[摘要] “有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，一句俗话，写尽开发商在调控中的两种选择：是继续保持原有模式不变？还是谋求转型？
“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，一句俗话，写尽开发商在调控中的两种选择：是继续保持原有模式不变？还是谋求转型？
12月25日，在广州举办的“城市观点论坛中国行2011年度论坛”上，青岛海尔的卢铿与富力地产的吕劲，表现出两种截然不同的选择。
调控是“一刀切”？
“我们在一个很特别的历史时期”，卢铿如此开篇，“的变化是我们的工业，向后工业过渡。”
卢铿认为，发生在现时期的变化，使得包括市场、媒体、开发商、政府、银行等各界对房地产行业日益关注。“楼市的调控是正确的”，不过在卢铿看来，“可能是一刀切的关系，使得本来几个城市生病，让各个城市吃药”。结果就是，“吃药还出毛病来。”
在卢铿看来，未来楼市量价齐跌的态势可能会展开。除此之外，地方政府的债务问题也值得关注，“我们收到的数字是10.7万亿，我听说还要翻一倍”，卢铿表示，也就是20万亿。这意味着，因地方政府的债务问题，有可能会产生相应的金融风险。除去银行要面对的风险外，还包括房地产的上下游产业——“比如钢铁、制造业、运输业等行业”。
“对于房地产调控，我觉得一方面必要，一方面要基于调控的实际效果和方法。”
超越时空的探索？
当然，从长期看来，海尔依旧看好房地产行业。在卢铿看来，一方面是人口城市化进程中带来的刚性需求；另一方面，房地产还为地方政府带来“无可替代”的收入来源。除此之外，作为国民经济的支柱产业，房地产还拉动近百个行业的发展。
更进一步的，卢铿认为，“商品房拉动的行业，比保障房拉动的行业多得多。”
而在目前复杂的行业背景和国内经济社会形势下，房企必须创新。“房地产企业有很多方面可以创新”，卢铿认为，“包括在管理思想、文化理念、产品技术、成长模式、工作方法等都可以创新。”
而在管理思想方面，“海尔的管理模式正在进行一次超越时空的探索”，卢铿如是说。
为了避开调控，“我们进行片区开发，现在又三到四个项目进行”，卢铿表示，“我们不愿意去举牌，进行不理性竞争，我们也不会收购二手地。”
目前，“我们有20多个工业地产，的在广东佛山。除此之外，海尔还会加快对商业地产的开发。海尔商业地产的开工量可以超过一百万㎡。据其表示，海尔正在寻求对传统的工业地产进行突破，将工业模式改为商业、居住型一体。
“酒香不怕巷子深”？
如果说，海尔地产强调用创新来规避调控的话，那么包括富力、佳兆业在内的两大港股上市公司则显得相对淡定了。
在城市观点论坛上，富力地产执行董事吕劲表示，在目前的形势下，“把一些东西消化一下，其实大家土地储备是不少的，找到好的客人是没有问题的。”——对于他的这种表述，著名经济学家巴曙松如此评价：“好多次，吕劲表示要把房地产做好，产品开发好，不管市场起落怎么样，这也是一种策略。”
事实上，今年以来，受累于楼市调控政策，富力地产销售情况并不理想。在众多一线房企中，富力率先下调了全年的销售目标，同时也高调宣布房价下调10%。
对于富力地产未来是否会改变产品的结构、改变区域的布局，吕劲接受《证券日报》记者采访时表示，公司不会太悲观，“调控还是调控，还是很多人赚大钱”，而这类人仍旧会选择大户型、高端物业。据其介绍，富力旗下有项目开盘前，对于定价是在3万还是4万，内部存在疑问，但是最终该项目均价卖到5万，“而且一下子卖了15个亿，还有400多㎡的总裁行宫都不够卖，业内人都在抢着买”。
“还有旅游地产项目，”吕劲继续表示，“虽然很难，去年海南也经历了一个起伏的过程”，但是，项目“还是卖得出去。”
对于富力吕劲的这种观点，巴曙松如是点评：“酒香不怕巷子深。”
三分天下的格局正在形成？
和海尔卢铿的激进创新、富力的不变应万变相比，金科表现稳健。在城市观点论坛上，金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪根据不同的发展时期，不同的需求目的，将房地产市场以及住宅进行了清晰的划分。同时，他认为，房地产行业“三分天下的格局正在形成。”
“房子长期看是居所，中期看是资产，短期看是投资品”，李战洪表示。同时，住宅还和城市化的程度相关联：城市化75%以上是居所，65%以上是资产，35%以上是投资品。
据其进一步解释，城市化率55%以下是刚性需求市场为主导。目前，我国的年均城市化率伟1.38%，未来中央定的调是0.8%左右。也即，未来城市化率将在五年里由1.38%降到0.8%多一点。这意味着，房地产的发展将从黄金时代进入到白银时代。
在目前的市场情况下，我们经常感到迷惑，这个行业到底有什么潜力？李战洪认为，在城市化率在75%以下的国家，世界上没有先例是有泡沫的，日本的泡沫是城市化率76.6%——“所以我们还有15年以上的好时光。”
不过，目前我国一线城市的城市化率已经很高了，因此“有55%以上的城市不拿地了”。李战洪进一步表示，城市化率越高的城市和区域，调整的力度越大、越深，消费者对市场的敏感度也愈大。
“主导地产向上发展的大趋势是城市化率水平，政策只能影响市场小波段”，李战洪如是说。
就目前形势而言，“行业三分天下的格局正在形成。每次调整的时候都是行业洗牌，行业洗牌的结果就往往是集中度越来越高，包括市场的集中度、资金的集中度、土地的集中度越来越高。”李战洪进一步预测，“三分之一企业在这个过程中在增长，如果活下来利润很强；如果活不下去，就是三分之一的企业推出。”
目前，金科集团有三个调整：“调整开发节奏、开发规模、产品结构。”至于房价，已经经历了三个阶段：个被忽视的阶段，被动的价格；第二个夸大盲目的价格；第三个阶段，被正视、理性的价格。
而未来，随着政策从常态调控步入到非常态，意味着房地产的“暴利时代”也将终结，步入到近期的负利时代，以及中期的微利时代。
相关新闻
房价尚未回到合理区间 取消楼市限购时机未到
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
