[摘要] 只有在动态的调整中，才能找到合适的量价平衡点。而房价有了一定降幅以后，成交量随之回升，体现出只有降价才能换量的铁律。同理推之，如果降价幅度更大，就会有更多的需求释放。
只有在动态的调整中，才能找到合适的量价平衡点。而房价有了一定降幅以后，成交量随之回升，体现出只有降价才能换量的铁律。同理推之，如果降价幅度更大，就会有更多的需求释放。sf
目前之所以进入“静默期”，是因为诸多措施效果正在发酵，能够保证市场进行渐进式的调整，避免“硬着陆”对市场造成较大冲击以及影响经济发展。sf
业界普遍认为，成交量回升主要源于刚性需求阶段性释放的支撑，得益于部分开发商大幅降价以及首套房贷利率下调，恰恰是楼市调控取得预期效果的反映。sf
因此，近期的成交量回升对楼市调控是一个积极的信号。因为如果开发商大幅降价，仍换不回成交量，那么就会陷入观望和“死扛”，很可能会出现两败俱伤。只有在动态的调整中，才能找到合适的量价平衡点。而房价有了一定降幅以后，成交量随之回升，体现出只有降价才能换量的铁律。同理推之，如果降价幅度更大，就会有更多的需求释放。sf
我们看到，这轮调控的核心理念是，不论是住房的商品属性还是使用价值，都要重新定位。住房作为一般商品和生活必需品，其价格必然由供需关系决定，有效需求决定了市场空间的大小。首套购房者的需求能否从“潜在”转化为“有效”，成为成交量能否回暖的关键所在。而刚性需求的购买力直接受到高房价制约，如果开发商不主动以价换量，很可能会陷入有价无市的尴尬。sf
值得注意的是，为了支持居民的合理购房需求，北京、上海等城市的首套购房贷款优惠利率幅度扩大。政策微调代表了一个方向，就是既要打击投机，又要更好地保护刚性需求。由于自住型购房者的贷款杠杆使用率较高，优惠的贷款利率会给刚性需求入市带来利好。这也说明，住房具有使用价值，需求有刚性支撑，房价进入下降通道后，购房者不会一味追涨杀跌从而导致房价出现断崖式下跌。下跌到一定价位，房价就会被入市的刚性需求所托住，此时的量价平衡点才是合理的房价水平。sf
随着成交量小幅回升，业界出现了一种担忧，楼市即将进入传统旺季，“小阳春”的出现会否引发房价的报复性反弹？业内人士分析，随着限购、限贷等调控政策的严格执行，一些地市暗中松绑调控的做法也被紧急叫停，目前市场里的有效需求仅限于刚需购房者。这部分购房群体的特点是对价格极为敏感，极为看重住房的性价比。一旦有开发商逆势提价，就会重新观望。因此，为了争夺有限的刚需客户资源，开发商的竞争机制也将展开，在旺季到来之时，不仅不会出现房价反弹，还很可能会出现楼盘之间的价格战。sf
据搜房网数据监控中心统计，3月份北京地区的优惠打折楼盘达到205个。国金证券(600109,股吧)分析师曹旭特认为，决定房屋购买行为的很重要因素是市场预期，中央有能力通过现有政策的继续落实和合理预期管理，将市场需求以合理的节奏进行释放，并引导房价继续理性回调。sf
不可否认，在长期的成交低迷和大量开工项目陆续竣工的压力下，楼市正进入一个较长的消化库存周期。统计显示，截至2月底，北京等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万平方米，与去年同期相比增长38.1%。与此同时，未来短期内还将迎来一个新房供应高峰。根据国家统计局公布的数据，今年1至2月份，房地产开发企业房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%。供需形势逆转将迫使资金流捉襟见肘的开发商展开新一轮降价促销。sf
另外，就市场预期而言，开发商和二手房业主不应对后市盲目乐观，需理性判断房价走势。调控进入下半场后，在政策的高压之下，市场里的投资泡沫将被缓慢地挤出，失去泡沫支撑后，房价以及行业利润率都会出现相应下滑。比如万科刚刚公布的年报显示，2011年万科结算净利率为15.01%，较上年略降0.51个百分点。如果开发商继续有暴利思维，无疑已不能适应新的市场环境，选择消极死扛就意味着要面临资金链断裂的风险。sf
此轮调整持续时间已然较长，政府手中实际上已经掌握了充足的政策储备。目前之所以进入“静默期”是因为诸多措施效果正在发酵，能够保证市场进行渐进式的调整，避免“硬着陆”对市场造成较大冲击以及影响经济发展。在这种背景下，陷入资金困局的开发商如果期待出现“小阳春”，把房价调整到位是选择。sf
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