[摘要] 自家的阳台到底该由谁做主？这似乎不是个问题。很多人都认为，当然是业主自己做主。起初，普陀居民陆先生也是这么认为的。然而，就是因为陆先生家的阳台装修问题，使他遭遇了一场官司。而且在这场官司中，陆先生成了被告。当被告也就罢了，最后法院还判他败诉。
自家的阳台到底该由谁做主？这似乎不是个问题。很多人都认为，当然是业主自己做主。起初，普陀居民陆先生也是这么认为的。
这究竟是怎么回事？
1.封闭阳台惹麻烦
2007年，陆先生在普陀浦西某在建小区买下了一套商品房。两年多日思夜想，终于在今年初等到了交房。喜得新居，一家人高兴得很，没过多久就请了装修队开工。
一路装修就到了南面的阳台。这个阳台不大，是露天的，用一道墙隔开了，只有一扇窗户。挺好的一个阳台，怎么把它利用起来呢？陆先生决定，买些装修材料把阳台包起来。
陆先生的这个想法还有其他原因。原来这个小区地处城郊，而他家又是二楼，就怕这个阳台方便小偷攀爬。把阳台包起来，既能增强安全感，又扩大了房子的空间，何乐而不为？
就这样，陆先生把阳台规划成房间的一部分，又把原来的那扇窗改成了一道门。
然而，装修还没完成，该小区物业公司的管理员找上门来。据管理员说，房子的这道阳台是不能封闭的。“有没搞错，这是我家的阳台。我要把它封闭，关你物业公司什么事？”陆先生当时就恼火了。
不管他，继续施工！
等到物业公司的管理员再次找上门来，陆先生索性不给开门了。
2.“封闭事件”的两次升级
可是陆先生不给管理员开门，并不意味着事情结束了。相反，这事的性质“升级”了。今年4月，管理该小区的物业公司以书面文件形式向普陀区行政执法局反映了此事。
这回来的可不仅仅是管理员了，还有普陀区城市管理行政执行局规划处一行6个人。这些人进行现场调查后，又跟陆先生进行了沟通。话说了一大堆，内容还是只有一个——仍是要求陆先生不得封闭自家阳台，改回原状。
陆先生这回郁闷了。不就是封闭自家一个小小阳台嘛，用得着这么大动干戈？
这回还是不管他，施工继续！
没多久，阳台装修完成了。陆先生觉得挺满意。这不，房间宽大了不少，而且不用担心小偷爬窗了。
但让陆先生始料不及的是，这件事的性质再次“升级”。今年6月，物业公司把业主陆先生告上了法庭。
物业公司究竟为什么要三番两次阻止陆先生封闭自家阳台的行动，甚至不惜对簿公堂呢？原来，这与陆先生签过的两份合同有关。
3.两份合同让业主傻眼了
2007年7月，陆先生购买该小区房产时，曾经与房地产开发商签订一份《前期物业管理服务合同》，约定由现在的这家物业公司对这一住宅小区进行前期物业管理。合同中有《临时管理规约》一份。规约第七条写明：“房屋装修时，禁止下列行为：……擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；擅自围护阳台露台安装防盗门、窗（室内防盗门、窗除外）；擅自在非预留空调外立面上打洞及安装空调室外分机……。 ”
在交房时，陆先生又与物业公司签订了一份《装饰装修管理协议》，该协议同样约定：“业主不得改变房屋外立面、住宅不得擅自封闭阳台。 ”
虽然这些内容在两份合同里写得明明白白，可说实话，陆先生并没怎么在意。在装修时，早把这些条条框框扔在脑后。
眼下物业公司拿着这两份合同当证据来打官司，这下轮到陆先生傻眼了。
4.法院判决：业主败诉
在法庭上，作为原告的物业公司提出：陆先生在装修期间违背了前述协议，擅自封闭了南阳台，并将南窗户改成进出门，对房屋结构与房屋外观美观造成了一定影响。而且陆先生在违章后不予及时整改，给物业的装修管理工作带来了较大的难度，同时也损害了其他业主的利益。为此，原告要求法院依法判决被告陆先生拆除封闭的阳台，并恢复已改成进出门为窗户。
今年8月底，普陀区人民法院对此案作出判决。法院认为，被告陆先生在购房时签订过《临时管理规约》，该规约对其具有法律约束力。现被告在装修时擅自封闭南阳台，并将南窗户改成进出门，是一种违反管理规约的行为。根据人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”之规定：现原告物业公司要求被告陆先生“拆除封闭的阳台，并恢复为窗户”的诉讼请求符合上述规定，法院应予支持。法院一审判决被告陆某拆除浦西某小区某室南面封闭的阳台，恢复为窗户。
法官观点：应该重新审视的物权概念
其实，陆先生遇到的事情并非个例。本案是因业主使用阳台引起的物业管理纠纷，那么业主对阳台享有何种权利，能否随意封闭阳台？
法官认为，此类案件涉及到一个新的物权概念，那就是建筑物区分所有权，而这项权利包含了物权法上的自益权和共益权两部分。
通俗地讲，自益权就是业主对建筑物六围 （四壁加地板、天花板）内空间的自由、合理的利用权，而共益权则是包括阳台在内的六围之外的建筑部分，由全体业主共享的权利。
结合本案，物业服务公司并不是建筑物的行政管理单位，其是通过与所有权人之间订立服务合同的形式来为所有权人的建筑物提供服务管理。从物权所有权角度来看无权要求物业所有人为之或不为，但是，所有权人对建筑物的利用可能会造成物业服务公司无法实现其管理目标。
本案中的封闭阳台只是其中的一个冲突。业主将阳台进行封闭造成物业服务公司无法实现其对建筑物外观整洁一致的管理目标，因此，从形式上讲，被告封闭阳台的行为妨害了原告正常的物业管理、服务，也可以说是侵犯了原告的合同债权。但实质上是被告的行为严重侵犯了同一建筑物内全体业主的利益。
被告封闭阳台的行为，看起来是发生在自己建筑物的区域之内，但是这种行为恰恰又引发另外一个结果，那就是这种封闭行为导致建筑物外观美观度的下降，有关建筑物的外观属于业主的共益权，不允许单个业主擅自处分。
业主临时规约的内容中非常清晰地约定业主不得擅自封闭阳台，与开发商和物业服务公司之间签订的《前期物业服务合同》中的相关约定一致。在业主委员会成立之前，开发商委托物业管理企业与业主签订临时规约，可以推定物业管理企业代表着全体业主的利益与单个业主签订，因此物业管理企业的权力来源于全体业主，当业主大会、业主委员会成立，一致通过新的决定，即形成了新的规约。
所以从现行法律的规定精神来看，阳台、外壁面、走廊等共用部分的利用受共益权的支配，体现共益权的管理规约，约定了阳台不得封闭的，业主就不能擅自封闭，当然如果建筑物内其他所有的业主一致同意，则未尝不可。
另外，根据《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 “业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他 ‘损害他人合法权益的行为’：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”被告擅自封闭阳台的行为显然违反了法律规定。
相关新闻
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
