[摘要] 去年年底至今，外资的“魅影”在国内媒体中屡屡闪亮登场。恍惚中，外资如潮如浪，已对中国的房地产业成围城之势。事实却是，外资加速流入房地产市场，可能只是个被放大了的错觉。
去年年底至今，外资的“魅影”在国内媒体中屡屡闪亮登场。恍惚中，外资如潮如浪，已对中国的房地产业成围城之势。事实却是，外资加速流入房地产市场，可能只是个被放大了的错觉。
增长的错觉
“外资在国内整个房地产业中投资的比例其实很低，仅有2％－5％。从投资上看，相比于整个市场的投资增长率来讲，增长比例更不算高。”世邦魏理仕中国区首席运营官金勇说。
一项被广泛引用的国家统计局的数据是，2010年前11个月，房地产开发企业利用外资656亿元，增长59.0%.这个数据被当成外资迅速增长的依据。事实上，统计局公布的另一项数据是，2010年1月-11月，房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%.两厢数字一比较，事实破茧而出。相比于国内房地产投资的巨大体量，外资对市场的实质影响，几乎可以忽略不计。
“2009年受经济危机影响，外资投资明显下滑。而2010年国内房地产投资大幅增加，外资投资出现回升和增长是很正常的，并不令人意外。”金勇说。
另据商务部外资司有关数据显示，单在2010年11月，总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司，这一数字是此前两个月的总和。这些新成立的外资房地产开发企业大部分设在二、三线城市。这也成为了外资涌入房地产市场的另一个例证。
“整体看，所谓的千家外资投入房地产，更多的是一种长期的持续投入积累的结果，其实，这么多年，外资机构该进来的都进来了，那些新进来的，因为缺乏经验，也没什么特别大的优势。”
而所谓外资增加的现象，其实大部分是物业换手和投资组合的变化，而并非新增投资。为什么感觉这样的消息很多呢？“是因为外资在做完这样的换手或者组合后，很多时候需要信息披露。”金勇说，“实际上，在这种换手的过程中，外资在国内房地产投资中占的比例并没有什么明显提高。”
人们经常提起外资就会想到热钱、炒楼等字眼，实际上无论从投资安全，或是从投资结构考虑，外资机构的决策过程都非常复杂。尽管外资“炒楼”的传说屡被大众媒体提及，“外资投资机构，去买一栋住宅楼这样的事儿，很久就没有听说了。”金勇说。
此外，有大众媒体习惯将美国实行宽松货币政策与外资投资中国房地产联系起来，而实际上，“这些热钱进入国内直接投资的情况，也是非常少的。”
尴尬处境
2010年11月22日，商务部办公厅发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》要求进一步加强对新设或增资的房地产项目的审核；禁止境外资本购买国内物业套利。
事实上，关于外商投资房地产的政策始终处于摇摆之中。
近年来，政府更是多次出台政策进行限制。例如，2006年至2007年，有关部委先后发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》等一系列限制性政策。但随着2009年经济危机冲击，忧心于外资总额明显下滑，商务部又上书国务院，要求松绑外商投资房地产。
“2010年年底，国家外汇管理局和商务部相继出台了一系列进一步限制外资在华投资的通知，这些通知从字面上理解有一定的不确定性。”高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳说，“目前投资者都在以观望的心态等待通知具体实行的结果，外资的预期是资产和股权收购的操作都将面临更多政府的审查。”
但业界人士认为，限制外资投资增长的主要瓶颈并非政策，而在投资环境；其在中国房地产业中的处境一直有些尴尬。
首先，外资在住宅开发方面并无优势。“我们可以看看国内的住宅土地招拍挂，有多少是被外资拿走了？”金勇说，“和国内房企相比，外资在拿地方面没什么优势，在资金成本方面也没有什么优势。”
国内涉及住宅开发比较多的往往是港资、新资企业。但在外汇管理、开发、贷款等各个方面，内地对于港资、新资和对欧美资本的管理并无明显区别。港资、新资之所以更为如鱼得水，得益于他们比欧美资本更了解国内文化，也有更多的人脉资源等。由于进入内地市场较早，经验也更多一些。但即使是和黄、新鸿基、九龙仓等“看上去很猛”的港资企业，其投资总额也不太大。
其次，国内开发商对与外资的合作也不是特别热心。由于境外的债权投资已经被严格禁止，外资投资国内房地产业，主要以股权投资的形式绕道进入。“外资的成本比较高，开发商即使使用外资，用时也会比较小心。在目前流动性较好、资金链压力不大的情况下，开发商寻求和外商的合作，很少单纯出于获得资金的目的，更多的是因为看重了外资的经验和运营能力。”金勇说。
国内开发商与外资基金的合作也时有案例，但“事实上，开发商利用外资基金的趋势在减缓而不是加速”。随着国内财富积累的加速，开发商开始更愿意使用国内的人民币基金。
目前，已经有不少外资机构利用其良好的团队和基金管理架构，开始转型做人民币基金。
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