[摘要] 此前,住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》备受媒体关注,该通知明确提及2011年计划建设保障性安居工程1000万套,与今年580万套的规划相比,同比增长了72.4%。
刚结束不久的中央经济工作会议上,提出要加快推进住房保障体系建设,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。会议还强调,要强化政府职能,调动社会各方面的力量,加大保障性安居工程建设力度。
此前,住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》备受媒体关注,该通知明确提及2011年计划建设保障性安居工程1000万套,与今年580万套的规划相比,同比增长了72.4%。
美好蓝图遭遇资金瓶颈
《中国城市状况报告2010/2011》显示,中国城镇人口达6.2186亿,而且今后5年内,中国城镇人口将超过农村人口。以三口之家计算,目前中国城镇家庭约为2亿户。2011年1000万套保障房的推出,意味着每20户家庭,将拥有一套保障房。
另有安信证券研究报告中指出,2009年保障性住房及棚户区改造为330万套。2010年计划推出保障性安居工程580万套,2011年则计划推出1000万套。2010、2011年两年保障性住房的计划推出套数同比增长都在70%以上,这一数据高于社科院对中国城镇化率46.6%——也就是说,保障性住房的增长率要高于城镇人口增长速度。
如果再加上2009、2010两年的保障房推出总量,前景似乎可以更加美好。
但是,远景虽美好,却需现实保证。工商联房地产商会会长聂梅生曾公开指出,2009年9月份之前,保障性住房的投入才完成了全年的40%,总投资不过1000多亿元。
据住建部统计,1-9月份保障性安居工程完成投资4700亿元,占全年计划的60%。以此计算的话,全年580万套保障性安居工程计划投资应超过7800亿元。以上面标准粗略估计的话,1000万套保障性安居工程至少需要1.34万亿的投资。
中国房地产协会副会长顾云昌曾表示,目前保障房建设资金主要来自三方面:政府土地出让净的10%、公积金收入以及地方政府的财政收入。以2009年各地土地出让总价款15910.2亿元计算的话,地方政府即使真的能够拿出10%的土地出让来建设安居工程,也不过贡献1600亿左右。更何况,有很多地方政府在这一块是欠缴的。有业内人士曾指出,地方政府对于拿土地出让金来建保障房一事,“意愿是不强的”——“如果你去翻一下地方政府的旧账,他们其实都欠了很多债”。
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1000万套保障房需政府“给力”
12月13日,华创证券地产分析师杨现领接受《证券日报》采访时指出,1000万套保障房的推出需两方面的保证:一是资金来源;二是土地供应。
另一方面,保障房、尤其是一线城市的保障房建设还面临着土地供给有限的“硬约束”。以保障房每套50-70㎡计算的话,1000万套保障房就意味着5-7亿平米,接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求,如果不想对商品房用地形成“挤出效应”的话,就要进一步增加土地市场总量的供应——但在土地供给有限的前提下,“目前地方政府没有太大动力进行保障房建设的原因在于,一方面他要出钱;另一方面他还要出地”,杨现领如是说,“目前保障房建设的困难还是很多的”。
同日,方大证券地产分析师周伟在接受《证券日报》记者采访时也表示,地方政府对政策的执行力度是保障房能否成功推出的重要保证。
在周伟看来,有两点将督促地方政府切实执行对保障房的投入:一是中央政府加强对地方政府的问责机制;二是2011年的投资增长还有赖于房地产投资的贡献。而楼市调控中、商品房开发受到抑制的前提下,投资的增长可能就要寄希望于保障房的建设投资。
同时,周伟认为此次住建部所公布的保障房计划推出1000万套,还是超出市场预期的,也从另一方面显示了政府的决心。
保障房推出将促房地产调控方式改变
业内对于保障房和商品房的双轨性基本已达成共识:两类住房针对两类需求人群,市场划分的不同意味着两套体系可以拥有不同的价格决定机制。
方大证券地产分析师周伟认为,一旦商品房和保障房两套体系建立,那么对于商品房市场,政府应该越少干预越好。两类住房针对的是不同的需求群体,如果保障房能够解决中低端收入者的住房问题,那么商品房价就可以主要由供需决定。
而华创证券地产分析师杨现领也指出,此次中央经济工作会议中,明确指出要“强化”政府责任——这是与往年不同的,某种程度上表示了政府对保障房建设的力度与决心。而另一方面,“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”这一提法也表明政府对于保障房和商品房的认识也在提高——“保障轨”和“市场轨”,两条轨道市场的建设将成为政策重点。
值得投资者注意的是,在对保障房政策持乐观态度的同时,杨现领还进一步指出,这一政策还具有持续性。从十二五规划来看,保障房的建设和退出可能持续5年左右的时间。直至保障房的建设能够覆盖到大部分的中低收入者,目前实行的政策调控或将退出。另外,杨现领还提及,“房地产开发商最容易赚钱的日子已经过去了”。
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昨日，为期四天的第13届广东（肇庆）房地产博览会暨城乡建设成果联展闭幕，在这次房博会举办的房地产发展论坛上，出席的住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示，目前楼市调控已经取得阶段性效果，房价从高涨到停滞再到出现部分松动，未来随着土地供应量增加，贷款政策趋紧，消费政策限制，房价、地价起伏趋稳，不会出现大涨大降的情况。
他还表示，由于未来市场是以刚性需求为重点，三亚和北海这样的旅游城市如果不转变住房结构，很可能会出现“空房”现象。而房地产市场目前存在的问题不是房地产税就能解决的，房地产市场要加快法制建设和管理。房地产税只能根据条件成熟后分批推进，成熟一个，批准一个。
记者在房博会上看到，所有楼盘都按套内面积来标价。肇庆市住房城乡建设局局长孟广生表示，这种手段能有效控制房价，目前全省只有肇庆是这样做的。孟广生认为，如果不坚持这种做法，开发商纷纷以建筑面积计价，房价则会上涨至少15%，更容易造成泡沫。
按套内建筑面积计价，主要是为了让购房者更容易了解房屋单价和使用面积，明明白白“消费”。按套内面积计算房价，能防止开发商利用公摊面积赚取更多利润。
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