[摘要] 在旭辉集团总裁助理张伟峰看来，“6400亿”只是个存在很大变数的数字，“如果房子卖得好，6000亿里可能有一半都不会转化为真正意义上的负债。”
39家上市房企负债6400亿，这是个什么概念？
张伟峰21日分析说，开发商的负债主要是由三部分构成的，一是从银行借的开发贷款，二是通过信托机构借的钱，这两者属长期借贷，而且有利息。第三部分是应收账款，即预售款，由于这笔钱是在房子交付之前，买房者预付的，因此在财务上也计入负债。
“而对于很多开发商来说，买房者的预付款是占很大比例的。”张伟峰说。
“统计口径”的问题
“统计口径不一样，得出的结论也不一样，甚至差别巨大。”张伟峰说。
张伟峰进一步解释说，一旦房子交付，作为预付款的负债就可转变为营业收入，如以百分比统计，前后对比差别非常大。
不只是购房者的预付款，开发商向政府支付的土地款，也是种隐性负债。
据张伟峰介绍，上市公司在计算负债时，也会一次性全部算进去，而实际上开发商是可以分几次付清这笔钱的。土地款和买房者的预付款都是无息负债。一般来说，大多数开发商把有息负债和无息负债加到一起，负债率能达到70%，但如果把预售款去掉的话，负债率可能只有20%。
“不能说借钱的都穷”
借钱的未必都穷。
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健就说，房地产行业作为高资金周转行业，开发商的负债率普遍比较高，50%的负债率算是比较正常的，甚至60%～70%都是可以的。
“房地产企业负债率高是肯定的，比一般实业性公司的负债率要高很多，但这不一定说明房地产企业就有多大风险。”杨健说，不能说负债多就可能出现破产，“不能说借钱的都是穷、危险的，不借钱的才是好的、安全的。”
当然，寄望于预售款来偿还负债，风险也不小。
杨健说，如果销售不是很好，就容易出问题，就存在资金链断裂的风险，因此开发商会根据负债率，考虑如何降价。如果市场惨淡，甚至会出现降价也未必能保证资金全部回笼。
“上世纪90年代上海曾出现过不少房企倒闭，当时的情况就是打折也没有用。”杨健说。
不过，杨健强调，目前不会出现大量房地产企业破产的情况，就上海的企业来说，这几年资金链还是比较充足的。“起码最近一两年里，只要不贸然拿地，大多数房企不会有太大问题。”
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