[摘要] 作为此轮房地产调控的重要举措之一，“房价控制目标”始终备受关注。今年来，各地相继采取限购、限贷、限价等调控措施。如今，面临“交卷”，各地政府的承诺能否兑现？
作为此轮房地产调控的重要举措之一，“房价控制目标”始终备受关注。今年来，各地相继采取限购、限贷、限价等调控措施。如今，面临“交卷”，各地政府的承诺能否兑现？
市场感受与调控成绩有“温差”
今年，有600多个城市出台了房价控制目标。多数城市的房价控制目标与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩，为“低于”或“不高于”后二者。
但今年的楼市也有“按下葫芦浮起瓢”的味道，投资投机性需求被严格限购的城市挤出后，便转向涌入二三线城市。情急之下，一些地方干脆直接出手叫停房价上涨。
事实上，一些地方市场实际感受与调控效果存在“温差”。记者采访发现，虽然不少地方的“纸上成绩”达标，但是购房者对市场的感受却有更多期待。数据显示，多地一二手房市场总体上仍处于僵持状态。少量房源降价销售，虽然统计上的房价有下调，但整体价格松动有限。
谨防依赖“限”字令
楼市调控效果显现，主要原因在于国家最近一轮楼市调控扎中了房地产行业的“痛点”：
首先是“限贷”“限购”卡住资金“要害”。在成交量显著下降、库存加大的当下，今年以来银监会对房地产贷款、信托产品陆续收紧，开发商资金进一步趋紧，今年下半年到明年上半年，房企将迎来还款期，资金紧张将促使房地产企业进行一场大洗牌。
其次是“限价”扼住涨价“咽喉”。以深圳为例，该市7月份进一步细化限价政策，除了分片区限价外，还分户型限价，并且要求“月度环比零增长”。这种调整取得了明显成效，7至9月，深圳新建商品住宅价格指数连续3个月环比零增长，10月则环比下跌0.1%。
三是保障房“降温”市场“渴求”。在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，今年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。
专家表示，需要注意的是，不能因“限”字令作用明显就产生依赖症，楼市还应回归到依靠供求关系解决矛盾的轨道上来。此轮房价控制目标实现的关键，不宜就房价论房价，而应是降低开发企业的利润，提高居民的收入房价比，这需要和价格管理等部门一起打击房企暴利，制定暴利监管机制。
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大牌房企抄底二三线城市
与大部分房企疲于卖房无力买地不同的是，一些“实力派”开发商近乎疯狂地逆市拿地、出手豪爽，似乎没有感受到一丝寒意。12月20日武汉举行的最后一场土地拍卖会，招商地产爽快出手，以总价34.1亿元一举拿下三宗住宅地块。保利、万达等龙头房企也是不甘落后，在各地频频出手。有媒体统计，不到一个月的时间里，内地房企就将逾200亿元的资金砸向土地市场。外资房企更是财大气粗。11月29日，新加坡嘉德置地斥资65.36亿元收购了重庆市中心一黄金地块，用于开发地标性综合房产项目。
此次房企集中“抄底”大部分都选择在二三线城市。这些城市在此轮调控中受到的影响更小，让不少房企嗅到了“抄底”机遇。
中国社科院特聘研究员石尚柏认为，房企“抄底”，一方面可以减少开发成本；另一方面，二三线城市具备一定程度的利润空间。薄利多销、快拿地快销售已成为这类房企在二三线城市的主要策略。恒大、保利等公司均得益于这样的战略布局。
华中科技大学财政学教授王国华则表示，“中央对楼市调控的决心十分坚定。房企一旦抄底‘过火’,或许会面临着资金上的较大压力，从而危及自身的生存。因此，逆势扩张的房企需提前想好应对措施以规避政策风险。”
20城市未表态继续限购
上海房地产科学研究院副院长严荣说，这种严厉的调控措施，对于楼市“价格目标”的实现可谓立竿见影，地方承压力持续考验，有几个问题值得关注。
调控会否面临“软执行”风险？专家表示，在没有很好地解决土地财政之前，一味的“调控高压”恐难持续。数据显示，截至11月28日，其监测的25个大中城市土地出让金全面下滑，仅为9501亿元，比去年同期减少1172亿元。
截至29日，今年实施限购令的46个城市中，仍有20个左右的城市对来年是否继续限购未作明确表态。分析人士称这些城市大多还存在博弈和观望心理。中国房地产协会秘书长顾云昌表示，地方政府既希望控制房价达到调控目标，同时也希望维持交易量，以保证地方经济的稳定增长，“这个博弈过程找到平衡点很关键”。
开发商会否通过“玩数字”应对调控？比如，“双限”之下的珠海楼市就迎来精装房改售毛坯房的风潮，“一个楼盘原来每平方米卖1.6万元，现在降为1.1万元，看上去每平方米就可以直降四五千元。”金地集团珠海投资有限公司市场营销部经理杨峻说。
显然，房价的调整幅度尚未到达理想水平，严格的楼市调控明年不会松绑。严荣认为，既不能抱着调控突然放松的幻想，也不能指望调控能一步到位。有些政策能救急但不可持续，要强化一些基础工作。
“楼市调控不是为了‘数字达标’,而是要着眼于改善民生，让老百姓着实感受到房价的下降；让房地产业告别暴利时代，让中国的房地产市场在一个理性的环境下健康可持续发展。”21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧说。
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