[摘要] 去年年底至今，外资的“魅影”在国内媒体中屡屡闪亮登场。恍惚中，外资如潮如浪，已对中国的房地产业成围城之势。事实却是，外资加速流入房地产市场，可能只是个被放大了的错觉。
专业取胜
与国内资本相比，外资机构的优势在于他们手中有专业化的长期资金。所以，投资的主要方向是商业物业和工业物业。在这方面，他们比起国内资本显得更为游刃有余。
商业物业领域，外资投资机构的一个优势，是拥有更强运营经验和长期积累的客户，这些客户对他们“全球跟着走”。这方面的一个例证是恒隆购物中心，多年来已培养了众多的长期合作伙伴。“有很多高端品牌追随其前后，恒隆做高端商业的时候，国内就很难找到能和他们直接竞争的对手。”
与商业物业相比，工业物业则是容易被忽视的外资重点投资领域。外资机构开发工业物业，并不是普通的工业园区开发。他们主要开发定向的厂房、专业的厂房和仓储物流等专业性较强的物业类型等。比如专门开发生物制药实验室、冷库与超静车间等。这些往往是外资在国外已经做得很专业，有技术和经验优势的产品。国内开发企业如果没有专门的开发经验和技术，很难有所作为。
工业物业是一种长期持有的物业类型。“这类物业中，租户对业主也会有要求。比如日资的开发企业，做了一个厂房专门给日资企业，这个日资企业往往就会提出，业主不能变，如果业主变成别人，租户也会走。彼此之间形成了可以满足长期投资的合作关系。”金勇说。开发工业地产的外资实际上跟着产业走的。比如，“当有些产业开始转移到成都，它们就转移到成都去做施工。实际上，它们施工之前，这些厂房就都已经租出去了。”
外资也会因其关注物业类型和市场的不同，具备不同的投资特点。“例如外资基金按其投资回报要求不同，分为核心基金，增值基金，以及机会基金；有开发特长的外资会偏向购买土地开发物业；而有自用办公需求的外资客户会专注于购买符合自身要求的办公楼。”
目前的趋势是，外资机构的投资者们对国内的住宅市场是否有风险和泡沫仍有所担心，进入住宅市场相对比较谨慎。但是对商业物业和工业物业，则抱有较大信心和期望，并有加大投资力度和进一步进入二三线城市的趋势。
“可以预见，未来外资投资住宅物业的机会将减少；而随着这两年主要一、二线中心城市轨道交通的开发，外资对综合物业的开发、投资机会在增多。”高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳说。
“外资投资的另一个重要趋势是在有特色的细分市场上布局。越来越多的外资在进入自己比较专业和擅长的领域。他们开始知道自己的优势在哪里，这是一种可持续的发展方式。”金勇说，“比如，凯德置地这样的企业，从前算是在住宅方面经验比较多的，但现在也开始做综合体，做生态城等产品，越来越向专业化的方向发展。”
“事实上，外资是一种带有专业色彩的长期资本，这正是我们国内房地产业非常缺少的部分。”金勇说，“这种投资，应该是受到欢迎的。”
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