[摘要] 前面是一个十字路口，你不清楚该选哪边，只知道原地踏步和闷头向前都是行不通的，无论向左还是向右，开发商们必须有所选择了。
房屋限购和信贷的收紧大幅挤压住宅开发的市场空间
前面是一个十字路口，你不清楚该选哪边，只知道原地踏步和闷头向前都是行不通的，无论向左还是向右，开发商们必须有所选择了。
失去“护身符”
与此前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的调控，彻底扑灭了开发商之前仅有的一丝乐观，业务转型的急迫性已难以掩饰。
本次调控限购被当作主要工具。信贷也被政府牢牢压住，除了提高二套房首付、三套房停贷以外，银行对开发商的开发贷也呈趋紧之势。国家开发银行一位人士向记者透露，部分银行已有计划停止对开发商提供开发贷，“一家此前被四大行追逐的大型房企，最近贷款四处碰壁，最后在国开行得到几个亿的贷款，非常高兴”。政府部门也在多种场合暗示，开发商们需要“自寻出路”。
除了上述心理和实际层面的压力，保障房计划的公布，一方面挤压了商品房的市场空间；另一方面，也撕下了房地产行业拉动内需、拉动产业链、拉动GDP的这一张张“护身符”。
然而，现在银行风险被认为是可以量化的，调控打击的主要是最后进场的富裕人群。至于对经济的拉动作用，则可以通过2011年1000万套保障房、今后五年3600万套保障房，来弥补商品房市场开工量缩减的缺口。
上述种种信息，都传达了相同方向的结论，房地产“只要能盖出来就不愁卖”的黄金时代即将终结，开发商也来到了战略转型的十字路口。
做不做保障房？
现在摆在开发商面前的一条路，是大规模参与保障房建设。但一些开发商坦言，做保障房项目是做公益，并不赚钱。想要市场化的开发商大规模介入保障房，首先需要解决“赚钱”的问题。
此前，多数知名房地产公司都做过少量保障房项目，多数是配建，即政府在土地出让时规定开发商必须配建一定比例保障房。但实际情况证明，配建路子走不通，也不可能大规模推广，因为保障房捆绑土地出让，开发商是不得已而为之，房子的质量、户型、结构能否过关都是问题。
万科高管在业绩推介会上表示，“万科非常愿意做保障性住房，而且赚1元钱就够了。”
上述国开行内部人士认为，“开发商参与保障房，就是走代建路子，应给开发商留出一部分利润。不应引入社
会资本和金融工具，因为它们都要追逐回报。对于保障房建设，切勿将政府责任与盈利相混淆。”他认为，保障房的建设、融资、分配应有一整套制度规范。
住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，保障房真正的难题不在建或资金，难在管理，“如何准入、退出、审核、管理、分配？能不能让有限的公租房资源真正落实在需要的人身上？相关制度建设很重要。在政府提供一定贴息、优惠、免税等优惠条件下，央企、国企应大规模参与，分担社会责任。”
对于市场化的开发商和民营企业来说，代建也是最易被接受的模式。绿城集团近日成立北方代建公司，希望大规模介入保障房，据绿城集团执行总经理、代建公司总经理曹舟南透露，绿城此前在青岛建设的一个保障房项目，不但没亏损，反而赚了1亿多元。
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