[摘要] 经常会接到读者咨询关于买房卖房信贷、税收方面的政策，特别是在当前楼市调控政策频出的情况下，在买房过程中，增加了一些不确定因素。比如，银行对二手房贷款的尺度到底如何？舟山会不会对持有两套及以上的房主实行限购？在政策未明朗前，匆匆下单，很可能导致资金损失、买卖告吹。
经常会接到读者咨询关于买房卖房信贷、税收方面的政策，特别是在当前楼市调控政策频出的情况下，在买房过程中，增加了一些不确定因素。比如，银行对二手房贷款的尺度到底如何？舟山会不会对持有两套及以上的房主实行限购？在政策未明朗前，匆匆下单，很可能导致资金损失、买卖告吹。
本周，记者约请了两家定海中介机构的资深从业人员，介绍当前买房卖房时应该考虑到的一些问题，避免届时措手不及。一家是定海勤建中介业主林燕红，从业经历有十余年；一家是定海嘉禾房产咨询中心张萍。这两家中介机构,曾于2011年1月被市房地产业协会、市经纪人协会提名为信用中介企业。
●、面对银行信贷收紧，合同中该怎样约定房产交割时间？
在“国八条”背景下，目前银行对二手房的信贷十分严格。二套房首付要60%以上、利率提高，令买家资金紧张。不妨把房产交割的时间定得长一些，在合同上注明“以银行放贷时间为准”。在买房时，要考虑到银行万一不能放贷的意外情况。
岛城正规的中介所，曾于去年下半年接到过主管部门的关于“二套房”以及限贷政策的通知，作为中介所，有义务有责任把有关政策及时传递给买房的人。
●第二、万一出现合同不能正常履约的情况，如何协商？
签订了合同，支付了定金，但因非自身的因素（如银行限贷、房产限购等原因），导致合同不能正常履行，买家就会面临定金被吞没的风险。
对于这类不是故意的违约，作为中介机构，通常是这样协调：首先取得房东谅解。如因资金紧缺，向房东支付相当于银行按揭贷款的利率，等于是向房东借钱；如是房东急需用钱，则从他人处调集部分资金，让房东看到买家诚意，缓冲一下解决燃眉之急。
实在是合同难以履行，则请房东退还部分定金，取消合同。上法院诉讼，一般也是以调解为主。而对房东而言，时间也拖不起。
●第三、无良中介利用公证委托形式吃差价，如何辨别？
当前，未满五年的普通住宅转让，要按照全额征收营业税。在舟山，曾经有中介机构利用合法的公证，蒙骗买卖双方，在中间吃差价。对这样的情形，不能不有所防范。在碰到非房产证上的房东本人出面交易的情况时，有必要向房管部门核实，房管部门通常也会加强把关。如果不是真实的委托，就存在中介在中间吃差价的可能。而这部分差价，是应该返回给买家卖家的。
●第四、如何避免落入“居间合同”陷阱？
我市工商、房管部门都强调，为保护中介业主和交易双方的利益，应签订居间合同。但是，却有少数无良中介机构，让客户在毫不知情时，签下一纸“居间合同”，告客户“跳单”，让客户蒙受不白损失。
中介所在带客户看房时，要求客户签一份居间合同，这是正常、符合规定的。但必须是真实的房源。有中介带客户明明只看了一套房源，却在居间合同上填写了另外的房源，这就令客户处于凶险的境地。一旦客户在其他中介所成交这套房源，很容易背上“跳单”的罪名。
为了避免落入“居间合同”陷阱，客户在签字时，一定要小心，看清合同上所写的房源。同时也要注意，切忌不可在空白纸张上签字。
签居间合同，有助于市场的规范。按照正常的流程，房东委托卖房，也应该与中介所签署居间合同，但实际上做不到；因房东多为电话委托。而买房人出于节省费用的考虑，同样的房源，也往往会在几家中介所之间选择，不愿意签居间合同。林燕红表示，签居间合同，一定要是双方意愿的真实表示，而不可采取蒙骗手段，让客户入套。这是非常令人不齿的。
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