[摘要] 两周前，在加拿大有一个豪华公寓项目开盘。开盘前三天，突然冒出80多名中国买家冒雨前来排队。这种以往在中国房地产市场才可能看到的景象，震惊了当地居民。对此感到不解的，还有英国、美国、澳大利亚等地的居民，那里的房地产市场，也出现惊人相似的一幕。
去海外买房正成为中国富裕阶层的新兴投资趋势，但其中风险不可不知。
两周前，在加拿大有一个豪华公寓项目开盘。开盘前三天，突然冒出80多名中国买家冒雨前来排队。这种以往在中国房地产市场才可能看到的景象，震惊了当地居民。对此感到不解的，还有英国、美国、澳大利亚等地的居民，那里的房地产市场，也出现惊人相似的一幕。
某海外房地产企业国际物业部董事邹世宏：
这次是我们次把加拿大的项目拿到北京来。目前客户的反响很不错，今天十点半的推介会，九点半就有客户来了。我们对于移民重点城市，在加拿大和澳洲非常乐观。对投资性的伦敦等地的业务也很有信心。
财新记者手上有三份海外房地产市场研究报告。他们出自加拿大、美国和英国的权威地产研究机构。从报告中我们可以看到，自2010年年初到现在，来自中国内地的买家迅速成长为三地住房市场上，不容小觑的力量。
兰克数据公司发现在2010年加拿大列治文、温哥华地区的高端住宅买家里面，有74%来自中国内地。在美国市场，这个数据是9%。而在大西洋另一边，地产咨询公司世邦魏理仕预计，今年伦敦住宅物业销售总量的5%到10%将来自中国内地。
财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼：
其实我觉得这个跟国内的房地产限购政策越来越加紧，还有预期房地产的退出，宏观调控退出的预期不可测性非常有关系。因为资金是需要逐利的，包括如果说从理财(相关：证券财经)概念来说，你家庭闲置资产肯定需要盘活，包括你的现金资产也是需要去运营的。但是中国的投资品，还有包括他的投资渠道非常狭窄。
郭琼，财新《新世纪》周刊高级编辑，报道领域：金融、公司和产业，代表作有“金信信托清算案”系列报道、“2006银行大案”等。
财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼：
再加上对外来讲，我们人民币是的，这5年以来有一个数据，人民币兑美元大概22%。对于拿人民币出去置业的人群来讲，这是一个非常利好的消息。而且从另外一个角度来说，也降低了他们在国外贷款的成本，这种降低是持续的、缓慢的，而且是预期还会继续下降。
在人民币海外购买力逐步上升的同时，国内一线城市的房屋价格已经和国际接轨。北京城区一套普通的100平米公寓售价在三、四百万之间，而伦敦、温哥华、纽约的公寓售价也差不多是这个水平。这样一来，海外置业多了一个好理由。
按照高力国际华北区董事总经理高晓晖的分析，海外置业人群大体分为三类。一是留学考虑：有经济能力的家庭考虑到子女在国外租房不如买房，甚至买下大房子分租给其他学生，以房养学。二是受国内购房限制所累，选择投资海外物业，利用外国的低利率，获取回报。三是出于移民的考虑。
贝恩公司金融服务业主席庄瑞豪：
现在对这个政策的不稳定，或者说政策的变化不确定性，确实有一定的焦虑。所以，在访谈的时候，很多富裕人士都提到了这一点，所以在某种程度上看到了投资移民的增加。
庄瑞豪，贝恩公司金融服务业主席：其负责的《2011中国私人财富报告》中提到，中国富人投资国内房地产的热情逐渐冷却，但投资移民意愿强烈。其中拥有可投资资产超过1千万人民币的人群中，27%的人已经完成投资移民。
贝恩公司金融服务业主席庄瑞豪：
原因很多，有一些是为了子女的教育，有些就是业务的需要，有一部分确实是因为这种焦虑所带来的这样一个动作。包括最近的这种焦虑，确实是带出一部分本来没有考虑要做这个事情，开始也在考虑做这个事情。
国内政策的挤出效应和海外投资的有效回报，让去国外买房子听上去非常合理。这种合理性催生出了海外置业的热情。但面对陌生的市场和全新的投资环境，中国买家能够适应吗?我们的记者对此作了调查。
记者采访中发现，中国买家对于海外房产场的乐观预期非常一致。但其中也不乏有人抱着中国式的炒房思维去投资外国房地产，想要通过快进快出迅速积累财富。可惜这种想法在成熟市场上可能要碰钉子。因为中国楼市单边向上的情况在成熟市场中几乎看不到。
美国洛杉矶地区地产经纪人LukeLu:
首先他要了解美国的房价，美国市场的走势。因为这边跟国内不一样，国内只是一个平方数，然后哪个大楼，这边每个房子跟每个房子都不一样，每个房子里面有不同的限定，很简单，你也知道，因为这边房子的历史有的东西很脆弱，就是说你万一不小心，就很容易伤到。
LukeLu，美国洛杉矶地区ShorewoodRealtors公司地产经纪人，长期从事地产经纪服务。
美国洛杉矶地区地产经纪人LukeLu:
这边(美国)买房有很多陷阱、很多东西、很多因素在里头的。这边的经纪人的制度是非常非常完善的，不管是从房产经纪，还有房屋检查，还有最后能够顺利成交，这些都有各种各样的经纪人在介入，这些方面可能国内很多人不熟悉这一块，因为在国内卖房买房比较简单，而且(美国)国内现在好多房子抵押出去了，有些房子抵押很多遍，还有他根本就没办法卖，但是这边国内的很多人都不懂。
除了要去适应成熟市场的规则，当数量巨大的中国买家短时间内涌入外国市场时，不仅引发了房地产市场的波动，更触及到了当地居民的利益。和国内不同，这种利益的冲突在海外市场很可能转变成潜在的风险，让海外置业得不偿失。
虽然中国购买力创造了海外市场的有效需求。但由于大量外国买家进入市场抬高房价，在上述加拿大温哥华地区，目前的房屋租金已经从几年前的6%、7%下降到2%。这意味着扣除物业、贷款利息以及物业税之后，投资回报已经微乎其微了。
财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼：
已经有一些人提出来，要对国外的投资者的买房要有一定的限制。因为这个一方面影响了他们自己购买房子的时候，房价上升有两重影响，对他们，对本地人来讲。一方面，就是他买房子，或者说他想升级的的房子，他的成本增加了。另外一方面，因为在国外，每一栋楼它都是有物业税的，而且物业税是每年都要更新，根据评估的价格进行更新的。所以，如果你房价上涨了，每年这栋物业的评估价也会上涨，那么他的物业税也会上涨，所以整个税负水平会上升。所以，这些因素就会引起一些本地居民的反感，包括也可能会影响到移民政策、留学政策，反过来对这些政策都会造成一些负面的影响。
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