[摘要] 今年二季度以来,一些城市进入豪宅放量期,并受到投资客的追捧。业内人士及专家指出,豪宅逆势兴起将加剧房地产市场业已存在的结构性矛盾,助涨房价,同时潜藏吹大楼市泡沫的风险,消解调控政策。
“限购令”等房地产调控的政策已使部分城市楼市成交量持续锐减,不少开发商加速转向豪宅销售。今年二季度以来,一些城市进入豪宅放量期,并受到投资客的追捧。业内人士及专家指出,豪宅逆势兴起将加剧房地产市场业已存在的结构性矛盾,助涨房价,同时潜藏吹大楼市泡沫的风险,消解调控政策。
部分城市豪宅放量热销
福州的房地产指数报告显示,今年前5个月福州城区商品住宅签约总量为6615套,与去年同期相比减少20.47%,但今年前5个月福州城区商品住宅签约总面积同比仅跌16.32%。今年二季度以来,福州城区商品住宅签约套均面积环比持续扩大,今年5月整体套均面积为119.96平方米,环比扩大7.27平方米,其中市中心鼓楼区套均面积,达154.73平方米,环比扩大32.38平方米。
“上述的数据表明,近几个月来,福州二手房价格持续走低,而整体房价却仍在上涨通道,主要就是高端商品住宅放量供应在起支撑作用。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说。
福州市仓山区是该市新建商品房上市成交量区域,在该区浦上大道、洪湾路等新楼盘集中地带,新楼盘平均以50%以上的比例配建联排别墅和豪华复式楼,其中占地300多亩的“融信·大卫城”约有三分之二的用地盖了联排别墅,虽然楼盘地处城市基础配套有待完善的城乡接合部,但广告称其是“中央王者城邦”。
记者在该项目售楼部张贴的“一房一价”表上看到,一些150平方米以上的复式户型或别墅均价竟达每平方米2万到2.3万元,比去年同期预售价高出近1万元。售楼部经理告诉记者,由于复式户型和别墅的供应数量有限,现在基本上是每推出一批就被抢购一空。
而在厦门,近期上市的一批豪宅楼盘一周内的销售去化率都达到50%以上,有的甚至高达75%,去化速度之快令市场人士瞠目。5月底,位于厦门环岛路五缘湾湿地公园的一豪宅项目开盘,当日即售97套,去化率达55%,成交均价每平方米2.5万元,该价位为目前厦门城区商品住宅均价的2倍。
据浙江大学金融系教授景乃权观察,近期,有许多温州炒房客认为短期内上海房价难再坚挺,纷纷抛售开始转向周边城市。随着温州炒房资金的转移,南京、杭州等长三角二线城市迎来了豪宅销售热潮。同时,中原地产等市场权威机构监测显示,超过2/3的温州炒房客目前离开了上海,转向周边城市,因豪宅产品稀缺、潜力大、抗跌性强,而成为温州炒房团的新宠。
结构性矛盾凸显投机再趋活跃
近年来,许多地方楼市都存在这样的一个问题:90平方米以下普通住宅供应量小,而大户型等高端住宅供应量大。一些业内人士表示,这种市场结构性矛盾就是房价的一大推手。
以福州为例,去年上半年是商品住宅均价上涨幅度的半年,达到3000多元,90平方米以下普通住宅占去年上半年商品住宅成交量不足15%。今年年初,福州楼市再度迎来一波豪宅放量供应潮,3月份福州房价冲上每平方米1.35万元高位。
据福州市“十二五”住房建设规划预测,未来5年,福州城区90平方米以下普通住宅供应量占总量仍低于30%,与“90/70”调控政策规定的“90平方米以下普通住宅占70%”的要求相差较大,“豪宅量大、普通住宅量小”的市场结构性矛盾进一步凸显,房价仍将总体保持较快速度上涨。
业内人士指出,中央政府已决定未来5年建设3600万套保障房,面积小于90平方米的保障房覆盖面将达到20%,这大大增加中低端住宅的存量。对此,福建省社科院社研所研究员徐峰不以为然,“绝不能寄望于保障房就是‘高房价的终结者’,保障房和商品房是面向完全不同的群体,前者针对的是低收入住房困难家庭,不能扩大市场的有效供应。”
有业内人士及专家表示,在国家调控政策密集出台的当下,豪宅逆势兴起将助长市场投机,吹大房地产泡沫。
景乃权对此深表担忧,“目前,80%以上的豪宅购买者都是非自住者。”他说,当豪宅被市场炒家“击鼓传花”,一旦失控所产生的市场破坏力将远高于普通的炒房失手,这势必将加速房地产滑向泡沫。
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