[摘要] “预计到2026年，龙湖商业利润将占集团总利润的30%，这意味着龙湖每挣100元钱，其中有30元钱是来源于商业地产”。4月23日，龙湖集团商业地产部总经理魏健告诉记者，龙湖正在大步加码商业地产布局，除了在土地储备中保证每年12%作为商业项目外，还会伺机进入华南，包括福建、珠三角地区等地，从而完成其在
3指标决定商业地产成败sf
据日前龙湖披露的2011年年报显示，龙湖地产2011年签约收入达到382.7亿元，再创历史新高，净负债率仅为43%。龙湖地产去年投资物业租金收入总额4.02亿元，较2010年增长40%，商业租金收入的毛利率高达80.1%，接近甚至高于恒隆集团等香港商业地产开发商的盈利水平。同时，相关数据显示，龙湖已然成为目前国内招租率的商业地产运营商。sf
当前，不少房企迫于调控压力纷纷放弃住宅转投商业，“商业地产泡沫”之说一时间也成为业界探讨的热门话题之一。“我们早在2000年投资重庆北城天街的时候，就有人说当地商业地产已经被过度投资，这个项目并不被看好，大家总认为会有泡沫，”魏健表示，“不过，很多东西并不是一成不变的，人在变，消费习惯也在变，对生活品质的要求也一直在变。”sf
在魏健看来，做好商业地产至少应该具备3个指标：首先公司战略是不是坚定，其实目前仅有少数开发商是坚决提出来要做商业地产，而且将其作为公司非常重要的发展引擎。其次是现金能力和融资成本，对于商业地产来说，不稳健的现金流是很危险的，很可能不能自拔。再次是团队，这个团队要有共同的价值观和文化，对商业理念要高度认同。sf
魏健称：“做商业地产就像过马路，可能现在车更多一些，车速更快一点，但是只要不是高速公路，我们成年人过去是没有危险的，但如果是小朋友，可能就会有一点危险。”sf
战略布局东进南拓sf
在城市化发展过程中，一城多中心逐渐成为现代化城市的发展主流。在商务办公方面，除了北京传统的老几样商圈，如CBD、中关村、亚运村、金融街之外，更多的是伴随城市化道路崛起的一些新兴商圈，而随着行业产业细分的推进，这些新兴商圈越来越多的出现和被接受。sf
其中，受益于CBD东扩、通州新城、东坝航空商务区、传媒产业带等东部区域规划，以及2900亿元投资、产业升级等南城发展计划，通州和大兴的价值洼地逐渐凸显。sf
龙湖·长楹天街是龙湖地产在北京商业地产的开山之作，也是京东的城市综合体。项目位于朝青常营板块，其商业部分于2011年8月首次开盘销售额即破5亿元，截至目前，商业销售额已突破10亿，整个项目销售金额超20亿元。而位于大兴生物医药基地板块的龙湖·时代天街，自去年11月开盘至今年4月初，以383套的成交量突破10亿元大关，四度蝉联区域销售金额、销售套数及销售面积三项销冠。sf
龙湖北京公司总经理宋海林将北京两大天街项目形象地总结为东进南拓：向东布局，抢占泛CBD新中心区域制高点，打造朝阳东区规模城市综合体长楹天街；进军南城，规划南中轴线上集合地铁、Mall、住宅的新综合体龙湖·时代天街。sf
产商居一体化sf
作为旗舰型综合体项目，长楹天街和时代天街均与地铁站无缝相连，并实现同步规划、设计、建设。产品形态上，二者也有诸多相同之处，如集合品牌旗舰商业、高端城市公寓、商务公寓于一体，未来将引入IMAX影院、大型购物超市、餐饮娱乐等高端商业。sf
“这两个天街选址实际上具备我们打造商业天街时体现的四个特点”，宋海林解释这四个特点分别是：紧邻地铁，必须是地铁上盖；距机场或者其他轨道交通非常便捷；有相应产业聚集和人口规模聚集；要受到城市核心区溢出和扩展效应的影响。sf
“这也是我们心目中对于产商居一体化的一个概念”，宋海林表示，所谓一体化，既包括住宅、商业、写字楼等多功能一体化，也是从安居到乐业的一个必然选择。sf
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