[摘要] 年末房价又疯狂，网民惊呼“狼回头”，学者则对“史上最严厉的楼市调控”产生种种怀疑。12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台直播间与网友交流时表示，将继续加大力度抑制房地产投机，并承诺“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”，为实现这个目标而努力，绝不会退缩。
建房也应“对号入座”？
NBD：2011年如果中央再出遏制高房价的政策，重心应该是什么？
蔡继明：要想从根本上有效地消除目前高房价和房地产混乱现象，我有三个层面的看法：
一是打破地方政府对土地的垄断。10多年来，开发商品房大量圈占农村土地的势头必须停止。农村的土地是集体所有，按照政策规定，集体土地不能建设商品房，而有些地方政府一直在做偷梁换柱的游戏。步是把土地收过来，变成国有土地，地方政府就成为所有建设工程的土地供应者；第二步是把土地通过市场化方式出让交给开发商。垄断价格一旦与市场挂钩，价格一定会疯长。
如何打破土地财政垄断？农村土地的利用，不能根据土地属性加以歧视，给予不同待遇。不能说农村的土地不能建大楼，第二天政府收回变成国有土地就可以建大楼了。只有打破土地供给的集体与国有的属性界限，让农民土地进入市场资源交易，建成后的商品房价格就会拉下来。当然，必须用规划政策来约束这样的土地利用，以确保18亿亩耕地红线不被突破。
二是央企要彻底退出房地产市场。在地价不断飙升的过程中，央企起到了推波助澜的作用。央企是代表着国家利益，应该做民营企业不愿意做、不能做的事，房地产市场是任何一个企业都有能力做好的，没有必要让央企来做。央企退出，民营企业就可以形成更公平的竞争。
三是在对每年度的增量土地规划中，要进行增量调控。措施是，要对土地使用和未来形成的住房进行分类：15%的土地用于廉租房和保障性住房的建设，用于补给收入阶层的住房供应；拿出50%土地建设自住房，在出让土地时就应该明确规定，土地是自住房建设用地，建成的自住房限制销售，产权证上就应该注明，10年之内不许出售。政府应该说明，所建的自住房就是让你自住的，不是让你卖的；另外，再拿出20%的规划用地用于扩建改善型住房。比喻说，你原先是住自住房，现在生活水平提高了，有了积累，那么就可以再购买改善型住房，但规定限制期限在五六年之内不允许出售。五六年之后，如果你的生活水平又提高了一个幅度，可以允许把改善型住房卖掉，再买新房。这样，70%的住房就遏制了投机，不用靠贷款和利率进行调控。在经济学上叫“对号入座”，自然而然地就把住房分成几类人群。最后15%的土地，用来规划高档的商品房和别墅，用于满足富裕阶层的住宅消费。只要富人有钱，无论是自己的财富还是银行贷款那是富人的事。
这样的话，85%的土地就成为公众的消费品，普通老百姓的支付能力就可以支付得起，市场需求就会大幅度地提高，而不是像现在这样是投资品。
对话嘉宾
贺铿人大财经委副主任
蔡继明 清华大学政治经济学研究中心主任
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