[摘要] 虽然调控政策“疑似”触底，但房地产上市公司年报、季报显示，地产商库存高企、负债积重、资金绷紧，龙头房企纷纷降低开工面积计划、销售目标增长率。另一方面，以信托、银行理财等融资渠道进入还款高峰期为标志，今年房企资金面仍举步维艰，以价换量、回笼资金将成行业共识。
虽然调控政策“疑似”触底，但房地产上市公司年报、季报显示，地产商库存高企、负债积重、资金绷紧，龙头房企纷纷降低开工面积计划、销售目标增长率。另一方面，以信托、银行理财等融资渠道进入还款高峰期为标志，今年房企资金面仍举步维艰，以价换量、回笼资金将成行业共识；而在房价真正松动后，行业或走出先抑后扬的发展曲线。
据上证报资讯统计，截至4月27日，沪深两市共142家房地产上市公司(依据申万分类)发布2011年年报，剔除重组等不可比因素后，合计实现营业收入4714亿，同比增长13.8%，实现净利润660亿，同比增长13.7%，增速较2010年、2009年明显下滑。
先看存货。统计显示，142家房地产上市公司2011年末的存货合计高达1.3万亿元，同比增长34.7%。调控政策下，随2010年大量开工的项目陆续竣工，行业风险日趋聚焦于不断累积的高库存；同时，一方面是存货量快速增加，另一方面是销售不景气，这又导致企业的存货周转增长和存货周转率下降。
例如万科，以750.02亿元的存货值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日，万科的各类存货中，在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%；已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%。万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。
再看负债。据统计，142家房地产上市公司2011年末负债水平仍在提升，总负债额达到1.44万亿元(包括预收账款)，比上年同期1.6万亿上涨24%，负债率平均已经达到了72.3%，为近10年来。
最后看资金链。据统计，133家房地产上市公司2011年末经营性现金流净额为-655亿，紧绷情况仍然严重。
以上三项构成上市房企困境的概貌：存货量快速增加、负债持续攀升、资金链愈发紧张，三者高度关联、又相互恶化。反馈到年报中，大量龙头房企纷纷降低开工面积计划，降低销售目标增长率，以求“以价换量”度过难关。对比过去几年动辄30%、50%的销售目标增长率，多数房企将销售目标增长率设定在10%以下。
金地集团在年报中坦言：如果说2011年的房地产市场是调整之年，那么我们认为2012年将进一步沿着去年之路前行：政策面从紧的态势短期内将很难改变，房价还将处在理性回归的过程中。
以此从基本面来看，今年一季度房地产行业指标全线下滑。据国家统计局数据，房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%。房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。
在拿地热情上，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%；2012年3月房地产开发景气指数(国房景气指数)为96.92，再创新低。
国泰君安研究报告直接预测，2012年地产全年新开工增速将持续下滑至-11%，全年投资增速下滑至12%。
更值得注意的是价格指标，统计局数据显示，3月商品房销售均价为5498元/平方米，同比上升6.4%，环比下降7.1%，标志着房价真正开始松动。
再看到上市房企的今年一季报，业绩呈现明显的探底趋势，存货压力还在攀升。
截至4月27日，据上证报资讯统计，沪深两市共129家房地产上市公司(依据申万分类)发布2012年一季报，剔除重组等不可比因素后，合计实现营业收入653亿，同比增8.87%，实现净利润86.78亿，同比降0.6%，为前几年所罕见。
以“招保万金”四大龙头为例。其中，金地集团净利润1.56亿元，同比降3.58%；招商地产净利润4.3亿元，同比降23.5%；保利地产净利润5.4亿元，同比降23.5%；仅万科实现同比增长，净利润14亿元，增15.8%。
与此同时，“招保万金”存货压力仍没有得到缓解，3月末的存货较2012年期初均微幅增加，但同比则大增36%。
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库存压力大 四大房企“招保万金”业绩现分化
被喻为地产四大金刚的“招保万金”一季报昨日落幕，一季度四大房企业绩出现一定程度分化。
昨日，金地集团同时公布2011年年报和2012年一季报。年报显示，公司去年实现营业收入239.19亿元，同比增长22.08%，实现净利润30.17亿元，同比增长12%。一季报显示，公司今年一季度实现营业总收入17.43亿元，同比减少18.7%，实现净利润1.56亿元，同比减少3.58%。
地产“龙头”万科23日晚间公布了今年一季度销售报告。一季度万科实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。同时，今年前3个月，万科实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元。
由于销售结转滞后，截至一季度末，万科合并报表的已售资源未竣工结算面积为1304万平方米，合同金额合计约1389亿元，较去年年底的1222亿元进一步增长，也超过了去年全年的销售额，为未来的业绩表现奠定了良好基础。
此前，保利地产及招商地产2012年一季度净利润均同比下降。保利地产2012年一季度实现净利润5.37亿元，同比下降23.52%；招商地产2012年季度实现净利润4.29亿元，同比下降23.53%。
对比四大房企的一季报，四大金刚一季度业绩出现了一定程度分化，不过今年以来整体销售情况逐月回暖。值得一提的是，从一季报看，“招保万金”的存货压力仍没有得到缓解，截至3月末，金地集团存货为660亿元，较2012年期初增2.8%，同比大增26%；万科存货2147亿元，较2012年期初增3.1%，同比大增42%；招商地产存货近517亿元，较2012年期初增0.4%，同比增长27%；保利地产存货1633亿元，较2012年期初增7.4%，同比增长29%。
四大房企一季度利润降7% 保利首现净利同比下滑
截至4月23日，万科、保利、招商和新城四大房企相继发布了一季度报告。季报显示，一季度四大房企合计实现营收191.34亿元，同比增长29.49%，实现利润23.11亿元，同比下降7.04%。此外，截至2012年3月31日，这四大房企的存货合计4516.82亿元，比2012年初增加4.36%。
成本增长迅猛利润遭侵蚀下降7%
从四大房企来看，净利润增速均低于营收增速。
其中，万科营收上涨29.81%，净利润仅上涨15.83%。相比之下，招商和保利的情况更为突出。
招商在营业收入出现近三成同比增长的情况下，净利润出现23.53%的同比下降，是2008年以来首次出现净利润同比下滑。而保利实现净利润5.37亿元，同比下滑23.52%，这也是其2006年上市以来首次出现净利润同比下滑，其一季度净利润甚至低于2010年同期水平。而新城出现亏损的原因主要是因为其本期内没有项目结算。
链家地产市场研究部陈雪向中新网房产频道分析表示，品牌房企以价换量促使营业额有所上涨的同时也直接造成房企利润不会太高，但除此之外，房企成本上涨也是导致营收中净利润占比下滑的主要原因。如广告等支出增加使得一季度四大房企的销售费用达到9.42亿元，同比增长48.57%，而融资的持续困难，导致四大房企的财务费用上升至1.75亿元，同比增长58.28%。再加上土地，建安成本和营业税费的上涨，四大房企的利润被侵蚀也在所难免。
陈雪认为，净利润增速低于营收增速，表明四大房企净利润率出现下滑。当前四大品牌房企的净利润率在10%-15%之间，预计在未来以价换量继续深入、资金压力居高不下及相关成本高企等因素，此比例可能继续下降。
四大房企库存合计4517亿 谨慎拿地凸显房企后市预期悲观
季报显示，四大房企在一季度存货合计4516.82亿元，其中万科库存2147.01亿元，比年初增加3.06%；保利库存1633.34亿元，比年初增加7.38%；招商库存516.6亿元，比年初增加0.43%；新城库存为219.87亿元，比年初增加12.45%。一季度四大房企的库存合计增加了4.36%，而去年同期增长幅度为13.01%。
与去年相比，今年四大房企存货增长速度明显放缓，这并非意味着品牌房企“以价换量”去库存效果好于2011年同期。
陈雪告诉中新网房产频道，四大房企存货增长速度明显放缓的主要原因是房企拿地谨慎及新开工量的减少。以万科为例，2012年1季度在土地市场并未出手，而在去年同期则拿地18块，总计支付土地款达99.9亿。而保利的季报则披露一季度的新开工面积同比下降23.96%。从目前市场状况来看，谨慎拿地、控制开工成为品牌房企的共识，综合反映了大型房企对未来后市的预期依然倾向于悲观。
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