[摘要] 徘徊在低谷大半年的南京楼市，春节后成交量持续攀升，三月前两周，新房成交2800多套，认购量高达3500多套。与此同时，全国部分大城市楼市销量也开始回升。这一波“回暖”，究竟是短期释放还是长期趋势？记者进行了采访。
多种因素促进交易回升
记者采访了解到，这一轮楼市“回暖”与楼盘新一轮降价直接相关。首先是开发商“以价换量”范围扩大，吸引购房需求加快“入场”。
今年以来，除了中海、万科、恒大、龙湖等去年就开始降价的开发商，又有保利、招商等性大型房企加入降价的行列，这些品牌房企的促销行为带动越来越多的中小房企效仿。
南京网尚房地产统计，2月以来南京的房价指数已经回到了2010年上半年的水平，打折楼盘已占总数的七成。亚豪机构的监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目正在进行着不同程度的打折促销，其中比价格高峰期回落幅度超过20%。
一些大力度促销方式也在加速销售。南京近期有多家楼盘推出几年前曾经出现的“一成首付”。即购房者原本要支付三成首付，现在只需支付一成，剩余两成先由开发商垫付，购房者要在约定的时间内无息还清。
上市公司“365网”董事长胡光辉表示，高库存迫使开发商加大打折力度，价格一旦接近购房者的预期，积蓄已久的需求就会“一触即发”。
其次是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度。
南京链家地产经理舒莉莉介绍，央行2月下旬下调存款准备金率，数千亿元的流动性被释放，必然有一部分资金会进入房地产领域。去年房贷常常两三个月都办不下来，成交量自然上不去，今年下款速度快多了，10天半个月就办好了，这也促进了成交。近日，一些银行开始下调首套房贷款利率，这对购房者来说无疑是一大利好。
第三是刚性需求顶托市场。南洋地产中国区总经理钟沛介绍，快速城市化带来的庞大刚性需求不能忽视。据第5次人口普查统计，南京市“十一五”年均增加常住人口18万人。调控两年来，南京住宅库存虽然超过5万套，达到历史高位，但是现在1个月就能消化5000套。
采访中也有市民表示，楼市的“回暖”还有开发商造势的因素。近期南京楼盘的“退换房率”居高不下，据房管局统计，有的楼盘退换房多达100多套，说明有不小的水分。
杀跌性反弹还是实质性复苏？
记者采访了解到，对于近期成交上升，业内出现不同的看法。
“365网”研究院院长李智认为，两会上传达出的“房价远远没有回到合理价位”的信息，这实际表明了国家对楼市进行长期调控的决心，“调控远未结束，房价仍需回归”，对市场预期必将产生很大影响。
李智表示，根据对长三角7个城市的近期成交情况分析，这一轮回暖属于“杀跌性反弹”，因为80%的交易与降价有关。“预计这一轮反弹只能持续到四月底，因为调控不会终止，积压的刚需两个月就能释放。”
“目前楼市成交量和价格都在向下走，难言回暖。”中指院(华东)研究总监曹旭东说，近期楼市的特点是单个楼盘价格“跳水”引发的“点状”放量，不降价的楼盘乏人问津。这实际是开发商获利“回吐”的过程，也是一种行业自救。
香溢置业江苏分公司副总经理张良表示，开发商日子并不好过，今年资金链比去年还要紧张，银行贷款、信托、债券等融资渠道纷纷被“堵死”，除了降价，没有任何出路。因此还不能说是全面回暖。
江苏省政府参事室主任宋林飞表示，近期投资者入市再次折射出楼市调控的复杂性。当前投资渠道匮乏，房产本身具有投资价值，一旦形成看涨预期，极易跟风，甚至进入“癫狂”状态。要让房价持续回归，仍需不断强化调控预期。
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