[摘要] 2003年以来，有关房地产调控的政策几乎年年都出台，政府一直希望达到“稳定房价”的目标，而全国的房价在过去8年时间里至少涨了两倍，北京、上海的房价至少涨了4倍。为什么政策的效果越来越差？从市场与政策博弈的视角看，过去的8年里，市场与政府进行了四个回合的“较量”，博弈的结果使市场看清了政府的政策底牌。
第三回合：楼市更清楚政府的底线sf
房地产市场与政府政策博弈的第三个回合：2008年，房价出现了回落，部分城市的房价下跌幅度超过20%(深圳二手房价跌幅为26%)。sf
实际上，在经过几年的上涨之后，房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为干预，市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台了一系列措施来刺激房地产市场。可见，政策在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”中，再次倾向了后者。sf
经过了这一回合的博弈，市场更清楚了政府有关房地产调控的政策底线是什么了。sf
第四回合：开发商对调控处变不惊sf
房地产市场与政府政策博弈的第四个回合：既然市场已经看穿了政府的政策底线是“保增长”比“稳定住房价格”重要，那么，市场对政府的房地产调控政策就有了相应的预期。在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”；政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。sf
这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持周转。于是，我们看到，经过2010年最严厉的房地产调控政策，甚至动用了“限购”等行政手段来打击房地产投机，减少住房需求；而且，宣布在“十二五”期间要建设3600万套保障性住房，迅速增加住房供给，但房价却一直十分坚挺。sf
这四轮房地产调控的过程，给我们的启示是什么？我们可以清楚地看出，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于政府的调控政策处变不惊，死扛硬撑，成了打不死的“小强”。政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。sf
正确的做法应该是，政府明确房地产调控的政策目标，如果目标是稳定房价，就坚持该目标不动摇。当前，房地产调控的效果已经初步显现，部分城市的房价出现了明显回落，这个时候最关键的是要“坚持房地产调控不动摇”。如果因为这样或那样的原因而动摇房地产调控，则政府的信用会彻底丧失，以后的房地产调控成本将成倍增加。 sf
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