[摘要] 对房地产市场的参与者来说，调控与通胀，或许将成为贯穿2011年全年的主线。投资人不得不游走于这对矛盾之间，不得不在“购房还是持币”之间艰难选择，不得不就“何时出手，投资何处”的难题犹豫徘徊。《每日经济新闻》从这个“两难”出发，向左走，向右走，为您分析2011年楼市的走向，以便读者作出投资判断。
投资客一次性扫货30套
“现在住宅市场一个月都很难成交一单，我们都改推商铺给客户。”白杨告诉《每日经济新闻》记者，现在住宅市场受政策影响较大，业主惜售心理很强，市场房源少不说，即使放盘的业主也总是反反复复，情况不好的时候两个月都成不了一单。
“现在反倒是商铺很旺，特别是临街商铺，基本上进入市场就可以在当天转手交易。”白杨表示，“9月份我的一个老客户一口气扫下广州老区某楼盘一层30余套临街商铺，由于和开发商有交情，以低价2.8万元/平方米入货，11月份的时候就以3万多元/平方米出手，现在就剩下3~4套。”
“这些人置业似乎根本不受政策限制，他们手上资金极其充裕，为了保值增值，哪种产品投资高，就会投资哪种。”白杨表示，由于住宅租金的涨幅跟不上房价的上浮，因此整个12月份以来，商铺的成交要高很多，这主要是因为它有着相对稳定的。相比之下，一套价格100万元、月租3000元/月的住宅，一年的租金收入也就3.6万元，租金仅为3.6%。“但目前商铺的回报一般来说都有5个百分点以上，且每年非常有规律地递增大约5%，特别是那些门面宽的临街商铺，一出来基本都能当天转手。比如在广州员村地段，62平方米的商铺报价10万元/平方米，价值约为620万元，月租可到3万元/月，一年收入可达36万元，达到了5.8%。”
白杨透露，去年年底有客户以1800万元购置广州市区一商铺，目前该商铺已到2500万元，客户一年的租金收入都可以达到100万元。此外，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低，快，转手几乎可以。
据相关数据显示，11月广州商铺新货约13万平方米。第三季度，广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米，环比上升六成，同比激增204%；其中一手商铺成交量相比第二季度上升48%，广州中心区域环比上升超过五成，同比飙升116%。
房企逐鹿商业地产
一边是投资客热炒商铺，另一边地产大鳄也看到了商业地产的甜头。12月17日，记者走访广州万达广场时获悉，其总建筑面积达50万平方米的商业综合体项目中，公寓写字楼等项目早已销售一空。万达集团董事长王建林更是放言，明年将有17个万达广场在开花落地。
在商业地产领域游刃有余的万达集团迫不及待地在跑马圈地，是因为受到了巨大的压力所致。目前，像万科、保利、合生、富力、龙湖这类以住宅为主业的地产大鳄已经纷纷开始涉足商业地产，且不少企业都将商业地产作为未来新的盈利增长点。
随着楼市调控的逐渐深入，商业地产势头锐不可当。12月14日，万科取得的东莞第三高楼项目正式举行奠基仪式；同日又以2000元/平方米、总价5.48亿价格进一步增加珠海商业用地；此前在9日，该公司还曾在深圳盐田斥资近30亿元夺得6幅地，欲打造城市综合体。
积极开拓商业地产，这或许也验证了万科总裁郁亮在去年年底所透露的未来3年将开发20%的持有型物业的说法。
无独有偶，本月12日，花样年控股集团有限公司宣布以2.8亿元成功投得南京市的一块商业用地；而在11月份，合生创展仅在商业地产圈地上就斥资80多亿元。
“在行业面临深度调控之下，开发商不得不寻求房地产行业的多元化发展。今年以来一系列的调控政策均针对住宅市场，不少开发商加大商业地产、旅游地产等持有型、经营类物业的投资比例，既规避风险，又可为企业带来稳定的投资回报。”合富辉煌首席市场分析师黎文江对记者表示，今年调控政策频繁，但大开发商基本提前一个月完成全年任务，但预计2011年在中央实施稳健货币政策的调控下，开发商对销售回款的依赖程度会提高。
“若成交持续回落，预计明年下半年开发商资金链将会紧张，开辟商业地产也成为对住宅调控政策避险的办法之一。”
通胀之下保值功能被看好
“商铺投资受当前政策的干扰较小，目前为止都是贷款五成，税费相对稳定。”房产经纪白杨认为，一些投资客长期有闲钱，资金随时都可以周转，在通胀环境下既能达到保值的目的，同时又实现了资产。
据国家商务部数据显示，2010年11月，国内实际利用外资出现大幅增长。其中在房地产领域，外资投入持续增高，1月~11月中实际利用外资达201亿美元，同比增长48%。国家相关部门负责人也对媒体表示，外资对商业地产的需求，特别是中心城市商业地产的需求增加，这一现象是客观存在的。
不少机构就此分析认为，外资热钱涌入商业地产，将在很大程度上滋生泡沫。“近期商铺成交确实非常活跃。”中原地产三级市场发展中心总监刘广浩认为，主要问题还是在于很多有闲钱的人没有投资渠道，由于股市动荡，楼市遭遇政策持续调控，投资的资金只能瞄向了商业地产这一块。
一直以来，商业地产资金沉淀量大，回报周期长，导致开发商开发成本高，资金周转率低。一旦遇到经济环境恶化，例如2008年的经济危机，类似写字楼这样的商业地产市场租金会一直萎靡不振。
不过刘广浩认为，目前在通胀日益加剧的大环境之下，就目前的投资渠道而言，商用物业无疑回报更稳定、抗跌性更好。“每种投资都是有风险的，尽管如此，相比住宅市场而言，商业地产的泡沫可以说还远没有达到破裂的临界点，广州一段时间内仍会出现商住倒挂的现象。”刘广浩表示，仅从不动产的角度考虑，相比住宅而言，长远投资商用物业的价值优势更为明显，但需慎重考虑商用物业的产权状况、地段位置、业态分布以及物业运营团队等因素。
豪宅是否会成下一波热钱追逐中心？
每经记者 朱玲 发自广州
在楼市调控频出重拳之下，豪宅市场曾一度冷静下来。然而随着时间的推移，进入12月以后，北上广深各地豪宅市场又开始活跃起来。
11月，北京别墅市场入市项目激增13个；12月第二周上海豪宅逆势热销，成交逾万平方米，赶超“金九银十”；而在广州市场上，11月份中心区域成交均价突破2万元/平方米，某些街道的成交均价更是达到5万元/平方米。
今年以来，金地、雅居乐等大牌房企公开表示将加强豪宅建设。预计在通胀压力加大背景下，豪宅市场有望成为下一轮资本逐利的焦点。
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