[摘要] 现在的房地产，就像一个打足气的皮球，目前的楼市调控就是摁着这样一个皮球，一旦松手就又浮到水面上了。
在楼市调控的大背景下，楼市迎来了传说中的“红五月”。在这个月，人们的目光是像以往只盯着楼市成交量，还是更关注其后的楼市走势？未来的市场资金压力如何？何时才是消费的“窗口期”？对此，房地产投资基金联盟会长、盛世神州基金董事长张民耕给予了深度分析。
关键词 调控两年
楼市调控像在摁着皮球
经典语录
记者：从“新国十条”出台至今，已经经历了两年多的时间。那么，目前中国房地产行业调控正在呈现一种什么趋势？
张民耕：楼市调控两年的时间里，经过了4次房展会，逐步传达出一个信息——楼市逐渐变得清晰，心态逐渐变得冷静。房价跳水、成交冰封、二手房市场洗牌、投资客被挤出等一系列的变化，楼市的理性回归，也使得楼市调控正在呈现其常态化。
这种常态化也是不得已为之的方法，因为实体经济的发展速度不快，人们别的行业没有地方投资，所以就都跑到房地产行业了。这个问题在没有彻底解决之前，调控政策一旦放松，楼市就会马上出现反弹。以前有句话形容房地产是，三年把三十年的好日子过完了。所以现在的房地产，就像一个打足气的皮球，目前的楼市调控就是摁着这样一个皮球，一旦松手就又浮到水面上了。
全能地产模式没有了
经典语录
就目前的房地产市场发展来看，房地产商如果不改变全能开发的模式，那么其规模会做得越来越大，但相对规模会做得越来越小。
记者：您觉得调控两年来，在影响社会经济模式转变的同时，整个房地产发展的影响有哪些？
张民耕：一个是全能房地产的模式没有了。全能式房地产发展商是说，房地产资金筹措由自己来，开发投资全部自己进行，收入全部自己得，风险全部自己担。这样一种模式，会产生一种困惑，除了不断扩大自己的规模以外，可能很少有其他办法来得到在这个市场的生存。就目前的房地产市场发展看，房地产商如果不改变全能开发的模式，有人专门做土地开发，有人专门做土地投资，有人专门做房地产开发，有人专门做房地产金融，如果不是这么明确分工，那么房地产商规模会做得越来越大，但相对规模会做得越来越小。
二是，之前房地产所使用的通过廉价资本和借贷实现盈利的开发模式，其发展空间正在迅速变小，甚至面临消失。三是，高额的利润空间正在消失，甚至就量炒房的利润也随着没有了。第四，房地产单一的住宅模式也在随着这两年的调控出现迅速转变，正在形成各种各样的模式，如养老、旅游、商业、科技园区、物流等。总之，房地产正在从单一的行业变成一个其他行业的物质载体。
此外，这些变化正从一线城市向二三线城市延伸，成为全行业、全方位的变局。城市化的主要趋势是向二三级城市发展，为此，二三级城市、省会城市和地级城市，就纷纷成为各大房地产公司进军的主战场。
在行业全局变化的同时，住宅郊区化也越加明显。因为工业时代集约化生产的需要，人们不得不从乡村到城市，但城市的过度发展、经济利益的驱动和对环境的追求，使城市化走向了郊区化。
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