[摘要] 标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，2012年房地产信托大量到期，由于销售回款不利及短期债务压力的问题，2012年部分房企可能面临现金流危机。对于房地产企业来说，巨额债务犹如悬在头上的一把“达摩克利斯之剑”。房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得
标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，2012年房地产信托大量到期，由于销售回款不利及短期债务压力的问题，2012年部分房企可能面临现金流危机。对于房地产企业来说，巨额债务犹如悬在头上的一把“达摩克利斯之剑”。房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中，而靠土地溢价支撑的开发模式也受到了前所未有的挑战。
债务危机泰山压顶
“2012年房企危机就是债务危机”。世联地产董事长陈劲松直言，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房企短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房企首先要归还的债务。
“地产行业将迎来2012年资金链的场雪：房地产信托集中到期兑付的压力”。国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。
与此对应的是房地产资金供给减少。信托公司受政策调控影响，再加上未来房价处于下跌周期，募集规模将下降。2011年第四季度，许多信托公司基本停止房地产信托项目，房地产信托募集资金渠道受阻。
不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了5个项目的股权，获得资金13.35亿元以支持其流动性。有消息称，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，计划套现60亿元。
由于限购、限贷等种种因素的叠加，让绿城去年原 本 预 计540亿元的销售目标，只完成了64%。研究认为，绿城中国将有120亿-140亿元短期债务到期，考虑到建设成本160亿-170亿元，合计支出大致300亿元，而绿城2011年销售金额才330亿元。最近，标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望为负面。
绿城中国首席财务官冯征表示，由于去年公司项目去化率不高，因此将部分暂时未作销售项目的开工情况作出调整，预期今年实际开工量较去年减少20%至30%。
同样债务缠身的富力地产近日也是屡屡受挫，先是一月业绩大幅下挫50%以上，被中银国际重申“沽出”评级，接着证监会再次重申目前房企的上市审核处于暂停状态，富力回归A股之路再度变得遥遥无期。“富力净负债率长期高于70%警戒线，是业内有名的‘负债大户’、‘负翁’，在今年严厉的调控政策之下，日子不会好过。”一家房地产企业的高管称。
香港联交所的数据显示，过去数年财务杠杆大幅飙升的房企，尤其是在香港发债融资过多的房企，今年年中至下半年，将有多笔债务到期，迎来“还债年”。以在港发债的房企合生创展为例，今年内需偿还的借款超过110亿港元，其中还不包括2012年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。据统计，仅在2011年上半年，恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元，超过前年总和。值得注意的是，内地房企海外发债息率2011年已普遍飙升至13%-15%。
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