[摘要] 全国各地在盘点11月份房地产数据时发现，尽管新一轮调控出台两个月后各地楼市涨跌不一，但部分地区尤其是某一线城市成交量再次出现上升，房价也显微涨趋势，再次引发了各方关注，市场上甚至因此出现了楼市“回暖”的说法。
各地在盘点11月份房地产数据时发现，尽管新一轮调控出台两个月后各地楼市涨跌不一，但部分地区尤其是某一线城市成交量再次出现上升，房价也显微涨趋势，再次引发了各方关注，市场上甚至因此出现了楼市“回暖”的说法。在楼市调控从未松懈之时，是什么原因促使部分地区楼市成交逆市上扬？旺盛的刚需与抗通胀的保值需求是否会成为楼市“回暖”的支撑？房价会否随成交量的增加而“水涨船高”？岁末年终，楼市还将面临哪些不确定性因素？
供应增量及旺盛需求促成交逆市上扬？
“上月个人成交两套”，这是在北京某知名房地产中介公司工作的小黄11月的业绩，而他所属区门店上月共成交60多套二手住宅，跟调控前数量相当。据北京市房地产交易管理网数据显示，11月北京共成交新房商品住宅（期房+现房）11230套，环比上月上涨46.2%，创今年4月以来的次高，二手房成交量则创同期新高。同样的火爆情况还出现在天津、济南、青岛等二三线城市。数据显示，11月天津新建商品住宅成交10608套，成交面积115.2万平方米，环比上涨2.5%；济南全市11月新建商品房网签成交量为1843套，仅次于10月的2148套；青岛11月新房成交量破万套……
针对部分地区成交量上扬的情况，业内人士分析，一些二三线城市受新政影响有限，且之前这些城市并没有出现过热现象，所以成交量上升属于正常。北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟分析认为，临近年底，保障房进入了集中配售、签约阶段，推动楼市成交量增长；另外，市场供应增加促使成交量出现结构性上涨。此外，也不排除部分购房者迫于通胀压力而入市。
楼市调控遭遇多重难题？
不难发现，成交量回升主要是由于保障房集中入市以及市场供应增加所致，但成交上升的事实也说明，各个层面对楼市的需求仍然旺盛。记者在采访中进一步了解到，通胀预期下的楼市走向以及购房策略成为购房者最为关注的问题。
事实上，因部分调控政策效应“短期化”以及旺盛需求的存在，房价仍存潜在上涨压力。另一方面，楼市调控还面临CPI走高和流动性过剩的挑战。数据显示，10月份CPI同比上涨4.4%，市场预计11月CPI将再创新高，那样，1~11月CPI将再次触及年初提出的3%左右的“警戒线”。CPI的走高，自然会加大通账预期。一位房地产专家认为，通胀预期的确对楼市调控产生了消极影响，“尽管CPI的涨幅看上去只有4%，但是它却让很多人不得不选择以买房的方式，让自己的资产保值增值。”
世联地产市场研究部认为，尽管新政对房地产市场影响很大，但是短时期内房价下行还是很困难，但是不排除政府出台更严厉的政策，如房产税、加息，或限购等措施蔓延至二三线城市，若上述政策进一步叠加，或许会迎来楼市量价齐跌。还有专家建议，消费者不能因为通胀预期而抢购房子，明年信贷政策或将有所收紧，房价亦有回调空间，购房者应静待时机。
维稳或是未来主调？
在日前举办的企业家论坛上，多位地产界知名人士表示，明年楼市将面临更多挑战，但整体向好。还有专家表示，明年楼市将在稳定中呈现一定程度的涨势。事实上，在出台一系列政策之后，房价过快上涨的势头得到了控制，今后供应能否及时跟上将决定市场的走势。但与此同时，由于供应结构不尽合理，短期内供不应求的局面或将继续存在，房价下降的动力仍然不足。今典集团董事长张宝全表示，目前房地产市场受到不少因素的影响，但从长期看，决定房地产走向的仍是市场法则，即需求和供应。
张大伟认为，如果市场在年底再次反弹，很可能再次出现调控加码政策。他预期年底市场将进入淡季，市场调控的效果进一步显现将后延至明年一季度，而目前影响市场调控的最关键因素依然是供应量及供应结构是否合理。
北京住总集团董事长张贵林认为，明年房地产业挑战与机遇并存，一方面，宏观调控对房地产业会带来影响，如房产税、物业税等都还未确定。另一方面未来几年对民生工程，特别是保障性住房建设的比例将增加；此外，未来房地产重心将从一线城市往二三线城市转移。房地产企业应在不确定性中寻找适合自己发展的模式，以变应变。
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