[摘要] 自2010年4月新“国十条”以来的本轮房地产调控已经历时一年半多，当前正处于十分关键的时期。对继续坚持房地产调控持反对意见最主要的观点有两个：一、会因为影响房地产投资而拖累经济发展；二、会因为影响市场行情尤其开发商资金链而导致金融风险。
自2010年4月新“国十条”以来的本轮房地产调控已经历时一年半多，当前正处于十分关键的时期。对继续坚持房地产调控持反对意见最主要的观点有两个：一、会因为影响房地产投资而拖累经济发展；二、会因为影响市场行情尤其开发商资金链而导致金融风险。sf
1.房地产投资与房价走势没有直接关系sf
从中国房地产市场发展历史上看，房地产投资的增幅与房价涨跌之间并不存在强的关联度，往往还有一定的背离。如1998年房改后的1999-2003年间，房价涨幅很低，平均在3%左右，但这几年房地产投资持续高速增长，并都显著高于同期全社会固定资产投资增速。2004-2007年和2009年房价高涨，但房地产投资增速反而低于同期固定资产投资增速。2010年本轮调控后，房地产投资增速反而创下历史新高，达到33%。2011年1-10月，房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%。其中，住宅投资35832亿元，增长34.3%。这些都远远超过同期固定资产投资增速24.9%。土地购置面积也保持15%以上的增长。sf
为了进一步验证我的观点，我曾定量研究了2000年以来的月度房价增速与月度房地产投资增速之间的关系，无论在何种模型设定下，都可以发现两组数据之间的相关性很低。sf
2.房地产投资主要取决于对经济基本面的中长期预期sf
对数据的研究可以进一步发现，中国房地产投资数据对房价变动的敏感性不强，而对宏观经济基本面尤其是GDP、工业增加值和城市化的走势十分敏感。sf
业内多数学者和战略投资者都认为，只要中国还处于经济增长和高速城市化阶段，对商品住房的“刚性”需求仍然可观存在。2010年城镇住宅竣工建筑面积（含非市场途径的所有新建住宅）创下历史纪录，达到8.68亿平方米，折合800多万套。但我国目前城市家庭有2.4亿多户，意味着每年只要3%~4%的家庭有新增或改善住房需求，8.68亿平方米的新增住房供应就能消化掉。sf
国内外权威机构都预计，未来10-15年仍将是我国城市化高速进行的时期，预期每年新增城镇人口为1500万左右，以人均住房建筑面积30平方米的需求来看，这就需要4.5亿平方米的新建住宅。2010年末我国城镇住宅存量约为145亿平方米，仅补偿折旧就需要消耗3亿平方米，再考虑约有40%是1999年之前以非市场方式提供，在品质与功能上很难满足现代居住需求，已有房者的潜在住房改善需求也十分巨大。所以，总体上在未来10-15年，我国城镇住房供应仍然偏紧张。sf
本轮通过大规模“限购”政策的实验，即使一线城市的交易量也没有太多下滑。在政策高压和房价没有松动的背景下，2011年1-10月商品住宅销售面积仍然增长9.0%，这正说明中国居民对住房的刚需确实强劲。可以说，目前中国的城市住房供给能力相对居住需求都仍然处于供不应求状态，如果不继续严厉抑制投资性和炒作需求，那房价势必高不可攀并波动剧烈。sf
以上分析的政策含义是，中国房地产市场黄金发展期还将持续一段较长时间，事实上几乎所有大房地产公司都对中国房地产市场的中长期仍然看好。加以房地产项目的调整成本很大，大多数开发商不会因为短期的政策调整就下马项目。sf
3. 房地产投资在稳定预期下才能稳健增长sf
理论和经验都表明，在价格温和、预期稳定的市场环境下，开发商才更愿意放心大胆、开足马力地进行投资。1999-2003年房价增幅十分温和，但住宅房地产投资都在高位增长就是明证。只是一段时间内个别热点城市的房价出现了暴涨暴跌，才会诱导部分开发商产生投机心理，去不断尝试以囤地、放慢施工速度、捂盘等各种策略性机会主义行为来让自己的利润化。所以房价暴涨往往不会带来投资增加，反而还容易见到投资收缩。本来2009年足可以让市场来惩罚投机心理重的开发商，但遗憾错过这个时机，导致开发商的赌徒心理更加浓厚，投资变投机的行为更加肆无忌惮。sf
从这个角度来说，正是着眼于保经济增长、着眼于稳定的房地产投资，本轮房产调控才一定不达目标不罢休，一定要达到稳定房价预期的目标，让沉迷房价暴涨而获得暴利的房地产公司清醒过来，确定地着眼于长远战略来做理性和可持续的投资。房地产投资稳定了，经济增长才有稳定牢固的基础。sf
商鞅变法，政策来源于威信。如果连这轮声势这么浩大的调控都无功而返了，那么市场再没有稳定可预期的长远前景可言，房地产投资行为重新堕落为赌徒般的博弈，对经济增长才是威胁。 sf
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