[摘要] 持续了两年的房地产调控带来的政策效果正逐步体现。2011年，上市房地产公司营业收入、利润增速分别为11.1%和11.0%，相较2010年全行业的30.1%和30.9%有明显放缓。
估值修复行情将持续
今年1月以来房地产板块反弹了32.2%，但仍未达到2011年7月7日板块调整前的估值水平，目前房地产重点公司PE为9.5倍，相对重点公司整体PE仅为0.96。而去年7月板块二次调整主要因为加息和首套房利率上行导致的房地产市场缩量。伴随销售回暖和首套房贷利率下行，行业趋于正常化，隐含的销售下行预期和负面政策预期逐渐消解。因此，板块的估值修复将持续。
从未来房地产股的行情看，可能经历从“行业正常化带来的估值修复”到“新商业模式确立带来的估值溢价”。但就2012年来说，行业正常化带来的估值修复将是主要的看点。
销售回暖从较短的时间区间看，行业整体呈现积极变化：房地产价格体系基本企稳，销售量也表现平稳。中期看，行业正朝着正常化的方向慢慢演变，压抑行业估值的销售不景气的因素、频繁调控因素、购房高成本因素都逐渐变小，中央在房地产调控上仍采取有保有压的态度，抑制投资需求，支持自住购房，很多城市上调公积金贷款额度即是对这一基调的演绎。整体看，严厉打压政策出台的概率在变低，政策预期趋于稳定。
从更长的视野看，未来房地产行业将向轻资产化、规模化和专业化发展。本轮房地产调控实际上是中国经济转型故事中的一部分，中央政府打算改变过去整个经济过度依赖房地产行业的状况，房改以来企业盈利、地方政府建设实际上都依赖于房地产行业，中央政府在政策取向上也希望中国能够转变为和美国一样靠两条腿走路，即房地产+高科技。在当前时点，房地产新商业模式并未完全确立，但目前看正处于商业模式变革的前夜。
在投资标的的选择上，我们倾向于选择在此轮周期中灵活应对、抗风险能力强的公司；同时部分公司可能蕴含了未来新商业模式发展的方向，也值得重点关注。
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