[摘要] 房地产繁荣已经持续十年以上,以北京为例,2002年至今北京房价上涨约4倍。任何一种投资品都不可能只涨不跌,房地产市场也不例外。综合考察当前国内外因素,都预示着住房价格下行或将是未来趋势。 目前,欧美债务危机吸引国内资金到国外投资房地产,但对国内银行业构成压力,这将抑制国内房价上涨冲动。
房地产繁荣已经持续十年以上,以北京为例,2002年至今北京房价上涨约4倍。任何一种投资品都不可能只涨不跌,房地产市场也不例外。综合考察当前国内外因素,都预示着住房价格下行或将是未来趋势。目前,欧美债务危机吸引国内资金到国外投资房地产,但对国内银行业构成压力,这将抑制国内房价上涨冲动。此外,国内限购和未来房地产政策完善乃至税收结构(开征房地产税、遗产税等)的调整,都将抑制未来房价上涨。
信贷结构调整,也催促房价下跌。支撑高房价的根本因素是银行信贷,2002年以来,银行信贷差不多翻两番,住房价格也是如此。但目前房地产过高的比重不可持续,因此,未来房地产的信贷规模不会与信贷总规模同步增长,只能低于信贷增长,甚至总规模下降。只有这样,才能引导企业投资于其它产业和研发,房地产价格也将回归理性。
房地产价格下跌,与股市、投机品价格下跌规律基本雷同。当价格下跌达到15-20%,后续的情形将超出预料。那些在一些城市购买几十套的投资人,将率先降低房价,而且幅度至少在10%-15%。如果降价超过6-12个月,仍不能出货,降价的幅度将更大,大企业也必然跟进,房价将趋向理性。
银监会前主席刘明康:房价下跌五成可承受
银监会前主席刘明康日前表示,银行能够承受住房价格下跌50%。笔者认为该说法有一定道理。
首先,住房信贷没有资金链条,下跌风险可控。中国没有实行信贷资产证券化,住房价格下跌,只影响贷款回收,没有其它资产价格下跌损失。银行实行住房抵押贷款,只给予住房价格的50%进行抵押,不超过70%,即使出现违约,也不会成为普遍现象。近两年,房价上涨达到50%-80%,甚至一倍多,下跌50%可收回本金。
其次,从市场经验来看,市场可以承受房价下跌50%。有些观点认为,中国经济承受不了房价50%的下跌,然而经验表明,超过50%的情况不会对实体经济产生较大伤害。回顾中国的股市,短期内下跌幅度超过60%,当初很多人也有诸多危言耸听的结论,结果却并非如此。住房价格下跌,其成本也在发生变化,尤其是土地的价格也在变化,各种成本都在变化,这就是物价下跌的现象。住房价格下跌,也是社会收入重新分配,对中低收入阶层而言,财富购买力提高,那么房价下跌对他们更有利。
再次,从住房购买结构来看,社会可承受房价下跌50%。分情况看,已经购买住房的消费者,其住房的价值只是居住。房地产价格涨跌与自用购房者的居住权无关,也不影响使用价值。自用购买是住房消费购买的主体,其比重较高,导致总体房价大幅度下跌,不影响社会安定。所以,住房价格下跌,社会具有承受力。
房价大幅度下跌,预期的价格上涨没有实现,用租赁偿还月供的投资人压力将增大。因此,住房价格下跌的压力主要针对投机客和囤积商,而他们的承受力超越普通民众,影响也只是其盈利减少或出现亏损。
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