[摘要] “九堡客运中心旁的商铺需要投资吗，20年全承包租。”“年回报率不低于8%，合同第六年退租可拿回收益及商铺款。”“投资项目不受限，资金投入有保障，几乎是零风险。”
“九堡客运中心旁的商铺需要投资吗，20年全承。”“年不低于8%，合同第六年退租可拿回及商铺款。”“投资项目不受限，资金投入有保障，几乎是零风险。”近期，类似于这样的“兜售”电话不绝于耳，推销模式也是出奇的一致。几乎是限购政策一落地，分布于杭州以及周边县市的此类专业市场型商铺就开始大行其道了。
专业市场繁华之下有隐忧
这里提到的“专业市场型商铺”在商铺的零售市场当中所占比重比较高，在各地都有大量从事某类商品经营的专业批发和零售市场，经营内容包括电子、家用电器、家居、建材等。
例如杭州现在的九堡客运商圈一带的新四季青服装批发市场、新客站商城、瑞纺联合市场、恒大建材市场、红星美凯龙、物流市场、石材市场……还例如早些年的诸如桐乡等地的世贸中心、羊毛衫市场、皮革城、建材市场。
以记者接到电话推销的恒大建材市场为例，该市场位于九堡客运中心附近，目前在售市场一、二层商铺，一层售价18000元/平方米，二层售价13000元/平方米，面积在20—30平方米之间。销售员盛敏芝告诉记者，市场承诺8年，头3年的分别为7%、8%、9%，第4年到第9年的都大于9%，每年的都会打到买家账号。如果到第5年开始想退铺也可以，回购价为原价的142%，“这些回报额都会在合同中注明，没有投资风险。”
土地性质多有风险
“投资市场型商铺的这潭水很深，而且投资难度和专业性都非常强，如果不是在投资界摸爬滚打很多年的人，我不建议他们购买这类商铺。”资深商业地产人、工商联浙江商业地产研究院秘书长谢成龙如此直接地表达了自己的观点。
“为什么现在杭州范围内主要的新兴市场都集中在九堡，因为那里有大片用地都属于特殊用地，其中一部分土地是属于村里的，还有很大一部分是属于军事用地，总之开发商都不具备产权证。换句话说，是开发商先从村里租来土地之后再转租给一个个小业主。”和谢成龙说的一样，恒大建材市场的销售员就明确表示其土地为政府军区用地。除此之外，九堡客运商圈一带的新四季青服装批发市场、新客站商城、瑞纺联合市场、恒大建材市场、红星美凯龙、物流市场、石材市场等等，均因为土地性质而没有独立产权。
谢成龙指出，只要是投资房地产项目，首要因素就是必须要有产权，因为谁都无法排除可能会遇到运营不利或者面临拆迁等变故，到时候只有房产证是受到法律保护的。
此前时报就曾曝光过丁桥的海虹安居，该市场的土地性质为共建用地，用途为社会停车场，且开发商在销售过程中多次出现“一房多卖”的违规操作，所以导致直到承诺的开张期限都无法顺利完成施工，被“套牢”的商户别说拿到返利，就连本金都拿不回来。
对于此类商铺，经常作为代理商的中介公司比较具有发言权。科威不动产此前代理销售过嘉兴一个名叫信源商业城的项目。拓展部经理项铭告诉记者，这个项目土地性质为商业用地，项目类型是综合体性质，“即便是我们中间商也会有选择的进行代理，经过正规土地出让、产权可以分割到户的项目比较让人放心。”
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回报诱人却无法保障
在采访过程当中，也有业内人士坦言，对桐乡、九堡这些即将面临交付的市场非常担忧。“桐乡聚集着相当庞大的一批市场， 少则10万平方米动辄50万平方米。但是这么大的市场竞争力却没有相匹配的人流量来支撑，势必会产生一定的空置率。”该业内人士表示，这批市场在销售之初承诺前后能给商户带来共计30—40%的投资回报，“很有可能会拿不出来，那么就会出现退租潮”。
对此，谢成龙也表示了同样观点，例如恒大建材市场承诺平均15.6%的听起来诱人，但是得不到保障。此前因资金链问题导致市场无法正常运营的公司也不是个例。
对于市场商铺常见的承诺，浙江六和律师事务所叶永祥律师认为，国家法律明确规定，开发单位不能承诺，所以现在的普遍情况是开发商注册一个独立的经营管理公司，由经营公司进行返租，是否有保障最终还是看经营公司的经营能力，如果经营能力不好，“即使合同有规定也很难真正落实。”
例如地处武林路的女人天地，地段不差，但就是因为定位不够准确，商品价格不低却定位在“小商品”模式，再加之小业主太多诸多事宜无法达成统一，遂造成市场几开几关，现在彻底歇业。
再如涌金广场，虽然地处延安南路商圈和吴山商圈交界处，但也是一个较为典型的失败案例。先后三次由不同的运营商接手，却始终没有起色。“还是定位不明确的原因，再加之道路单行、交通不便等等因素。”盛世管家市场部经理韩毅表示。
运营商能力决定投资回报
在住宅市场购买受限的情况下，专家建议不要遵循“一铺养三代”的原则盲目吃进各类商铺。想要成功实现以租养铺的模式，商铺的地段、开发商的品牌以及运营商的操盘能力都至关重要。目前商铺大致的投资在8%—10%之间，但商铺投资讲究的是长期回报，一个优质商铺所获得的长期租金远远高于初始投入。
怎样才能确保“淘”到一个优质商铺，除了尽量购买有独立产权的商铺之外，地段是其一。无论是购买社区商铺、商业街商铺还是市场型商铺，首先要关注周边是否有固定客群，或是能否依靠交通和人流获得稳定的客户群。
其二，找准商铺自身定位，比如在一个并不是非常繁华、消费水平也不强的区域买了一个大面积商铺，前景自然是不容乐观的。
三要看运营商是否善于商铺的经营，对商户的经营类别有无必要的规划和控制。如果运营商对商铺的功能分布和用途都没有很好的规划，投资者的风险必然加大，因此投资价值也就相对较低。换句话说，如果楼盘开发商对社区商铺的经营、招商理念很强，那么社区商铺的投资价值也会非常高。
当然，要求一个市场一开始就生意兴隆也是不实际的，有一定的市场培育期也很正常。但关键是，投资者不能只盯着开发商承诺的高回报，眼光要放远，一定要考察周详，对经营公司的实力和市场的定位有信心，这才是商铺增值的根本保证。
《广东省城市住房保障条例》征求公众意见
今年广东除了将建设筹集31万套保障房外，《广东省城市住房保障条例》也即将出台。目前，《广东省城市住房保障条例》草案已送至广东省政府法制办征求立法公众意见(下称“征求意见稿”)。当中提到，每年提取土地出让收入5%以上的资金用于建设保障性住房。
建住房保障土地储备制度
城乡规划中优先单列保障房用地指标，非经法定程序不得改变功能
保障房建设通常有两大障碍：资金和土地。对于这两大难题的解决，征求意见稿都有涉及。
征求意见稿规定，县级以上人民政府应当组织编制住房保障规划和年度计划，纳入国民经济和社会发展规划和年度计划。
土地方面，市、县人民政府应当建立住房保障土地储备制度。城乡规划、国土资源等部门在编制城乡规划、土地利用总体规划时，应当按照一定比例优先单独列出保障性住房项目用地指标，列入住房保障土地储备的用地，非经法定程序不得改变用地功能。
资金方面，征求意见稿列了九项资金筹集渠道：
1.中央和省安排的专项补助资金；2.当地财政年度预算安排资金；3.提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值余额；4.每年提取土地出让收入5%以上的资金；5.通过创新投融资方式和公积金贷款筹集的资金；6.出租、出售保障性住房及出租、出售配套设施回收的资金；7.发行企业专项债券；8.社会捐赠的资金；9.经当地政府批准可纳入保障性住房筹集资金使用范围的其他资金。
征求意见稿还要求，住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，政府出资的所有资金统一纳入财政专户管理。
尤其值得注意的是，征求意见稿提出每年提取土地出让收入5%以上的资金用于保障房建设，引起业内高度关注。据了解，按照国家有关规定，“土地出让净”的10%应当用于保障房建设。但业内人士指出，由于“土地收入净”不易计算，甚至有可能为负，这项规定的落实并不理想。而此次征求意见稿明确，以“土地出让收入”代替“土地出让净”作为基数，不仅更易计算、落实、监管，而且提取资金也将明显增加，是一大进步。
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