继续坚持调控普通商品房和加大保障房建设力度的“双轨制”方式，促使楼市加速回归理性。
国家统计局日前发布数据显示，今年1至2月房地产开发投资相比上一年度增速继续回落，同时商品房销售面积也同比下降超过一成。专家认为，投资和销售双减速的局面是对延续至今楼市调控政策的进一步反应，虽然部分城市近期成交量出现“小阳春”，但目前还难以预测房价何时筑底，应继续坚持调控普通商品房和加大保障房建设力度的“双轨制”方式，促使楼市加速回归理性。
买卖博弈仍在继续
国家统计局发布的数据显示，今年1至2月，房地产和商品房销售延续了去年全年增速放缓的趋势。其中，房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，今年前两个月的市场情况是对去年至今持续不变的房地产调控政策的反应。“政策并未发生变化，市场调整仍在继续深入，因此不管是投资还是销售都很难见到乐观的数据，这才是正常的。”
对此，山东师范大学房地产研究中心主任程道平表示，这些数据表明房地产开发企业和购房者对当前楼市的“双观望”局面仍未结束。“资金严重紧缺的开发商仍在等待有利的货币政策和合适的土地出让价格，而购房者也希望房价能进一步回落。”
“小阳春”难抑房价回调
虽然数据显示前两个月商品房销售面积同比下滑，不过2月下旬以来一些城市商品房成交量有所上升，部分地区呈现楼市“小阳春”局面。中指研究院的监测数据显示，今年第9周（2月27日至3月4日）楼市继续向暖，逾四成城市同比下跌。40个重点城市中，18个城市楼市周均成交量同比下降。这家研究机构的数据显示，今年第9周有六成城市成交量同比下跌，26个城市楼市周均成交量同比下降。
一些业内人士也感觉到最近房地产成交量的变化。世联信立怡高总经理朱江说，这应该是过节期间压抑的一部分刚性需求的释放，也是对部分房地产项目实质性降价的良好回应。
山东财经大学房地产研究所所长郭松海说，虽然多数城市房价开始停涨，但下降的幅度普遍不大，离合理价位仍有一定的差距，因此这也导致楼市投资和成交低迷的状况持续下去。
“双轨制”促加速回归理性
虽然商品房的投资和土地购置面积有所减速，但保障房建设的加快将弥补由此可能带来的新建住房供应不足的问题。一些专家认为，我国房地产市场“双轨制”路线将更加明晰。今年的政府工作报告提出，去年全年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套，今年新开工保障房还将超过700万套。
专家认为，一方面继续对商品房市场进行调控；另一方面，继续加大保障房建设和供给力度会促使楼市在挤出投资泡沫后尽快回到正常的轨道上。“这种‘双轨制’会让一部分中低收入者购买或租赁到合适的住房，减轻未来刚性需求进一步积攒的压力，同时也会让房价逐渐调整到符合中等收入人群需求的位置，这是一种从源头疏解楼市压力的方式。”程道平说。
程道平说：“从房地产市场调控的长远目标来看，现在的这种‘双轨制’可以规避住房供给和需求的失衡，有利于房地产市场尽快回归理性。”
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