[摘要] 通过能获得贷款企业转借贷款假借管理费等名目付息，年息高达36%以上
通过能获得贷款企业转借贷款假借管理费等名目付息，年息高达36%以上。
早报记者近日了解到，银行信贷愈发紧张使得一些原本不符合银行贷款条件的企业正通过高利转贷“曲线”获得银行信贷。而且，这些企业中大部分都是房企。
昨日已有专家提醒，高利转贷其实对于交易双方都“风险不小”。
变相月息高达3%
在宏观调控大背景下，不少企业已很难从银行获得信贷资金或者资金成本已较高，而对于房地产企业而言，这种现象则格外严重。于是，现金流紧缺的房企绞尽脑汁开始寻求出路。
据早报记者了解，在资本市场、银行信贷都对房地产企业关闭大门之后，除了通过房地产信托获得资金，有部分房地产企业正在通过高利转贷的方式曲线获得银行贷款。
所谓高利转贷，就是一些目前仍能从银行拿到贷款的企业，将银行贷款以更高的利率转贷给相关企业。据银行业内人士透露，由于这样融资成本很高，就目前而言，转贷行为受让方主要就是以房企为主。
“一般来说，按业界平均水平，通过各种方式变相获得的转贷利率折合成的月利息至少相当于3%-4%。”前述知情人士透露，也就说年化利息高达36%-48%，这样的利息不仅远高于银行目前企业贷利息（即基准利率上浮至少20%以上，但据此计算，也就是8%左右的水平），更是高于市场上房地产信托20%年利率的成本。
据知情人士介绍，由于以牟利为目的的高利息转贷行为是违法行为，因此转贷双方企业并不会直接协定利率，而是通过管理费等名目、甚至是股权等方式变相获得利息来打擦边球。
“由于现在监管层要求款项实贷实付、甚至是要求有合同往来，表面上看上述行为没有可行性，但是账都是可以做出来的，把款项出去绕一圈再回来也可以。”某股份制银行内部人士坦言，因此，就有企业通过虚构贷款需求先向银行申请出贷款然后再以更高的利息转贷出去。
另一位股份制银行信贷部人士透露，还有一种办法是，由于一般制造业企业贷款时可提供的抵押物有限，就会找到一家房地产企业为其做担保，向银行申请获得贷款后，资金双方各用一部分，房企也由此获得部分贷款。
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高息转贷纠纷频现
据了解，由于企业申请贷款时都向银行提供了抵押物，因此这样的转贷行为从理论上来说，对银行并没有造成更多的风险，但是对于转贷双方企业而言，由于转贷成本过高且一般属于私下合同协议，因此潜在纠纷和风险巨大。
早报记者掌握的一例目前仍在浦东法院审理高利转贷案例显示，2008年，主要从事松江工业园区100多亩园区生活配套项目开发的上海宏邦化工有限公司（简称“宏邦公司”）受金融危机影响，所投资开发的园区房租每个月减少了90%，而恰在此时，宏邦公司为了进行项目开发而在两个银行的7000万银行贷款到期，于是宏邦公司通过高利转贷获得贷款，但最终出了问题。
据宏邦公司法人代表季朝阳代理律师——上海国创律师事务所负责人王曙东介绍，季朝阳所代表的宏邦公司最终拿到了1.2亿元的贷款。但按照双方前后几次签订的合同，季朝阳所付出的融资成本除了1.2亿元资金的还本付息外，每年还须支付胜华公司“管理费”200万元、“资产保值增值费”1000万元；此外，返还抵押100%股权时，季须无偿给予胜华不少于30%的宏邦股权。按照当时宏邦公司的估价，这一融资成本高达50%以上。
正如预计的那样，宏邦公司根本无法承受如此高昂的融资成本，在部分款项到期后未能还本付息，双方纠纷也由此产生，并诉诸法院。
据业内人士介绍，由于高利转贷行为是违法行为，可能并不受法律保护。而普通行业企业尚且如此，昨日有专家提醒，目前正处于调控中的房地产企业贷款风险，更是不容忽视。
3月份，在国家统计局调查的70个大中城市中，46个城市新房价格同比涨幅回落，20个城市环比价格下降和持平。重点的一、二线城市3月销售量平均跌幅约20%，三、四线城市销售则呈现大幅增长。分析师认为由于开发商资金来源减少，5月份房价将面临关键时点。
国家统计局昨日发布了3月份主要城市房价变化情况。数据显示，在70个大中城市中，有46个城市新房价格同比涨幅回落，占比超过六成。房价过快上涨势头基本得到遏制。
国家统计局18日称，今年3月份70个大中城市环比价格下降和持平的有20个，比2月份增加了6个。环比涨幅缩小的城市有29个。而同比价格下降的城市只有三亚和南充。同比涨幅回落的城市有46个，比上月增加了16个。这也意味着以70个大中城市为代表的主要城市房价整体涨幅开始放缓。
不过，有业内专家表示，虽然一线城市房价涨幅回调，但中小城市楼市火爆需要警惕。统计局刚刚公布的数据称，商品房销售面积一季度达到17643万平方米，增长14.9%。齐鲁证券房地产分析师周涛表示，今年首季，除办公楼以外，住宅和商业用房销量同比增速均上行。3月当月销量冲到9500万平方米，相当于去年10月份水平。而重点的一、二线城市3月销售量平均跌幅约20%，“这说明3月销量超预期的增长主要来源于三、四线城市的销售增长。”
国土部下属的中国城市地价动态监测机构则提醒，若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化，保障性住房供给量能够持续释放，市场上高流动性能够进一步收缩，房价逆势反弹的忧虑可能得到初步缓解。但需要注意的是，随着大中城市房地产炒作热度的梯度转移，防止中小城镇的房价跟风上涨。
房企资金缺口或达9000亿
公布数据也让市场对开发商资金的担忧加剧，而根据已发年报测算，开发商的资金缺口可能超过9000亿元。
据上海财汇统计，截至4月18日，共有102家A股上市开发商公布了年报，经营活动现金流入为4902.82亿元，但现金流出达到5635.55亿元。这意味着，截至去年年底，这100多家的上市房企的经营现金缺口达到732.73亿元。整个2010年商品房销售额为5.25万亿元，比上年增长18.3%。而根据年报，上述这102家开发商销售房屋累计收入为4258亿元，占商品房销售收入的8.11%。因此，按此比例推算，主要房企截至去年年末资金缺口达9034.89亿元。
不过，国泰君安分析师沈莉表示，由于去年销售乐观，多数开发商积攒了大量现金，虽然短期一些企业资本面出现恶化，但真正的压力可能在年底出现。
5月房价面临关键时点
虽然分析师认为开发商真正的资金压力在年底出现，但目前房地产资金来源多数下降。因此，有专家分析认为，开发商可能会以价换量，房价5月左右或出现向下拐点。
国家统计局数据显示，今年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%，增速略有回升，但已是连续7个月低于房地产投资增速。而且在信贷调控的压力下，国内贷款显著回落。一季度款额度为3837亿元，累计增速4.4%，增速回落3.3个百分点；个人按揭贷款2076亿元，下降5.3%，依然负增长；利用外资增长45.2%，增速回落显著。而自筹资金增长27.2%，增速回升5.8个百分点，占资金来源36.98%，占比显著上升超过2008年水平。
业内表示，3月46个大中城市房价涨幅回落，说明调控效果正在显现，预期5月前后将出现负增长。
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