[摘要] 2003年以来，有关房地产调控的政策几乎年年都出台，政府一直希望达到“稳定房价”的目标，而全国的房价在过去8年时间里至少涨了两倍，北京、上海的房价至少涨了4倍。为什么政策的效果越来越差？从市场与政策博弈的视角看，过去的8年里，市场与政府进行了四个回合的“较量”，博弈的结果使市场看清了政府的政策底牌。
2003年以来，有关房地产调控的政策几乎年年都出台，政府一直希望达到“稳定房价”的目标，而的房价在过去8年时间里至少涨了两倍，北京、上海的房价至少涨了4倍。为什么政策的效果越来越差？从市场与政策博弈的视角看，过去的8年里，市场与政府进行了四个回合的“较量”，博弈的结果使市场看清了政府的政策底牌。sf
回合：楼市窥视了政府的底牌sf
房地产市场与政府政策博弈的个回合：2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过提高房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛，来降低固定资产投资增长速度。sf
该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑，国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到当年9月份的102.1。在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到冲击(当时房地产投资还没有受到影响)，国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。该文件次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”，市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。从2003年底开始，房地产投资出现井喷，2004年房地产投资增长速度达到57%。在博弈的个回合里，市场“战胜”了政府，并窥视了政府的政策“底牌”。sf
第二回合：政策选了增加楼市投资sf
房地产市场与政府政策博弈的第二个回合：房地产市场经过2004年的快速“冲动”后，以上海为中心的长三角地区房价出现快速上涨。为了缓和房价的过快上涨，国务院于2005年4月底出台了《关于做好稳定住房价格工作意见通知》，主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅，转让要征收5%的营业税。希望通过抑制房地产投机的方式稳定住房价格。sf
从价格看，市场对此次政策调控的反应出现明显分歧：以上海为代表的长三角地区的房价出现明显回落(根据中原地产的数据，上海跌幅有15%左右)，但当年的10月份之后，北京、深圳等地房地产价格出现快速上涨。因此，从平均水平看，房价走势是先跌后回升，而且接近2005年底时，价格上涨的速度在加快。根据这样的情形，2006年应该继续加大力度进行房地产调控。sf
但经过仔细的分析后，政府在2006年出台的政策却是《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例，希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。sf
为什么2006年的房地产条款并没有在打击房地产投机上加大政策力度？笔者认为最核心的问题就是房地产投资增长速度明显下行。2003年和2004年，房地产投资的平均增长速度都在30%以上，而2005年5月份之后，房地产投资增长速度逐渐下滑，到年底已经低于20%(为19.8%)。因此，我们可以清楚地看出，在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”中，政策的天平倾向了后者。sf
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