[摘要] 连续三轮房地产调控导致楼市渐入低谷，内地开发商“嗷嗷待哺”，外资房地产企业乘虚而入，抄底内地楼市的步伐正在加速。
连续三轮房地产调控导致楼市渐入低谷，内地开发商“嗷嗷待哺”，外资房地产企业乘虚而入，抄底内地楼市的步伐正在加速。
在此前的2月17日，中国国家外汇管理局也称，近年中国房地产业外资流入增速较快，外资流入对房地产行业健康发展的影响需密切关注。
一方面是内地房地产企业融资受困，急需补充项目运作资金；另一方面是外资房地产企业依然看好内地楼市前景，共同的利益需求让双方一拍即合，外资开发商通过股权收购而曲线进入内地楼市的案例明显增多。
不过，一些实力雄厚的大型外资房地产企业更愿意直接拿地开发，投资动辄数十亿元，项目内容涵盖了住宅、商业及养老地产等多个领域。
外资房企频频现身
3月2日，广州市国际投资促进中心部长谢晓辉在一个公开会议上透露，广州三旧改造地块受到外资热捧，来自香港、新加坡等地的资本正在积极接触三旧地块，不少三旧地块的合作初步意向已经达成。
根据日前官方公布的数据，广州十个区的三旧改造地块合计8950宗，用地面积为434.2平方公里，属下的从化市和增城市三旧改造地块合计1105宗，用地面积为105平方公里。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向《财经日报》表示，这些地块成为众多资本争夺的焦点，更是外资房地产企业眼中的“香饽饽”。谢晓辉说，目前在洽谈的这些外资主要以港资和新加坡资本为主。
早在2月21日，新加坡嘉德置地已宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的项目，该项目将成为凯德置地集团在华开发的项目中总建筑面积的一个。
嘉德置地近日甚至对外声称，计划未来三至五年投资约人民币100亿元于中国内地，除了将旗下商场数量至100家外，也将积极拓展廉价住宅，预期平均售价较市场低约20%，每年供应1万套。
以“低价吸纳”著称的港资房地产企业，大力度地加码内地楼市的趋势更为明显。1月5日，嘉里建设联合体以13.6亿元竞得辽宁营口地块。两个月前，嘉里集团刚刚以4.81亿元摘得福州商业地块；1月7日，九龙仓就以29.1亿元竞得苏州吴中两宗地。而一个月前，九龙仓在一周时间内斥资20亿元分别在江苏常州、湖北武汉拿地。
与部分外资房企直接拿地进入内地楼市不同，一些外资企业更多选择股权合作的方式，曲线抄底内地房地产市场，这种操作方式显然更具可操作性。
2月25日，香港新沣集团宣布将携手日本的商业地产商三菱地所合营开发沈阳购物中心尚柏奥莱，转让旗下PremierEver的37.5%股权以获得流动资金，减轻开发资金压力。而三菱地所也以此曲线进军沈阳；同在2月份，爱尔兰房地产公司财富控股(TreasuryHoldings)在上海再下一城，将淮海中路的淮海商城收入囊中，交易价格5.75亿元人民币。
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楼市调控带来低吸机会
上海联合产权交易所提供的市场情况显示，在最近的一周内，上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元，新挂牌房地产项目的金额也居于首位。值得注意的动向是，外资开始大手笔收购国内房地产企业的股权。
香港南丰地产董事总经理蔡宏兴近日接受媒体采访时也透露，继2007年与汇丰筹组房地产基金后，集团为加大内地发展力度正考虑“加码”，成立另一个房地产基金投资内地。
谢逸枫认为，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，内地房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。同时，信贷、IPO、发债、信托从去年开始一概从严，加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧，一些资金实力薄弱的内地房地产公司希望寻求股权合作开发。
另一个原因是，土地市场经过房地产调控之后出现向下调整机会。花样年总裁潘军表示：“至少现在我们可以看到，土地的成交价格比高峰时大幅下降，幅度甚至达到40%。”
正略钧策管理咨询顾问康桄瑀则向本报表示，公司从去年底重点研究了港资、台资和新加坡房地产企业的动向，这些企业对内地房地产市场的预判相对较远，不太在意短期的波动和调控，认为中长期向上趋势未变。
世邦魏理仕研究报告称，从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是生息物业受到机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%，这与住宅价格居高不下和调控政策频出有一定的关系。
康桄瑀认为，在国际经济形势和大宗商品价格影响下，去年很多外资房地产企业都高调宣布进军内地商业地产，希望通过商业地产相对稳定的，来对抗经济周期和行业周期的波动，而选择股权合作更容易操作一些。
可以确定的是，自2009年年末开始，国内房地产市场的调控政策不断出台，整个2010年全年的内地楼市都被笼罩在层层阴霾之下，而调控在今年仍然继续。但内地的土地价格仍相对比较便宜，房价整体依然保持上涨，外资地产企业对内地楼市相当看好。
中国国家外汇管理局2月17日称，近年中国房地产业外资流入增速较快，外资流入对房地产行业健康发展的影响需密切关注。但上述外资流入为外商直接来华投资，而非热钱。外管局又指出，尚未发现国际“金融大鳄”或热钱“大炒家”大规模进入的状况。
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近日，美国宝湾集团董事长李可在接受媒体采访时表示，一系列的宏观调控后，中国火爆的房地产市场有了很大程度的降温，现在是外资进入中国房地产市场的时机。
从2009年12月份二手房营业税的调整开始，政府出台了密集的政策遏制过快上涨的房价。然而，2010年“两会”刚结束的3月15日，北京连出了3个高价地块，不仅迅速将北京的房价推向一个历史的高度，更是对房地产决策部门的公然挑衅。
李可表示，房地产市场越火爆，投资者和投机者对市场预期就越高，必然助长房价。这显然对房地产市场的健康持续发展不利。
他同时表示，这轮调控必将挤掉投机性购房的水分，从市场上二手房供应量暴涨就可见一斑。不过对中国房地产市场的长期发展前景，我们还是很看好。美国宝湾集团是一家集房地产开发、管理和投资为一体综合性集团公司，具有很强的资金实力和房地产开发、管理经验。旗下子公司有新东方开发管理有限公司和上海宝湾新东方房地产开发有限公司等。
先进理念和成功经验是我们的优势，宝湾集团将结合区域实际情况和自身条件，在中国房地产市场发展中实现多赢。李可表示，在内蒙古投入了25亿标志着美国宝湾集团正式进入中国市场。目前我们正在北京CBD地区洽谈一个项目，能占领市场的点是我们的努力方向。
2009年9月7日，锡林郭勒盟行政公署与美国宝湾集团东方开发管理有限公司就投资开发锡林三号湖区域、建设超5星级酒店等事宜签订投资协议书。美国宝湾集团东方开发管理有限公司以市场化方式参与开发锡林三号湖周边2000亩区域。该公司计划2009年底前完成该项目的修建详细规划，2010年6月份前完成施工设计并开工建设，2013年6月份前完成2000亩区域的整体开发工作，将投入不低于25亿元人民币。同时，该公司在锡林三号湖区域建设超五星级酒店，计划2010年6月份开工建设，2012年6月前建成投入使用。
美国宝湾集团，由跻身于美国知名地产和建筑专家行列，曾任美国五大不动产商VMS Realty的副总裁、美国东帝士集团总经理等要职的旅美侨商李可先生，于1997年创建于加州三藩市。集团下属宝湾控股有限公司、东方开发管理有限公司、上海宝湾东方房地产开发有限公司、上海宝湾开发管理咨询有限公司以及宝湾控股基金公司。
外资进入房地产，有些是来投资办实业的，当然也是来赚钱的。有些是来炒一把开溜的人。我们可以建立两个“哨卡”，一个是来时查明背景，有无不良记录。走时查阅卷走多少财富。如果一进一出超出寻常就要采取对策。就像到了朋友家，来要提前打招呼，进过同意，走时不能不辞而别。市场经济不是自由经济，一定要确保房地产市场稳定，一定要对外资进行必要监管监控。
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